王 健 赫 璐 张 杰

(辽宁城市建设职业技术学院，辽宁 沈阳 110122)



·房地产开发·

辽宁省二手房市场2015年—2016年总结与展望

王 健 赫 璐 张 杰

(辽宁城市建设职业技术学院，辽宁 沈阳 110122)

根据辽宁省房地产研究中心的数据和对二手房市场的监测情况，对2015年辽宁省二手房市场进行了总结，并预测了辽宁省2016年二手房市场的发展趋势，为房地产市场相关单位和个人提供二手房交易参考。

房地产，二手房，市场，房价，交易额

0 引言

2015年，在国家层面，房地产政策以去库存为总基调，在房地产供需两端，宽松政策频出；在辽宁省层面，相继出台了“辽9条”“辽5条”和“辽7条”。一系列房地产相关政策的推出和落实，促进了辽宁全省房地产市场平稳健康发展，辽宁省二手房市场整体保持较高位运行。

1 2015年辽宁省二手房市场总结

1)金融财税政策频出，二手房市场运行稳中有升。国家层面的房地产政策，经过多轮降准降息，降低了购买二手房的融资成本；经过降首付，降低了购买二手房的存款额度要求；经过减免税费，降低了购买二手房的交易成本，宏观上促进了二手房市场的活跃。辽宁省层面的房地产政策，经过“辽9条”“辽5条”和“辽7条”，尤其是省直公积金购买首套二手房首付比例降为20%、省直公积金购买二手房首付降低到30%等刺激政策，微观上激活了二手房交易市场的热情。

根据辽宁省房地产研究中心监测数据：2015年全省二手房交易面积近2 626万m2，同比增长32%；其中住宅2 340万m2，同比增长43%。成交额接近1 200亿元，同比增长41%，其中住宅达1 000亿元，增长达50%以上。省内各市情况普遍较好，14个城市成交面积、成交额两项指标均为上升趋势。从数量来看，沈阳市、大连市存量房成交规模较大；盘锦市成交规模较小，低于60万m2；辽阳市、阜新市成交额较小，低于20亿元。同比增幅方面，辽阳市、葫芦岛市成交面积增幅超过50%；沈阳市、葫芦岛市、盘锦市成交额增幅均超50%。在多重政策支持下，二手房市场需求得到释放，政策对二手房市场的促进作用，体现的非常明显。

2)二手房价格同比增幅明显，成交均价赶超新建商品房。2015年辽宁省二手房交易均价达到4 500元/m2以上，同比增长7%，其中住宅4 472元/m2，同比增长6.7%。由于避税等原因，二手房交易备案价格低于实际成交价格，根据辽宁省房地产研究中心监测数据：监测二手房交易价格与各市备案价格相比，平均高1 300元/m2左右。也就是说，二手房实际成交均价已接近新建商品房。

各市二手房价格相对平稳，9个城市均价同比增长，7个城市波动幅度在±5%之间。大连市、沈阳市存量房交易平均价格较高，超过全省平均水平，其中大连市交易均价最高7 760元/m2；而阜新市存量房交易均价最低，仅略高于2 000元/m2。同比增幅方面，锦州市增幅最为明显，超过17%；而辽阳市则是下降11%。

多数二手房位于基础设施和配套设施相对完善的地段，有地段优势；多数二手房带装修，能够节约装修费用；所以，二手房价格稳定增长，符合房地产市场实际情况。二手房市场中的学区房，因为特殊的子女入学条件，房价增长的更为稳健。

3)二手房成交结构清晰，小户型、低总价为主。全省存量房成交套均面积81.5 m2，同比降低1.9 m2；其中住宅成交套均面积75.5 m2，环比增加0.3 m2。总体来看，存量房交易套均面积变化不大，中小户型二手房在市场中依旧较受欢迎。

从各市情况来看，首次有存量房交易套均面积高于90 m2的城市，盘锦市为91 m2/套；而本溪市成交套均面积最小，仅为62 m2/套；其他城市均处于70 m2/套～90 m2/套的区间。

成交面积以60 m2～90 m2的小户型为主，价格也集中在30万元～50万元之间。

总之，辽宁省二手房市场仍然是刚性需求占据主导地位的市场，小户型、低总价房子是二手房市场的主力。

2 2016年辽宁省二手房市场趋势展望

1)二手房市场将持续稳定增长。2016年，国家已明确实施积极的财政政策和稳健的货币政策，二手房市场的资金支持将持续稳定增长。国家已明确优化经济结构政策，房地产政策近期坚持分类指导，分城施策，鼓励二手房交易，二手房市场的交易规模将持续稳定增长。国家已明确鼓励住房需求特别是农民工等新市民需求，二手房市场的需求端改善得到保障。

在积极向好的房地产宏观环境下，二手房由于其本身区位配套完善，户型适中，优于期房即买即住等优点，符合农民工等新市民的需求，二手房市场很大概率上将持续保持稳定增长。

2)市场供给持续稳定，需求表现可能存在差异。二手房市场规模扩大是房地产市场成熟的一个重要特征，在房地产市场发展较为成熟的欧美日等发达国家，二手房作为房地产交易的主体，占市场总量 80%以上，而我国目前二手房的交易额规模仅占总体交易额的25%～30%，辽宁省2015年二手房的交易额规模占总体交易额的30%。辽宁省房地产市场依然是新建商品房时代，市场发育尚未成熟。

定量上看，2015年辽宁省二手房交易量占比同比提高4个百分点。定性上看，辽宁各个城市土地资源有限，为了实现城市可持续发展，未来不可能再提供更多的土地资源用于城市建设，房地产市场由新房为主过渡到二手房为主是必然趋势；由于辽宁省大部分城市的房地产存在库存，一段时期将处于库存消化阶段，新房控制和二手房活跃是必然要求。所以，辽宁省房地产市场正在朝着二手房市场规模扩大方向积极变化。

2015年，“330 地产新政”中二手房营业税免征期由5年改2年，对于盘活二手房源起到积极作用，并且这种作用具有一定的持续效果，城市二手房源放量明显，已达到历史较高水平。伴随二胎政策放开，住房改善性需求增加，“卖小买大”将进一步释放二手房源。二手房市场供给持续稳定状态。

沈阳、大连等城市经济发展良好，具备较强的吸纳外来人口能力，对二手房的需求将持续保持。辽宁部分城市的新区扩张较快，住宅用地成交规模过大，存在过度开发、人口外流现象，当前商品房市场库存较大，去存压力较为突出，二手房有效需求相对较弱。

3)热点地段房价具备上涨动力，城郊地段房价面临考验。热点地段如沈阳的地铁口附近，由于交通便捷，房价处于持续上涨趋势。再比如沈阳市区浑河沿岸，由于环境独特，房价处于上涨趋势。还比如大连的海景房，由于需求旺盛，房价处于持续上涨趋势。各个城市的学区房，由于“粥少僧多”、子女教育至高无上，房价始终处于上涨态势。

城郊地段如营口开发区的某些街道，由于交通、医疗、教育、购物等配套设施不够齐全，人气不足，房价面临下行压力。

经济发展良好，人口聚集力较强，教育资源丰富，医疗水准较高的城市或城市区域，二手房市场将保持良好发展态势，二手房价格存上涨动力。经济发展前景不理想，人口聚集力较弱甚至人口负增长明显，教育资源不足，医疗水准不高，商品房库存过大的城市或城市区域，二手房市场可能呈现萎靡态势。辽宁二手房市场分化现象将显著化。

展望2016年的辽宁房地产市场，积极采取多种行之有效的去库存方法，将成为房地产市场的主旋律。而且二手房交易在去库存中将起到至关重要的作用。辽宁省二手房市场整体上保持平稳或温和上涨态势，未来二手房市场发展具有广阔的空间。但不同城市的不同地段，二手房市场表现差异较大，分化加剧。

[1] 辽宁省房地产研究中心.辽宁省房地产市场监测报告[R].2015：1-12.

[2] 中国产业信息网.2015年中国房地产行业市场现状及发展趋势分析[EB/OL].http://www.chyxx.com.

[3] 石海均.新型城镇化规划实施对房地产业影响浅析[J].中国房地产，2014(10)：35-40.

[4] 柳 扬.辽宁省房地产市场回顾与展望[J].价值工程，2014(16)：1-3.

[5] 石海均.沈阳经济区房地产联动发展的机理与机制研究[J].价值工程，2014(30)：215.

Summary and prospect of second-hand apartment of Liaoning province in 2015-2016

Wang Jian He Lu Zhang Jie

(LiaoningVocationalCollegeofCityConstruction,Shenyang110122,China)

According to Liaoning provincial real estate research center data and second-hand apartment market monitoring conditions, the paper summarizes second-hand apartments of Liaoning province in 2015, and predicts second-hand apartment development trend of Liaoning province in 2016, which has provided some second-hand apartment transaction reference for relevant units and individuals.

real estate, second-hand apartment, market, housing price, transactions

1009-6825(2016)10-0227-02

2016-01-29

王 健(1963- )，男，高级工程师

F293.3

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