赵 文 婷

(太原市环境工程技术评估中心，山西 太原 030002)



太原市房地产开发项目环境影响评估技术分析

赵 文 婷

(太原市环境工程技术评估中心，山西 太原 030002)

根据房地产开发项目的特点，从建设期、运营期对环境的影响及外环境对项目建设的影响等方面进行了分析，提出了一些防治污染的有效措施，并明确了环境影响技术评估要点，为项目建设提供了依据。

房地产项目，环境影响，评估要点

随着我国经济和社会的发展，城市化进程逐步加快，城市人口越来越多，导致城市房地产开发建设越来越频繁，因此，需要更多的关注此类项目的环境影响。而我们探讨的环境影响评价是指对房屋建设过程及建成使用过程对环境造成的变化和对人类健康可能造成的影响进行系统分析和评估，并提出减少这些影响的对策措施[1]。而房地产开发建设项目具有特殊性，即对环境影响具有双重性，首先是作为建设项目，本身在建设过程和运营期对环境会产生污染，包括水、气、声、固废等污染物，对外环境造成一定的不利影响；其次房地产项目本身属于居住、休闲、工作的场所，又属于被保护的对象。因此，在关注房地产建设项目的环境影响评估时，除了要关注评价该项目对外环境产生的影响之外，也要关注外部环境对居住小区的环境影响，是否适宜居住、办公。

1 房地产项目对外环境的影响

房地产项目对环境影响包括建设过程的施工期影响和建成后运营过程的运营期影响，其中施工期的影响主要包括施工弃土、噪声、施工扬尘、废水等，其影响范围是短暂的，随着施工期的结束环境影响也将消失；而运营期的环境影响是持久的，因此其污染防治对策必须做到合理有效。

1.1 施工废气

施工过程噪声的大气污染主要是施工机械造成的施工粉尘和车辆运输引起的道路扬尘，对于这一类粉尘的防治措施，可采取物料覆盖、厂区洒水抑尘、施工道路硬化、设置运输车辆冲洗平台、加强施工场地绿化等，减少污染物的排放，同时还需按照《防治城市扬尘污染技术规范》《太原市人民政府办公厅转发市建管委关于市区施工工地环境综合治理实施意见的通知》《关于进一步加强建筑施工工地环境保护管理的通知》的各项要求进行防护，减少环境污染。施工大气污染的另一项因子就是冬季施工工人生活区采暖炉灶，根据太原市的要求，锅炉禁止使用燃煤设施，应使用清洁能源代替。

1.2 施工废水

施工期的废水主要包括机械设备冲洗水和施工人员生活污水，机械设备冲洗废水需要在场地内集中收集、沉淀，可用于施工场地洒水抑尘或经城市管网进入当地的污水处理厂，不得随意外排；施工人员食堂废水需经隔油池处理，与盥洗污水一起收集，经沉淀处理后，用于施工场地洒水抑尘或排入城市污水处理厂。

1.3 施工噪声

房地产开发过程中需要使用打桩机、挖掘机等大型机械，施工机械是施工期噪声的主要污染源，如果项目周边近距离范围内有敏感保护目标(如居住区、办公区)，环境影响评估过程需根据机械种类和数量，分析声源强度，进行噪声影响预测和达标分析，同时提出相应的防治对策措施。

1.4 施工固废

每一个房地产项目都有挖土和填土，环境影响评估应根据施工的土石方平衡分析，对于施工产生的弃土，应送至弃土场合理处置，同时分析运输路线的合理性和保护措施，对于施工拆迁的建筑垃圾可分类收集，尽量做到资源回收利用，其余部分送环卫部门指定的建筑垃圾填埋场。

1.5 运营期废气

房地产项目建设后，部分地方无法接入城市集中供热，小区自建锅炉用于采暖，其污染物排放应满足《太原市锅炉污染物排放标准》的相关要求，对于配套建设有酒店或餐饮的项目，厨房应安装油烟净化设施，油烟执行《饮食业油烟排放标准》的相关规定。地下车库废气的主要污染物为氮氧化物、一氧化碳和总碳氢化合物等，为了保证地下车库的空气质量，需加强通风，比如在车库内安装通风装置等，因此，在环境技术评估时,主要关注地下车库机动车出入口的位置、排气筒的位置、高度，以此分析排放达标情况。

对于建设垃圾转运站的房地产项目，如果布置不合理，防控设施不完善，垃圾堆放产生的恶臭不仅影响环境，同时也对小区居民的居住环境产生影响。因此，在建有垃圾转运站的房地产项目进行环境影响评估时，应对垃圾转运站的选址、布局进行合理性分析，从离最近居住区的距离、主导风向等因素分析产生的恶臭对居住区的影响程度，同时对防治措施进行可行性分析，如设置防风网罩，注重周边附近绿化等。

1.6 运营期废水

居民生活废水主要来源于厕所冲洗水、厨房洗涤水、盥洗水等，经小区管网进入城市污水处理厂处理的，需说明市政管网的建设情况、对应的城镇污水处理厂处置区域、处理能力及工艺、运行负荷能否满足要求等，以此进行项目可行性分析；如进入小区自建的污水处理站处理时，需说明污水处理站的位置、规模、处理工艺等，水质指标执行《城镇污水处理厂污染物排放标准》一级A标准。项目自建中水回用设施，根据中水回用的去向，执行《城市污水再生利用 城市杂用水水质》或《城市污水再生利用 景观环境用水水质》标准。

1.7 运营期噪声

主要是空调冷却塔、水泵、风机、换热站等设备噪声。环境技术评估时，首先查看项目总图布置，分析产噪设备布局是否合理，其次分析降噪措施是否可行，为了尽可能的减少噪声，应尽量选择低噪声设备，从声源上降低其对居民的影响，同时将噪声设备密闭、进出风口安装消声器、采取隔振措施等，减少噪声污染。

1.8 运营期固废

居民日常产生的生活垃圾由小区物业统一收集，环卫部门清运处置；对于自建污水处理站和中水站的项目，其产生污泥属于一般固废，经压滤脱水后由环卫部门清运处置。

2 外环境对拟建项目的环境影响

房地产项目的建设主要是为了居住和办公，因此，通常会选择在交通较发达的地段以及城市基础设施较好的区域进行建设，在进行环境影响评估时，需要关注其周围环境对拟建项目的影响，如道路交通噪声、原有场地污染情况、电磁污染等。

2.1 道路交通噪声

对于住宅或办公楼周边已经存在或规划建设有高速公路、城市主干路、铁路等主要交通路段的项目，其交通噪声会对居民或办公环境产生不利影响，因此，环境影响技术评估时，需要预测交通噪声对本项目产生的影响，分析降噪措施、合理性和达标情况，对民用建筑提出满足国家声环境质量标准的隔声设计要求，如在居住区域边界可建议采取设置隔声屏障、安装隔声门窗，加强绿化等一些减噪措施[2]。同时对房地产项目布局规划提出建议，对居民住宅楼远离道路一侧，对房地产中配套的商业部分可靠近道路一侧。通过合理的布局，可减轻交通噪声对居民的影响。

2.2 原有场地污染情况

对于利用旧城改造或废弃场地进行房地产建设的项目，由于其原有建设场地用地性质不属于居住和行政办公用地，土壤可能存在着不同程度受污染的情况，因此，对于这一类型的项目，在进行环境影响评估时，应对原有场地及周围可能受污染的场地进行调查和评价，包括调查原有工厂性质，是否有危险废物贮存及处置情况，排放的主要污染物及排放量，原有企业的原辅料及产品是否会对土壤构成污染，必要时可对土壤、地下水进行实测，对于受污染的土壤，需要进行合理的土壤修复后再进行项目的建设。

2.3 电磁污染

房地产开发建设项目附近如有高压线、变电站及其他电磁场所，会存在一定的电磁污染，因此，在评价过程中,要考虑电磁辐射对房地产的环境影响。根据国家《城市规划相关规定》，一般1万V的高压线塔与居民楼的水平距离是5 m，11万V的10 m，22万V的15 m，50万V的25 m，高压线塔则应尽量避开居民楼[3]。

3 其他技术要点

除了以上几点外，其余技术要点在评估过程中也非常重要，如产业政策要求的符合性、厂址选址可行性、评价标准选用的合理性、公用工程考虑的因素全面性、污染物实现达标排放、清洁生产和公众参与等，还有泉域也是关注重点之一，根据山西省泉域水资源保护条例、太原市晋祠泉域水资源保护条例、太原市兰村泉域水资源保护条例等要求，禁止在泉域重点保护区内新建、改建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目。以上因子都是制约房地产项目审批的关键因素，也是项目评估过程中需要重点关注的内容。

4 结语

对于房地产开发项目，尤其是住宅、办公类的项目，在环境影响评估时除了要关注该项目对周围环境的污染外，也要关注周围环境对本项目的影响[4]，只有两者结合起来，才能客观、完整的对项目进行评估，为项目建设提供有理有据的支持。

[1] 林 萍.房地产开发项目环境影响评价要点探讨[J].海峡科学,2009(6)：56-57.

[2] 徐 颂.房地产开发项目环境影响技术评估要点探讨[J].佛山科学技术学院学报(自然科学版)，2009,27(6):91-93.

[3] 王彦玲.房地产类项目环境影响评价过程中外部因素的影响及对策[J].城市建设理论研究(电子版),2013(2)：73-75.

[4] 林文兴.房地产项目环评中的几个重点问题[J].能源与环境,2007(3)：33-34.

Analysis on environmental impact assessment technical of real estate development project in Taiyuan

Zhao Wenting

(TaiyuanEnvironmentalEngineeringTechnologyAssessmentCenter,Taiyuan030002,China)

According to the characteristics of real estate development project, from the influence of construction period, operation period to environment and analyzed the influence of external environment to project construction and other aspects, puts forward some effective measures for the prevention and control of pollution, cleared the environmental impact technology assessment key points, provided basis for project construction.

real estate project, environmental impact, assessment key point

1009-6825(2016)27-0184-02

2016-07-15

赵文婷(1984- )，女，助理工程师

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