■张蕾

（新疆地矿局第八地质大队新疆阿克苏843000）

在房地产开发中运用地籍测绘的基本方法研究

■张蕾

（新疆地矿局第八地质大队新疆阿克苏843000）

近几年来，随着城市建设的迅猛发展，传统的城市管理手段已越来越难以适应城市发展的要求，房地产的地籍测绘具有很多的信息源量大，涉及面广，内容繁多，是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的主要基础资料。本文从地籍测量的内涵与功能着手，分析了地籍测绘的基本方法，得出了地籍测绘在房地产中应用策略。

地籍 测绘 房地产

1 房地产开发过程的测绘工作

（1）规划设计阶段的测绘：房地产开发规划，必须建立在测绘部门测绘的地形图之上。房地产开发单位向城市规划部门提出选址申请时，必须提交有资质的测绘单位施测或修测的现势地形图。

（2）建设用地勘测定界：建设用地勘侧定界是指依据土地利用总体规划，经规划管理部门核定的建设用地范围、道路红线图以及其他有关文件资料和《地籍测绘规范》，查清并现场测定建设用地范围，建设用地范围内的地上地下附属物以及行政区域界线、基本农田保护界线、土地权属界线、八类土地利用现状界线的位置数量(面积)和质量(土地等级或用地类型)等所进行的测绘工作，它所形成的图、文、表成果是建设用地审批的重要且必备的基础资料。

（3）施工阶段的测绘：规划选址意见书、建设用地规划和土地报批完成后，经过对详细规划勘察设计、建筑设计等成果的审批，房地产开发单位可向城市规划主管部门申请办理《建设工程规划(临时)许可证》，此时前期工作基本完成，工程进入施工阶段。

（4）建筑物面积界定：房地产开发公司在办理《商品房预售许可证》时，必须委托测绘部门进行商品房面积界定。面积界定应严格依据《房产测绘规范》、规划部门批准的施工图和放线图。

2 地基测绘在房地产业中的基本方法

（1）解析法。解析法是目前界址点测量的主要方法，是根据测区平面控制，通过测边、测角，计算界址点坐标的方法。解析法宜于在视线好，宗地面积大的城镇开展。解析法测定的界址点点位误差小，精度高：但对于较隐蔽的界址点，施测比较因难，特别是宗地密集的老街区用此方法施测费工多，成本高；解析界址点测定的基本方法有：极坐标法、距离交会法、角度交会法、截距法、自由测站定位法。各个测定方法的要求。①街坊外围全部界址点，部分街坊内部明显界址点，原则上应在图根，图根以上的控制点上设站，用极坐标法测定。隔岸也可采用角度前方交会法，以保证依据这些界址点进一步发展确定街坊内部界址点的精度。②街坊内部界址点需用支导线测量确定时，总长不得超过100米，图根点至界址点不宜超过3条边，仍有困难的，可采用距离交会法，截距法，直角关系推算内部界址点坐标。一般推算不宜多于两个层次，交会距离不宜超过20米，交会角宜在20-40度间，截距点应严格位于两己知点的直线上，用直角推算坐标时，定向边不宜短于推算边，尽量用第三方向检查。

（2）测算法。通常以解析法施测街坊周围能够直接测量的界址点坐标，而对街坊内部隐蔽无法直接施测的界址点，可利用己测界址点的坐标、各宗地界址点间堪丈值和己知条件，灵活运用各种公式，计算隐蔽界址点的坐标值。

（3）解析摄影测量方法。解析摄影测量方法测定的界址点坐标在一定的条件下可以满足界址点坐标测定的精度要求，且与其它方法相比，该作业方法速度快、外业工作量小、经济效益高。

（4）GPS地籍测绘方法。A、优点。①减少人力费用。因为GPS仅仅需要一个人来操作，在要测的碎部点上呆上一、二秒进行一些处理即可完成工作；而常规的测量方法要求至少两个人来实施。②定位精度高，钡组站间无需通视。在没有现成基准控制点的遥远地区能进行高精度的定位计算，且定位不受人眼视线的限制。③操作简便，容易使用。随着GPS接收机不断改进，自动化程度越来越高，体积越来越小，重量越来越轻。④精确的3维系统，24小时免费使用，全天候作业。观测一般不受天气状况的影响。B、缺点。①购买设备所投入的费用很高。②卫星可见度问题。天空中仍受到障碍物如大树、高大建筑物等的干扰。

3 地基测绘在房地产业中方法的革新——区块法地籍测绘的试验与分析

由于地籍测绘工作涉及面广，权属调查制约因素太多，解决权属问题，是地籍测绘掌握精度指标的主要依据。换句话说，界址点精度指标的确定应以划分权属单元时没有争议，用户满意为原则。权属与界址点精度紧密相关，认识这一点是至关重要的。当前单一界址点的确定经常出现纠纷，主要原因是进行界址点测量时对同一界址点施测的起点不同，导致其确定的界址点点位也不相同。

为了解决上述问题，本文根据调研工作实践，提出一种新的地籍测绘试验方案一区块法地籍测绘方案：本方法是类似于航空摄影测量学中，独立模型法区域空中三角测量方法的区块法地籍测绘方案，德国地籍测绘规程中也提到了“区块法平差方案”

区块法地籍测绘试验方法按照先碎部后控制的原则进行施测，把以权属单位划分的一丘地作为一个独立的“块”，建立适当精度的独立控制坐标系统施测界址点，而相邻的独立块之间选择适当数量的公共点作为连接点。若干块组成“区”，在一个区里，联测少量的城建等级控制点。因此在一个块中施测独立控制坐标系统的坐标点有：界址点，连接点和城建控制点。区块法地籍测绘的平差计算，是以单块或块组为平差单位，通过二维正形变换，使相邻块间连接点相对不符值为最小，从而在块连接的同时完成全区对城建控制系统的拟合，获得城建坐标系各界址点坐标。为了将各独立坐标转换为国家统一坐标，必须具有一定数量的公共点作为两种系统的连接点，这些公共点应具有2个坐标系中的双重坐标。

区块法地籍测绘计算方法可以避免解算大量的方程式，但必须承担极多数量的单个变换运算。除了块的连接和全区平差程序可以公用外，主要是用计算时间来解决容量的预算。区块法地籍测绘方案与常规地籍测绘方法相比，测量时间有所缩短，解决了因地籍测绘起始点的不同而造成得权属纠纷问题。

[1]吕永江.房 产测量规范与房地产测绘技术 ――房产测量规范有关技术说明

[2]马辉.房地产测绘的现状与发展展望 [J].城市建设.2010（4）：414

P2[文献码]B

1000-405X（2016）-5-220-1