武化

【事件】

据我爱我家监测数据分析，从2015年四季度到今年二季度，全国楼市总体可以分为两个阶段。

第一阶段为2015年四季度至2016年一季度。期间北上深等一线城市市场火热，量价齐升，新房、二手房交易量较2014年大幅增长。苏州、南京等二线城市楼市也不断升温，量价稳步上涨。三四线城市楼市一直不温不火，去库存效果甚微。

第二阶段为2016年二季度。随着一线城市收紧限购政策，北上深等一线城市楼市逐步趋向平稳，交易量逐步下降，房价涨幅收窄。而受一线城市外溢需求影响，加上政策相对宽松，苏州、南京等二线城市地王频出，量价齐涨，出现了明显的过热势头。三四线城市楼市则依旧未能走出库存积压的困局，库存压力进一步加大，楼市冷热不均的现象越发明显。

【述评】

2016年上半年，全国各地楼市冷热不均，不平衡的情况越发严重。该去库存的三四线城市，库存不降反增，压力进一步增大；不该去库存的一线城市，则火热异常，库存告急；二线城市快速升温，量价齐涨态势甚至超过一线城市。

这主要是由于2015年“330新政”以来出台的一系列利好楼市的货币和税收政策，使得一二线城市的购房需求集中释放，楼市量价齐涨。然而，从市场的实际反应来看，普惠式的货币和税收政策并未对“去库存”起到行之有效的作用，反而导致了需要去库存的三四线城市库存压力越来越大，需要控制热度的一二线城市反而更加火热，楼市冷热不均的态势越发明显。

为解决目前楼市严重的去库存不均衡的问题，笔者以为，未来的楼市政策应当从以下方面着力。

第一，摒弃普惠制货币和税收政策。目前实行的这种全国普惠制的降息减税的货币和税收政策，会让不均衡的情况更加不均衡。

第二，因城施策，采取区域政策差别化。一线城市需要维持现有的政策导向，保持政策平稳；二线城市可以针对楼市过热的区域果断出台针对性政策；三四线城市则需要加大去库存力度。

第三，为三四线城市吸引人口流入。应尽快推进三四线城市的产业结构升级，完善教育、医疗等公共资源配套，用优秀的产业和公共资源配套吸引人口流入，真正实现去库存。

第四，着力解决夹心层住宅需求。“市场的归市场，保障的归保障”也存在严重问题，“地王”频现使得市场豪宅化，有能力支付高端豪宅的购房需求不超15%，政府能力范围内保障房能覆盖的需求也不超15%，而剩下70%的夹心层两头都够不上，需要着重解决。