赵朝敏 刘拥军

营改增对土地增值税纳税方案优选的影响

赵朝敏 刘拥军

全面推开营改增试点后，作为价外税的增值税，在影响计算土地增值税应税收入、增值额、适用税率及税收优惠等方面与改革前的营业税有所不同。本文结合营改增相关政策，通过实务案例，分别对全面推开营改增试点前后，缴纳营业税、增值税及土地增值税的变化，深入剖析原因，阐释营改增对土地增值税纳税方案的影响，并在此基础上，对房地产开发企业采用简易计税办法缴纳增值税进行模拟测算，为营改增后税收方案的优选提供参考。

营改增营业税增值税土地增值税

众所周知，房地产开发企业销售商品房，按照有关规定，在缴纳流转税的同时，还需要缴纳土地增值税，这是房地产业务特有的税种，采用四级超率累进税率计算。同时，为了强化房屋居住功能，鼓励开发低廉实用的商品房，满足大众居住需求，根据相关政策规定，对于增值率满足特定条件的普通标准住宅给予一定的税收减免。全面推开营改增试点后，作为价外税的增值税，势必与改革前缴纳营业税，在计算土地增值税的应税收入、增值额、适用税率及税收优惠等方面会有所不同。本文结合营改增相关政策规定，对商品房销售土地增值税计算及普通商品房税收优惠等进行对比分析，揭示营改增后普通商品房销售的税收变化及其对纳税方案优选的影响，以此展开探讨。

一、销售普通标准住宅实务案例

今年5月1日起，我国全面推开营改增后，正常销售商品房的经营业务不再缴纳营业税，转而缴纳增值税。……