文/郑晓俐



浅析大数据对房地产估价行业的影响

文/郑晓俐

一、大数据对房地产估价行业的要求

大数据的价值在于通过数据共享、交叉复用后可获取最大的经济收益，房地产估价行业是依靠数据进行价格趋势的判断和房地产价值的测算的，拥有数据积累和分析能力的估价公司将会以完善的数据库进一步加强和银行、法院、征收部门的合作，同时可以逐步开展咨询类评估服务。

（一）委托方对估价机构的要求

1.金融机构。金融机构业务占了房地产估价机构业务的很大部分，规模越小的估价机构对金融机构业务的依赖性越强。每家银行都有大量的数据，例如：通过押品数据分析，筛选并定位优质客户，提前规避押品风险；细化押品数据可以看出不同区域、价格范围的物业贷款审批松紧不同，从而提高审批效率。大数据时代，消费者观念在变、银行等金融机构在变，估价机构也必须做出相应的改变。

2.司法机关。司法机关对房地产评估行业提出要求：同一城市类似评估对象在同一价值日期、相同评估目的的条件下，评估参数相同；评估机构要具备基本的信息平台，能够保证和司法机关进行数据交换和数据对接，避免他们在接受评估报告之后还需要花大量人力物力进行扫描和评估数据处理。

（二）行业自身对估价机构的要求

我国房地产评估机构，信息化平台使用率较低，房地产价格影响因素的权重设置、报酬率、成新率的测算等主要依赖估价师经验，缺乏合理的数据支持。评估机构的作业方式和管理水平，严重滞后于互联网时代信息技术的发展，缺乏房地产评估数据标准，评估行业无法和外部进行数据交换，评估行业的信誉面临着严重质疑，评估机构的公信力也大大降低。估价机构，特别是中小型估价机构，必须树立“大数据”的理念，拓展公司业务空间，为科学运用房地产估价理论和方法提供数据技术支持。

二、国内房地产估价数据平台建立及应用情况

（一）云估价（2010年建成并投入使用）

云估价作为目前包含国内最大最细的存量房物业数据库的综合性房地产信息数据服务平台，主要产品有云查勘数据采集系统软件、估价宝软件和云估价数据查询软件。银行、房地产企业以及其他相关单位可通过云估价获取覆盖全国的房地产行业、市场、项目、价格等数据信息，目前已有32个城市的评估机构加入云估价服务体系。

（二）中房评（2011年建成并投入使用）

中房评数据技术有限公司2011年开始搜集房地产数据信息，并进行处理和挖掘，建立了中房评房地产估价数据平台。平台目前有E采宝（房地产数据采集系统）、E勘宝（房地产移动查勘软件）、行政管理专业咨询系统、自动估价系统和批量估价系统等产品，通过搜集各大城市住宅、商业及工业房地产信息，结合最新的楼盘房价和市场租金进行数据整合，为政府机构、金融机构和估价公司提供各类房地产数据服务。

（三）中估联行（2011年建成并投入使用）

“中估联行”在联盟成员机构之间资源共享、优势互补、联动协作、集约发展等合作基础上，通过智能评估支持系统（VISS）和估价作业支持系统（VOSS），实现联盟内部在房地产数据库、信息化系统建设、作业流程、技术标准和服务规范等方面的优化和统一。平台服务主要有金融评估及顾问服务、土地规划与评价服务、土地开发顾问服务、拆迁评估及顾问服务、房地产开发顾问服务、存量资产评估及顾问服务。

（四）云房数据（2013年建成并投入使用）

云房数据业务主要集中于房地产数据服务与房地产估值服务，主打产品为房估估，即实时在线估值服务，将房产估值互联网化，为估价行业提供房地产数据库、业务操作系统等估价全流程服务。云房数据在线估值服务主要范围是税务征管在线估值、银行押品价值监测和评估机构在线询价。它以数据库为支撑，还开拓了房地产投资回报率、城市住宅景气指数、房地产价格指数、市场分析和专题报告等数据挖掘产品。平台系统产品主要是房估估和评E评。房估估主要为房产买卖投资及贷款人员提供在线估值、委托评估等服务，提供案例展示、价格走势、市场解读等数据信息。评E评是估价机构的估价作业平台，使用该平台可以实现勘查作业电子化、报告撰写软件化。

（五）智地数据（2014年建成并投入使用）

智地数据是一款房地产信息及价格查询工具软件，具备住宅、商业及办公用途的房地产基础信息及价格查询，图片信息展示，住宅价格预评，房地产资讯查阅等功能。其特色主要是提供普通住宅（不含别墅）的价格预评、工业厂房的价格预评、房地产专业咨询周刊阅读、政府土地出让的信息公告。智地平台主要有智地数据库、外业勘查系统、自动生成报告系统、OA管理系统、价格模型测算系统和押品贷后复评及开发风险管理系统。

三、数据平台应用对房地产估价行业的影响

估价行业信息化具体而言就是通过各类型数据平台的应用，实现数据采集系统化、查勘工作信息化、估价工作自动化和估价业务互联网化，整个工作以数据采集和数据分析为关键，以往估价工作中的实地查勘、资料搜集、价格测算和报告撰写工作都将由系统和软件替代，这一根本内涵的改变使得估价机构和估价师需要作出巨大的调整。

（一）工作流程变更

1.传统业务流程可以分解成10个工作步骤：受托估价业务、确定估价基本事项、签订估价合同、制定估价作业方案、搜集整理估价资料、实地查勘估价对象、选取估价方法、确定估价结果、撰写估价报告和估价资料存档。例如抵押估价等普通估价业务实际操作中一般需要一周左右时间。

2.平台应用后业务流程可以分解成9个工作步骤：询价、发起项目、手机查勘、测算、报告输出、审批、财务、归档和管理。例如抵押估价等普通估价业务实际操作一般需要一天时间。每个估价平台基本都具备数据采集、管理和处理系统，应用估价平台可以实现线上自动估价。从平台使用前后对比可以看出，传统估价工作中的确定估价基本事项、制定估价作业方案、搜集整理估价资料、选取估价方法、确定估价结果、撰写估价报告等工作均可由估价系统替代，委托方与估价机构的交流也从面对面变成线上完成，流程内容改变，工作效率提高。

（二）工作重点变化

自动估价平台简化了估价流程，也替代了很多人工估价内容，估价师工作重心因此发生改变。

1.传统业务内容。以用市场比较法抵押估价为例：传统估价模式中，估价师的重点工作是实地查勘估价对象、搜集可比实例信息、比较因素选取与修正、价格测算和报告撰写。

2.平台应用后业务内容。自动估价平台应用后同样是运用市场比较法进行抵押估价，委托人可自行在平台上输入估价对象信息，估价师将现场勘查的信息输入手机APP中，联网平台，平台即可测算出价格并生成报告。

对比可知，传统估价模式中估价师的工作已经被平台所替代，影响估价结果质量的可比实例信息在获取委托业务之前就已经存在于数据管理系统当中，所以估价师的工作重心不再是选取方法、搜集资料、价格测算和撰写报告，而是数据采集、数据分析和数据管理。

（三）新型业务产生

实时更新的数据库建立后，数据挖掘和规律分析将带来一系列的新型业务，估价机构不再单纯进行房产估值，而是真正向评估咨询类的综合性服务机构转变。

1.政府业务。海量存量房价数据的存储和更新可以进行房地产价格水平监测，通过与历年同期价格对比建立房地产价格指数体系，对房地产市场管理提供数据支持。另外，数据库的建立将简化涉税房产评估流程，例如房产税、增值税等税种涉及的应税房产量大范围广，平台自动估价在批量评估业务上有着绝对的优势。

2.金融机构业务。押品价值监测和贷后批量复评是金融机构对估价机构最大的两个需求，在进行押品数据标准化处理后，通过系统存储和管理，可以实现押品价值动态监测，并按要求进行统计分析，提供建议。贷后复评是估价机构批量评估的最主要业务，在应用了平台中动态价格信息后，该业务工作量将得到极大的降低。

3.咨询类业务。当平台应用数据替代人工估价后，估价机构在强大数据背景下，将迎来一系列的咨询类业务，例如为政府提供土地规划和评价服务，为政府及开发企业提供土地开发顾问服务，为房地产开发企业提供开发前期可行性研究，为企业和个人投资者提供房地产投资价值咨询，为拥有较多物业的大业主进行房地产经营管理咨询。

作者单位：（ 杭州万向职业技术学院）