张旭锐

【摘 要】 结合综合体建筑开发规模大、开发周期长、不确定性高等特点，选择期权博弈方法，对处于同一环境中具有竞争关系的两项综合体开发项目进行评估和比较，结果发现随着投资环境的变化，应该采取不同的投资策略，差异化策略是实现有效决策的可行方法。

【关键词】 综合体； 投资决策； 期权博弈

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2016）10-0079-04

引 言

由于项目收益的不确定性、项目投资的不可逆性和投资环境的可变性，投资方案评价成为投资决策的关键，是项目风险投资中的重要环节，影响项目后期实施和进度。投资方案评价方法主要有净现值法、内部收益法和实物期权法三种，可通过计算不同方案的投资回报确定投资行为。净现值法和内部收益法作为两种传统的评估方法，都是通过对未来现金流量折现的方法来进行方案间的比较，具有一定的局限性，应用范围受到限制，而实物期权法的出现，在一定程度上弥补了以上两种方法的不足。实物期权法是将公司策略看作一种期权或选择权的方法，具有较高的灵活性，能够帮助企业在不确定环境下完成对项目的评估与决策，将产品市场和金融市场交易机会联系起来，更好地进行资源配置，在实践中得到广泛应用。

综合体建筑是集住宅、办公、购物和高档酒店为一体的复合功能型建筑。近年来，综合体建筑的广泛出现反映出我国城镇化发展趋势，是城市发展过程中土地紧缺、人口增多的必然结果，是中国城镇化发展进程中不可或缺的现象，在房地产市场中处于重要地位。……