张璐炀

天津财经大学

银行房地产金融业务创新机制研究

张璐炀

天津财经大学

银行房地产金融业务是银行金融的龙头产业，它的稳定与健康发展在国家国民经济建设中起到了杠杆保障作用，也是国民居住品质提高不可或缺的重要保证。国家对房地产业务的调控，直接影响银行对房地产金融业务政策的制定与实施，所以说吃透政策及时掌握新动向，把握房地产新机遇，积极稳妥的推进房地产金融业务的改革和创新是摆在银行金融系统面前的首要任务。

房地产政策新走向；金融业务创新；风险与机遇

房地产金融业务在银行业务中占有重要比例，如何把握好国家对房地产业的调控政策，积极稳妥的发展房地产金融事业，改革创新，在努力提高经济效益的同时，加强风险防空意识，保障资金回笼安全，是银行系统需要加强的重点，本人就以下工作进行探讨与研究。

一、当前国家对房地产行业和银行业的政策走向

房地产行业对中国经济增长有着重要作用，房地产的每一次动荡都会影响国经济和国民生活的稳定，国家对房地产的调整是中国经济结构调整不可规避的事实，房地产的大起大落，实体经济的衰退对国家的发展都是致命性的。因此国家根据经济发展需要进行宏观调控以保证国民经济的稳定增长。银行金融业也必须根据国家政策和市场规律适时的进行策略调整，以实现银行自身利益的最大化。那就是规避风险，不断地改革创新。目前房地产业已由前些年的疯狂投资转向保障性住房，城乡危房改造，城镇化进程和提升居住品质的方向发展。同时一二线城市房价上涨，三，四线城市住房的饱和的趋势对银行业的房地产金融调整也提出了新的要求。

二、机遇和风险并存

房地产金融是各大商业银行的经济支柱，如何抓住房地产这个市场，更好的为房地产开发服务，同时做到防范风险，提高效益，实现双赢。这既是摆在各大银行面前的工作重点，也是银行系统绕不开的新课题。目前银行系统对房地产金融的产品主要有土地储备贷款，住房按揭贷款，农民安家贷款，住房开发贷款等系列业务。适应于不同客户的需要，为房地产业务提供资金支持。

但是房地产业同时是高风险产业，开发周期长，不稳定，企业良莠不齐，对银行来说存在着资金回笼风险，所以银行应加强对房地产企业的监管，完善法律法规，积极稳妥地进行改革和创新。

三、房地产金融发展和创新目前存在的问题主要表现在以下几个方面

(一)房地产融资开发存在的风险表现在房地产开发贷款与个人住房贷款质量出现分化，房地产企业良莠不齐，既有国有大型企业，资质过硬。也有小型房地产开发公司，还有违规转包小的建筑公司，房地产业的潜在危机主要集中在房地产开发贷款方面。经济下行压力加大，三四线城市住房饱和需求减弱，销售放缓，开发商资金回笼慢，造成银行货币回笼不畅，也有不法商提供虚假财务报表，至使银行判断失误，还有的和二级三级分支高假联合开发，偷税漏税，产权责任不明确，有的开发商和担保公司没有诚信，借故拖欠还贷，追保执行难。这就给银行工作带来风险挑战，银行必须严格审核贷款程序，防止没有诚信的企业和个人套取和骗取贷款资金。

(二)目前房地产开发贷款与个人住房贷款质量出现分化，因房产开发周期长，资金回笼慢，有的受各种因素的影响，很多房地产开发商工程无法完工，造成烂尾楼，三角债极为普遍，最后开发商跑路，给银行带来巨大经济损失.相比而言，个人住房按揭贷款受经济环境影响较小，绝大多数居民能按时还款，贷款质量较高。目前金融机构对个人住房按揭贷款的投放态度更加积极。

(三)银行内部管理及金融体制对房地产金融业务开发和创新也有着很大的瓶颈制约。房地产业和银行金融业的融合越来越深入，创新步伐也越来越快，，目前房地产市场金融产品主要有开发端产品，销售端产品，跨品种创新产品和资产证券化产品，但是其创新产品主要集中在风险较低的销售端产品。

在金融体制框架下， 融资创新艰难，主要体现在： 一是国家政策和审批权限限制。房地产开发项目融资主要集中在具有一级和二级资质的龙头企业；二是审批权限上收。银行金融机构对房地产开发贷款的审批权基本已上收到总行级别；三是区域管理。有的地区对房地产开发贷款实行名单制和区域审批，这虽然降低了风险，但银行也出现了经营范围的制约瓶颈。

四、如何加强内部管理，扩大销售渠道，制定适合银行房地产金融长远规划是银行系统需要研究的课题

(一)风险较低的销售端产品主要针对房地产市场的微观主体，像个人住房按揭贷款，政府的公共服务，保障性住房，三农服务，新型镇化建设，企业的销售未回款收益权融资产品等等。银行的创新应放在对住房按揭贷款流程给予一定的优化，简化流程，提高审批效率，对购房者在准入条件上给予放松 ，采取各种措施让银行金融运转走出制约瓶颈。

(二)目前地产市场供过于求，库存量大，房地产价格趋于稳定，开发贷款增速可能进一步下滑，经济下行压力加大，控制风险成为银行的主要工作之一。具体做法：一是要加强内部风险管控的制度建设。制定和完善房地产贷款办法和个人贷款办法等法律法规，明确房地产商，购房个人，银行三者之间的相对责任，建立公平互信的合作机制。使房地产金融得到健康稳定的发展。二是要建立健全企业个人资料信息网，使其达到资源信息共享，提高银行对信贷操作流程的透明度。三是建立健全风险防控意识，严把贷款审查关，选择好的项目和有信誉度的企业个人作为资金投资人，做好投资前的调查工作，对贷款人和担保人的报表，还款来源和能力，信誉程度等情况进行仔细审核，从源头上把好关，从而避免银行的误判和操作失误带来的巨大损失。再就是加强工程项目实施中的跟进摸排，及时掌握工程进度中出现的新问题，做到提前进行防范。

(三)银行要顺应新形势，开发新的金融项目品种。提高员工的管理能力，定期进行员工的业务培训，加强素质教育，稳定贷款专业人员队伍，实行绩效考核，打造一支业务过硬的专业队伍，使银行房地产金融事业得到健康稳定的发展，同时也为国家的经济建设，人民生活的提高提供强有力的资金保障。

[1]徐融，银行房地产金融业务创新及风险控制研究，金融论坛,2010，9.

[2]尹龙，金融创新理论的发展与金融监管体制演进，金融研究,2014，23.

张璐炀（1990.09-），女，民族：汉，籍贯：天津，学历：研究生(在读)，研究方向：房地产金融