莫莉　宜宾职业技术学院经济贸易管理系



营改增后房地产企业税收筹划问题研究

莫莉宜宾职业技术学院经济贸易管理系

摘要：“营改增”以后，房地产企业受到了巨大的影响，房企为减小税负压力，合理税收筹划是必不可少的。本文将对营改增后房企面临的问题进行分析，并在此基础上就如何应对税收筹划问题，谈一下自己的观点和认识，仅供参考。

关键词：房地产企业营改增税收筹划研究

从本质上来讲，营改增的最终目的在于降低税负。虽然初期房企会面临很多的问题，而且经营管理也会遭受挫折，但是合理的税收筹划必定可以推进企业快速发展。

一、营改增后的房企面临的问题

（一）难以有效适应税收政策

随着房地产行业的快速发展，因国家政策、地区经济因素影响，不同地区发展不平衡，房企经营规模、经济发展水平参差不齐。统一营改增以后，一些房企难以有效适应新税收政策。比如，经济发展缓慢地区，房地产企业尚未形成规模地区，营改增施行以后，企业发展压力增大，对房企持续发展形成了重大桎梏，区域经济发展受限；对于目前房地产企业而言，经营模式呈现出多元化特点，该种经营模式导致房地产企业资本结构以及融资方式非常复杂。营改增以后，房地产企业税收筹划过程中，面临着很多的风险，对企业发展造成不利影响。

（二）营改增在某种层次上起反作用

营改增的主要目的是为了解决当前税制问题，降低房地产企业税负，促进房地产企业更快、更好的发展，以此来刺激国民经济的发展。然而，就目前国内营改增实践现状来看，房地产企业可能无法降低税负，甚至起反作用，而且还在一定程度上增加了企业税负。第一，若税率太高，营改增以后部分房企税率非但没有下降，反而有所升高。第二，营改增后，抵扣困难，在一定程度上影响了泛地产企业的纳税筹划，对企业可持续发展不利。比如，房地产企业在处理人工费时，难以直接开具增值税专用发票；再如，购买材料时，难以获得全部的增值税专用发票。

（三）营改增导致企业资金匮乏

房地产企业实施营改增以后，面临着一个问题，即企业资金短缺。对于房地产企业而言，资金短缺，必然会影响企业的持续发展。在实施营改增以后，在一段时间内会造成房地产企业成本增加，现金流缩减，加之金融市场的变革，信贷要求越来越高，严重影响了房地产企业资金有效利用和企业发展。

二、营改增后房地产企业税收筹划策略

基于以上对的丧气营改增后的企业税收筹划现状和存在的问题分析，笔者认为要想在营改增背景下，加强房地产企业税收筹划，可从以下几个方面着手：

（一）房地产企业应当熟悉税负，加强税收筹划

营改增背景下，房地产可利用增值税抵扣来保障，重复纳税率降低，这在一定程度上可以有效降低房企开发成本。在营改增背景下，灵活利用进项税额抵扣，可以减少成本，重点进行税收筹划。第一，房企的多数支出都应当获取增值税专用发票，这有利于抵扣进项税额。第二，房地产企业应当对房地产项目、市场发展需求的关系进行明确，避免因楼盘严重滞销而发生情况发生。第三，政策扶持。政府应当根据实际情况，制定一些政策措施，以对其进行扶持。比如，采取分期纳税方式，突出缓解资金难问题。

（二）适应营改增制度，优选供应商

在营改增制度下，为了能够有效抵扣仅限税额，房地产企业应当优选供应商。实践中，除从供应商的提供的产品质量、产品价格以及优惠角度选择外，还要从税务视角出发，进行综合考虑。对于房地产企业而言，虽然在营改增以后税负有所增加，但是进项税额抵扣无法作为选择供应商的唯一标准。实践中，以房地产企业利润最大化作为基本原则，优选供应商。对于小规模纳税人而言，不能开具增值税发票，房地产企业若选择了小规模的纳税人供应商，则抵扣额就会非常少。作为一般纳税人，房地产企业应当以利润最大化为基本准则，而非税费最低。不能只是简单的对比供应商报价，而是应当对最终利润进行灵活计算。

比如，某房地产企业在项目开发过程中，城建税7%，地方教育费附加税2%，教育费附加3%，总工程款40万元，实际成15万元。实施营改增制度以后，需购买建材。该企业共收到三家供应商给出的报价，具体如下：第一家，一般纳税人，不含税20万元，开增值税专用发票。经财务核算，实际收益36600元；第二家，小规模纳税人，以3%代开发票。经财务核算，实际收益37816.5元；第三家，开普通发票，建材价格19.45万元，该项目收益376665元。基于企业实现利润最大化的目标考虑，该房企应当选择小规模纳税人作为供应商。

（三）全面把握营改增，争取抵扣税费

营改增制度实施以后，房地产企业着重在应税服务上高度关注，而且政府在广泛宣传和解读以后，选取了部分企业作为试点。随着“营改增”税务制度改革的不断深化，税务改革政策所涉及到的面也越来越广，房地产企业一方面享受服务，另一方面更加关注涉及税务、利益等方面的内容。以北京、南京以及上海等地为例，“营改增”制度已经逐渐稳稳着陆，而且这些地区的很多企业早在2012年就已经索取了增值税专用发票，实现了税务抵扣之目的。房地产企业也应当立足实际，做好归口与合同管控，加强会计核算，及时对应税服务的固有理念进行转变，在制度的实施上，应当做到与时俱进，而且还要注重税务筹划意识的培养和提升。在房地产企业内部，应当形成一种全面学习的良好氛围，深入学习税收筹划政策法规，严格践行增值税专用发票的开具以及合同签订和结算制度，加强监督管理。

结语：总而言之，房地产企业应当立足实际，不应当考虑如何规避营改增制度，而是应当立足实际，结合企业特点和发展现状，在适应营改增制度基础之上，进行合理的税务筹划、与时俱进，只有这样才能确保房地产企业的平稳发展。

参考文献：

[1]陈玉军.房地产企业税收筹划的误区[J].企业改革与管理，2015（04）.

[2]张玲莉.浅谈房地产“营改增”对行业的影响[J].中国商论，2015（06）.

[2] 金晓云.“营改增”后房地产企业的税收筹划[J].中国乡镇企业会计，2015（5）：15-16.

作者简介：莫莉（1982.01-），女，四川宜宾人，宜宾职业技术学院经济贸易管理系，经济学硕士，讲师，从事财务管理、金融经济等问题研究。