出租情怀

李蕊娟

刘洋

辞去百万年薪，卖房去“折腾”

刘洋来自吉林一个宁静的小城，大学毕业后就开始做生意，为了开阔眼界，1998年他选择加入南方某集团公司做销售。和很多长期漂泊在外的年轻人一样，在陌生的城市里，生病、受挫、沮丧、徘徊……他做梦都想交一群可以交心和遇事相互帮忙的朋友，可在冷漠的都市里，这也成了一种奢侈。

后来，刘洋娶妻生子，还在上海买了房子和车，他变成了一个令人羡慕的职场精英。就在这时，他联想到自己以前在外面租房子住的漂泊生活，忽然产生了一个很文艺又浪漫的想法：尽个人之力，给“漂”一族打造一个温馨的“家”，让他们在打拼中少一点辛酸、痛苦，多一些关爱和帮助！

2011年，刘洋放弃年薪上百万的工作，开始创业。“我想建立一个社区式的公寓，让漂泊的年轻人有家的感觉。”他说，“在大城市，消除独居者的孤独感是一种刚性需求，却没有人去做。我觉得这个市场潜力很大。”

当时，刘洋的第一间目标公寓房，是用广州原高露洁废弃的旧厂房进行改造，粗算下来，需要投资好几百万元。刘洋去找天使投资人，对方告诉他说：“做这个项目，要把一栋楼整体装修下来出租出去，需要花很大的成本，最起码要500万元，我们给不起。”继而，他又找到风险投资人，可风险投资人还是一口回绝。对方说：“你没有样板房，光拿计划书不行，我无法判断你的执行和产品是否一致。再说风投是从A轮才切入的，你还是去找天使投资人吧！”

妻子也不支持这种“瞎折腾”。她问刘洋，“你比马云聪明吗？不可能。有这方面的经验吗？一点都没有。凭什么你能把它干成？”这句话把他问傻了。

最后，刘洋只好用自己能凑到的钱做首期投资。他当时在上海有一套200平方米的房子，决定出售，自己做自己的天使投资人。

经过不懈努力，刘洋终于说服家人，把房子卖了400多万元。

最辛苦的房东最挑房客

可是，原本计划三个月的社区打造，却用了整整十个月。最初，设计师拿来的图纸完全按照酒店格局设计，一下就被刘洋否定了，而他设想的，对方却做不出来，刘洋只好自己琢磨如何装修，结果仅做设计就用了一个月。

由于缺乏经验，没有资源也没有技术，公寓改造常常建了拆，拆了建，结果工程进行到一半400万元就用完了。刘洋开始到处借钱往里填，资金链面临一次又一次的断裂，他不止一次走到山穷水尽的地步。当生活陷入恶性循环的时候，身心疲惫的刘洋曾一度质疑自己。

为了缓解压力，刘洋提前将一些装修好的房间租出去，收回来的钱再投入其他房间的施工中，这样才慢慢熬了过来。

旧厂房改造出133间符合青年人胃口的loft公寓，二十几平方米，自带独立浴室，配有沙发、衣柜、榻榻米、落地玻璃窗，还有一个小阳台。公寓每间房租金在2000元~3000元，如果对公寓内饰不满意，“家友”们还可以自主改装。2012年6月，YOU+青年社区广州凤凰店正式开业。一个月后，客房全部满租。对于首个“作品”，刘洋怀有很深的感情。

第一家店因为缺钱，室内布置基本上是靠“家友”自己动手完成的。今天你买回来一个二手沙发，明天他拉回来一张二手桌子，但整体效果特别温馨，这群漂泊者一下子就联系起来了。

“平时大家都不怎么关门，互相串，隔三差五搞活动，一起包粽子、吃火锅。”刘洋说，这些措施主要是为了让大家增强交往和信任，YOU+不做钢筋水泥森林，租住这里的人一定要接受这种新颖的公寓文化。

每位入住者既是邻居又是战友，交互产生一种归属感。比如有一天阿美感冒了，只在微信群上抱怨了几句，便有“家友”敲开她的房门，送来一碗热粥；同时，资源交换互相扶持。有位创客在设计一种市场潜力很大的医疗智能产品时遇到难题，马上就有一帮IT工程师出来帮忙。其实YOU+的租户大多有一技之长，几乎涉及所有行业，所以无论谁遇到困难，都可以立马求助。

刘洋花了三年时间打造第一个国际青年社区，而如何营造出家的氛围，让全部“家友”都可以做到路不拾遗，他花了一年时间进行研究，并制定了一系列措施，在合同里写明。

YOU+

刚落地不久的YOU+就任性地规定，租房入住要通过考核。刘洋有“三不租”原则，即45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体；结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计；不爱交朋友的不租。有人担心这样的规定是否会影响YOU+的入住率，他笑着说：“非但没有减少，反而增加了。因为我们针对的是细分市场，找准了定位，对不同年龄段、不同性格的人群进行了细分，所以入住的‘家友’都是一群志趣相投的年轻人，他们都渴望有这样一群朋友在身边。”

更令人惊讶的是，即便住进来了也并非一劳永逸，YOU+有一套严格的KPI考核，如果没有完成将会面临被逐客。刘洋有个“136”考核计划：一个月内要认识并深入了解十个人，包括姓名、职业、爱好、生日等；三个月内要至少参加一次社区活动；六个月时“家友”会评选出“最不受欢迎的人”，当选者可能面临被驱逐。

做中国最有情怀的房东

在这种经营模式下，YOU+终于得到了投资者的青睐。2013年6月，刘洋接受第一笔天使投资，很快，第二家店和第三家店相继开业。

2014年6月，车库咖啡创始人苏菂加盟成为联合创始人；8月，在YOU+的A轮融资中，雷军和刘洋仅仅交谈了5分钟，便决定斥资一亿元入股，从此被冠以“小米公寓”的称号，刘洋也因此走到了聚光灯下。

然而，迅速的扩张也引发了质疑声。2015年7月，一篇发布在网上的热帖让刘洋陷入了舆论漩涡。在各种负面爆料中，有关苏州桥店甲醛超标的问题最受关注。刘洋解释了当时的情况：“做这个项目的时候，公司产品还没有标准化，采购控制体系也没健全，结果出现了床垫甲醛超标的问题。当时我们跟厂家签的合同要求必须符合国家标准，但既然我用了，就是我的责任。对于这件事，我们自身确实存在问题。事情发生后，我对‘家友’进行了道歉，也第一时间撤换了问题床垫。”

尤其雷军入股后，YOU+知名度暴涨，尽管每个店铺都有超过100间的房子，但排队入住人数都是房间数的三倍以上。

在扩张过程中，刘洋逐渐摸索出了一套商业模式：选址创业公司集中的产业园或交通便利的地方，租用价格较低的整栋楼房，经过重新改造后出租，主要面向刚参加工作的年轻人。

此外，公司还为互联网创业者提供办公场所，并经常组织各种活动。刘洋希望YOU+能成为一个线下创业社区，给创业者提供资源整合的平台。

近几年，YOU+的业务呈爆发式增长，2014年仅有房源1300套，去年增至两万套，2016年，截止到8月上旬，在北上广深四个一线城市，拥有房源十万套，刘洋成为业界名副其实的大哥，被网友誉为“中国最有情怀的房东”！（作者声明：本文谢绝任何形式的转载，违者视为侵权！）

图片由本文作者提供编辑 钟健12497681@qq.com