文/李双庆

法 律 服 务

勿以个人名义代公司签订租赁合同

文/李双庆

原告陈某是北京市东城区银河SOHO某商业用房的房屋产权人，2014年8月15日，被告王某通过中介公司找到陈某，经过协商，双方签订了《商铺租赁合同》，合同约定陈某房屋出租给王某，王某承诺租赁该商铺仅作为经营投资基金管理使用，不得将该商铺用于或者允许他人将其用于其他用途。租赁期限自2014年8月16日至2017年8月30日。租金为一年180万元。在租赁期内，承租人拖欠租金超过15天的，出租人有权单方解除合同，收回商铺，且有权要求王某支付违约金24万元。

2015年11月2日，陈某以房屋租赁合同纠纷为由将王某诉至法院，称自2015年5月，王某开始拖欠陈某房屋租金，后多次发函催缴未果，2015年9月底陈某将房屋收回。2015年10月27日，王某给案外人张某出具委托书一份，委托张某交回钥匙、领走了遗留在房屋内的物品。陈某诉请法院判决确认双方《商铺租赁合同》解除、王某支付拖欠的房屋租金、滞纳金及违约金共计100余万元。

王某经传唤到庭后，辩称自己2014年6月经人介绍认识了案外人姜某，姜某委托自己租赁涉案房屋用于开办公司。合同签订后，姜某于2014年9月成立了荣仁公司，王某只是荣仁公司的员工。公司成立后，王某曾要求将承租人变更为荣仁公司，但陈某要求王某承担连带责任，王某没有同意。2015年5月，姜某不再支付租金，后王某也无法联系姜某。王某主张自己只是荣仁公司员工，是受姜某的委托才签的租赁合同，租赁房屋也是用于荣仁公司经营，不应当由自己承担责任，故不同意陈某的诉讼请求。

庭审中，王某提供了荣仁公司的营业执照复印件、工资单、银行转账记录、房屋出租税发票、付款申请单等证明自己是荣仁公司的员工，房屋的实际使用人和交纳房屋租金的均为荣仁公司。陈某表示不清楚王某与荣仁公司的关系，房屋的使用人即使是荣仁公司，但房屋的承租人是王某，应由王某承担责任。为了彻底化解纠纷，法官告知王某向法院提供荣仁公司的实际经营地或联系公司相关人员出庭，王某称自己因为公司发不上工资已经辞职了，现在找不到公司，也联系不上姜某。看到王某联系不到公司出庭，陈某坚持要求王某个人承担责任。后经调解不成，法院依法做出判决：王某作为合同承租人不按照约定支付租金达15日，陈某按照合同约定向王某发出解约通知书，之后陈某将房屋收回并已转租案外人，故陈某要求确认陈某与王某签订的《商铺租赁合同》解除的诉讼请求，予以支持；陈某要求王某支付拖欠的房屋租金，理由正当，予以支持；因涉案的租赁合同系王某不按照合同约定向陈某交纳房屋租金所致，王某应承担合同解除的违约责任。对于王某主张其系受案外人姜某的委托与陈某签订租赁合同，承租涉案房屋用于成立荣仁公司，自己只是荣仁公司的员工，不应当承担责任的意见，法院认为，就涉案房屋与陈某签订《商铺租赁合同》的为王某，虽然王某提供了相应证据证明涉案租赁合同的部分义务系案外人荣仁公司负担，但在合同签订后和合同履行中并未变更承租人，王某所提交的证据也不足以证明陈某在签订租赁合同时就知道并认可案外人姜某或荣仁公司是合同的一方当事人。故对于王某不是合同当事人之意见，法院不予采纳。如果王某确系受案外人委托或系职务行为，王某可另行向案外人主张权利。最终判决确认《商铺租赁合同》解除、王某支付陈某拖欠的房屋租金、违约金等费用60余万元，判决生效。

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。由于合同是合同主体之间自愿设立相关权利义务的合意，合同关系的约束力也就限制于合同相对方，这就是我们所说的合同相对性原则。具体来讲，合同相对性原则是指合同只在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方主张权利，而不能向无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。房屋租赁合同是房屋出租人将出租房屋的使用、收益权让渡与承租人，以换取租金收益的合同，合同的主体为出租人和承租人，相关的权利义务也是在出租人和承租人之间设立的，一旦纠纷发生，相关的权利义务也应当由合同约定的出租人和承租人负担。在司法实践中，确实存在承租人与实际使用人不一致的情形，一般是承租人出于特定原因代实际使用人签订租赁合同，承租人虽然签订合同，但使用房屋和支付租金的都是实际使用人，如公司发起人在公司设立之前签订的房屋租赁合同，又如公司的员工以自己的名义代公司签订的房屋租赁合同。对于承租人代实际使用人签订租赁合同的，如果没有进行相关的债权债务让与，合同相对方仍为出租人和承租人，合同的权利和义务仍应由出租人和权利人行使。至于承租人将房屋交予谁使用，如何使用，只要是合同没有作明确限制规定的，出租人一般既无权干预更无义务干预（当然擅自转租除外）。承租人将房屋交予实际使用人使用的，并未发生变更房屋租赁合同内容的效力，相关支付租金、妥善保管使用房屋以及到期交还房屋等合同义务仍应由承租人负担。司法实践中，经常出现代家人、朋友租赁房屋使用或者代公司签订租赁合同用于办公经营的情形，合同约定的承租人即为合同的权利人和义务人，至于承租人接受租赁房屋后，自己使用还是交予公司使用，不免除承租人的合同义务。

那么就有人会提出，公司员工就不能代表公司签订合同了吗？答案是可以。我国《民法通则》第43条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第58条规定：企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。如果认定能够认定公民个人的行为是员工职务行为的，其法律责任应当由单位而非个人担责。但是认定个人行为属于员工职务行为，一般需要具备个人行为系代表单位意志、以单位的名义、为单位的利益以及行为与员工职务有密切联系等条件。如果不具备上述条件，则公司员工签订的合同则需要由自己承担责任了。

回到案件本身，王某称自己是实际承租人荣仁公司的一名员工，是听从公司老板的安排代公司签订租赁合同，不应当由自己承担责任，那么究竟是王某、还是公司或是姜某应当承担责任呢？ 原因何在呢？

第一，王某应当就涉案合同承担责任。本案中，陈某与王某分别以出租人和承租人的身份签订《商铺租赁合同》，根据合同相对性原则，合同的承租人为王某。涉案租赁合同从签订至最终解除，中间未增加或变更过承租人。虽然王某自称受案外人姜某的指派签订房屋租赁合同，但在签合同时并未将代实际承租人（拟成立的公司）签订合同的内容载入合同中，而且在公司成立后，也未变更或增加公司作为承租人，在事后解决后续问题时，又以个人名义出具相关材料，虽然房屋租金开具给了案外人荣仁公司，但并不能改变王某承租人的身份。如果王某系代姜某或公司签订合同，应在合同签订时向出租人披露，并将该内容写入合同，由出租人决定是否同意出租给姜某或公司。而且即使有证据证明陈某知晓实际承租人为公司或姜某并非王某，但合同即为合同当事人的合意，出租人与王某签订合同，从法律上来讲即视为出租人认可的承租人为王某而非其他人。出租人或出于对王某个人的信任，或出于对公司有限责任的不信任——原因不予考虑，而后果是王某以自己名义签订合同，与出租人形成合意，直至合同解除，合同主体未发生变更，纠纷发生后，出租人起诉王某担责主体适当，王某应当对出租人承担违约责任。

第二、王某的行为并不构成员工职务行为。员工职务行为首先要以员工以单位的名义而非个人的名义签订合同，这是出于保护合同相对方合法权益所必需的。依据合同自由原则，签订合同时，合同当事人有权选择有履行能力者或者有追偿可能者作为合同相对方。在本案中，出租人可以选择和公司签订合同、也可以选择和王某或姜某签订合同，这是出租人的权利，王某既然选择以自己的名义签订租赁合同，就应当履行合同的义务。即使姜某或公司同意承担合同责任，也只是构成债务加入而不属于员工职务行为，王某均应承担法律责任。

第三出租人有权选择出租人一人承担责任。房屋租赁合同纠纷案件中，公民以个人名义签订合同，如果公司同意承担责任或者存在公司以自己名义实际履行租赁合同义务的，出租人可以主张公司与个人工程债务加入，要求二者共同担责，这也是司法实践中最常见的情形。但是笔者认为，主张公司构成债务加入，并要求公司共同承担责任是出租人的权利，对该权利出租人可以行使也可以放弃。本案中，被告所称的荣仁公司已经搬走，被告也无法联系公司出庭。如果将公司追加为共同被告，很可能导致案件长期无法审结，出租人的权益受到损害。出租人自愿放弃追加公司为被告，只要求王某承担责任更为符合出租人的权益。而王某在签订合同时应当明知以自己的名义签订合同，应当由自己担责，因此在原告明确拒绝追加荣仁公司为被告时，责任应由王某承担。

当然，案件事实不外有两种情况，其一，王某就是一个打工仔，领老板工资听老板话，自己签订租赁合同是为老板开设公司用；其二王某是公司的控制人或者控制人之一，个人签租赁合同，用作公司经营。如果是第二种情况，王某担责理所应当，而如果是第一种情况，王某承担责任似乎显得有点“冤”。但是法律并不会以你不懂法就免除你应承担的责任。法律面前，人人平等，不懂法的后果不能让别人买单，而只能由自己付账。那么在个人代表公司与他人签订房屋租赁合同时，如何避免自己承担不必要的法律责任呢？笔者提供4个建议，仅供草考：

第一，不要以自己的名义代公司签订合同。合同是当事人合意的结果，具有相对性，一旦作为合同一方签订合同，就要受合同的权利义务制约，如果是代公司签订合同，应以公司而非个人名义签订合同。

第二，及时向对方提供公司合法完整的委托手续，如果是代公司签订租赁合同，应在签订合同时或签订合同后及时向对方提供公司的相关授权手续，以免公司事后不予追认或相关手续不全，导致自己承担不必要的麻烦。

第三，为设立公司租赁房屋的，应在合同中对公司未设立的情况加以说明，明确合同责任由设立后的公司承担。公司设立后要及时在承租人处盖章确认或者重新签订合同，避免在合同主体认定上产生纠纷。

第四，如果已经以自己的名义签订了租赁合同，首先，要尽可能与出租人协商，变更公司为合同的承租人；其次，如果出租人不同意变更，又暂时无法解除租赁合同的，应及时要求公司出具确认函，确认合同权利义务是公司承担。要注意租金交纳及发票开具应以公司的名义进行，保留公司实际享受权利和履行义务的证据，保留自己追偿的证据。最后如果涉及到公司倒闭、无法继续经营或自己被公司辞退、从公司离职，而租赁合同还在履行的情况下，能够变更承租人的及时变更，能够提前终止合同的提前终止，将以自己名义签订的租赁合同的后续事宜解决完毕。千万不可认为已经与公司无关系了，合同就与自己无关了，因为一旦将来合同在履行过程中产生纠纷，合同所引发的相关法律责任并不因合同当事人的离开而免除。

责任编辑/郑洁