朱育清

摘要：税收成本是房地产企业成本的一个重要部分。合理的纳税筹划可以有效降低企业的成本，提高企业的整体竞争力。本文以房地产企业的一个财务活动周期为主线，运用财务管理理论，分别从筹资活动、投资活动、经营活动以及利润分配活动出发，探讨不同环节下的纳税筹划方案。

关键词：房地产企业 纳税筹划 财务管理

纳税筹划是指纳税人在遵守税收法律法规前提下，运用财务管理理论，对企业的一系列财务活动进行筹划及安排，适时并在适当的地点缴纳税款，从而实现企业价值最大化的行为。

一、筹资活动的纳税筹划

房地产企业建设期长、投资数额巨大的特点使得其对资金有着极大的需求量。因而筹资在房地产企业的经营过程中占据重要的地位，是其一切经营活动的先决条件。

（一）筹资方式的纳税筹划

由于债务融资形成的借款利息、债券利息等可以计入当期费用在税前列支，故能减少房地产企业的应纳税所得额，从而减少企业所得税，达到节税的效果；而权益融资形成的应付股息和红利是在税后利润中列支的，所以没有税收挡板作用。因而，与债务融资方式相比，权益融资方式会多缴纳企业所得税。

但是，有时候税负的减少不一定会带来企业净资产的增加。比如当负债利率高于每股盈余时，权益资本报酬会随着债务比例的增加而下降，若此时再提高负债比例，企业的获利能力反将降低。因此，企业在纳税筹划时还应考虑资本结构对所期望收益和税负的影响。

（二）筹资结构的纳税筹划

资本结构是指企业各种资本的构成及其比例关系。资本范畴涵盖权益资本和债务资本。债务融资具有节税、资本成本低的优点，还有提高净资产收益率的杠杆作用，但债务融资使房地产企业负担了较大的偿债风险。因此房地产企业应该将负债比例控制在合理范围之内，使债务融资带来的收益能够抵消因负债比重过大而可能导致的风险和筹资成本增加。

二、投资活动的税收筹划

投资是指企业为了在将来获取利益而向一定对象投放资金的行为。合适的战略投资计划和投资活动是企业价值增长的动力。

（一）企业组织形式的纳税筹划

企业组织形式的选择包括两个层次。第一层次是指企业首创时在个人独资企业、合伙企业以及公司制企业中三种形式中的选择；第二层次是指企业扩建时对成立分公司还是子公司的选择。

个人独资企业、合伙企业和公司制企业是现代企业的三种组织形式。在纳税决策方面，主要有以下几点考虑：

（1）个人独资企业和合伙企业不征收企业所得税，征收个人所得税；公司制企业则既要征个人所得税，也要征企业所得税；

（2）合伙企业不具备法人资格，对于国家的一些税收优惠则不能享受。

考虑到房地产企业通常情况下投资额和规模都比较大，所以大多数都选择了公司制的组织形式。

随着市场竞争的加剧，许多大中型企业成立子公司或者分公司以维持其经营活动。子公司和分公司主要有以下差别：

（1）子公司具有独立法人资格，而分公司则不具有；

（2）子公司可以享受所在地政府提供的税收优惠，而分公司可以享受和总公司同等的税收优惠政策；

（3）设立子公司有利于整个集团公司将成本费用控制在规定的可扣除范围内。

综上，房地产企业应该结合新成立公司及原公司预期盈利情况、日常费用特性、所在地政府态度等来选择方案。

（二）投资方式的纳税筹划

《企业所得税法》规定，直接投资可以考虑享受免税收入、授权减免、减免所得等多种类型的税收优惠；而间接投资一般只涉及印花税和股息利息所得方面，和直接投资方式相比，筹划空间较小。房地产企业在选择投资方式时，还应该兼顾投资风险与收益、投入资产的变现能力等。

三、经营活动的纳税筹划

（一）开发建设阶段的税收筹划

1、成本分摊的纳税筹划

对于房地产企业而言，大部分成本是没有明确成本对象的。不同的成本分摊方法，会给每一对象的成本高低、所得税支出额产生很大影响。固定有效的分摊方法并不存在，房地产企业应根据实际情况，选择适当的分摊方法。

2、设备采购方式的纳税筹划

房地产企业往往不是自行施工建筑房产，而是通过和施工单位签订建造合同，委托施工单位进行建造。我国税法规定：如果建筑公司仅仅提供建筑业劳务，而不提供装修劳务，则建筑公司的营业额不包括房地产企业自行购买的设备价款。就建筑工程而言，建筑房屋所必需的一些设备如冷却塔、供暖设施等价值往往很大。房地产公司如果自行采购这部分设备，施工单位只需要就合同收入缴纳营业税，不用就外购设备的价款纳税，从而不用将外购设备产生的税负通过建筑合同总金额转嫁给房地产企业。

（二）销售阶段的纳税筹划

销售环节是房地产企业涉税最多的环节，也是税收筹划的重要环节。销售可分为两个阶段：预售未完工产品和销售已完工产品。其中，预售期房地产企业会产生预收账款，主要包括商品房的首付款、房款、保证金、保证金、押金和诚意金等。根据税法规定，应及时缴纳相关税费。

1、销售方式的筹划

房地产企业的经营方式有销售和自营两种。一般而言，预期利润高则选择自营，以避免缴纳大量的土地增值税。相反，则选择销售方式较好。

2、销售定价的筹划

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：纳税人出售其建造的普通住宅增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。因此，房地产企业在确定销售价格时，应综合考虑收益和税负的关系，不可一味追求高的售价。

（三）保有阶段的纳税筹划

随着经济的进一步发展，房地产公司的业务范围渐渐由销售房产延伸到商品卖场、写字楼、餐饮会所等的经营上来，长期持有物业成为房地产公司的长期战略目标。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税采用比例税率，自用的房产适用1.2%的税率，税基为房产原值减除10%到30%后的余额，亦即房产余值；纳税人出租的房产适用12%的税率，税基为租金收入。对于投资联营的房产，房地产公司应选择恰当的投资方式来扩大筹划空间。有以下两种方案：

（1）以房产投资联营、投资者共享风险及利润的，被投资方以房产余值作为计价基础；

（2）以房产投资、收取固定收入、不承担联营风险的，投资方以租金收入作为税基计征。

鉴此，房地产企业可以减少出租方式，调整业态结构比重，采用承包联营方式等。

四、利润分配活动的利润筹划

（一）利润总额的纳税筹划

利润总额扣除所得税后的利润构成了企业利润分配的基数，房地产企业可以通过增加应纳税所得额的抵减额来减少企业的所得税支出；另外，根据《中华人民共和国企业所得税法》第18条规定，企业在纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但是结转年限最长不得超过5年。所以企业应尽早弥补亏损。

（二）股利分配的纳税筹划

由于我国税法对股权投资收益的不同形式：资本利得和股票股利的纳税义务做了不同的规定，所以房地产企业在利润分配时应考虑投资者的税负问题。

1、对于个人投资者

个人投资者从房地产企业获得的资本利得，即现金股利需要按个人所得税税法规定缴纳20%的所得税，符合条件的按10%缴纳个税。但是根据财政部规定，对个人不征收资本利得税。所以企业可以考虑在合理的前提下，发放股票股利代替资本利得以实现税负减轻；

2、对于企业投资者

企业投资者不需要就其股票股利纳税，但是需要就股权转让收益缴纳税款。根据税法规定，投资企业在转让被投资企业股权之前收获的股利免缴企税，只需就股权转让收益承担纳税义务。所以投资企业在转让被投资企业股权之前，可以先要求得到其应收的股票股利以实现节税目的。

但是，房地产企业在使用股票股利分配政策时，还应该考虑固定股利问题。如果采取了固定股利政策，在应付固定股利超过其创造的税后利润总额时，超出部分可能会被税务机关认定为滥用股票股利免税政策以达到避税目的而涉险。

五、结束语

本文以房地产企业的一个财务活动周期为主线，探讨不同环节下的纳税筹划方案。由于缺乏足够的统计数据，本文对房地产企业纳税筹划主要进行了定性分析，定量分析还不够，也是本文的局限所在。

参考文献：

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[4]茆艳屏.房地产企业纳税筹划风险管理和规避策略解析[J].经营管理者，2015，（第3期）