张平

开春去库存 入秋限购令 银行如何应对新风险

张平

今年一季度我国多地出台化解房地产库存的政策意见，采取了优化住房公积金使用，在税费方面对购房者采取优惠等措施，去库存出现了超预期的“开门红”景象，多家房地产企业的销售额同比翻番创出了新高，龙头房地产公司在热点城市增加土地购置面积形成声势，舆论导向上更是出现了我国住房需求很大，要解决的是“改善 + 进城”，现有库存已经不足以应对流入人口的论调。国庆节前夕各地出现了“涨价去库存”狂飙猛进的景象，1 月到 6 月全国房价整体上涨了7个百分点，一线城市和部分二线核心城市基本实现了房地产去库存目标。但是，三、四线城市的房地产库存依然高企，房价与销售持续处于低迷状态。尤其是东北和中西部的三、四线城市的房地产市场仍然面临价格下调，房地产去库存基本未见成效。

与“涨价去库存”相伴出现的是，银行个人住房贷款也出现了狂飙猛进的增长。腾讯财经统计数据显示，今年前九个月各家银行个人住房贷款累计新增 3.63 万亿元，同比增幅达到了百分之一百甚至更多。其中上半年工、农、中、建、交新增个人住房贷款达到了 1.46 万亿元，占新增各项个人贷款的 88.6% 。五大国有商业银行个人按揭贷款保持了月均两位数的增长。九月份按揭贷款新增了 4759 亿元，同比多增 2055 亿元。除了中国银行之外，其他四大银行的新增按揭贷款，已经占全部新增个人贷款九成以上。房地产“去库存”在房价上涨中进行，银行加大信贷杠杆助涨市场火爆起到推波助澜作用。这一现象显然不是管理层所希望见到的，于是更加严厉的调控政策连续出台，范围更广、集中度更高、推出节奏更快，主要体现在三方面：首先是限购范围迅速扩大，自 9 月 30 日至 10 月 20 日短短 3 周，限购就从北、上、广、深 4 个城市扩大到包括南京、杭州、苏州、武汉、郑州、合肥在内的 20 多个城市；其次是各地都提高了按揭首付比例，例如深圳二套房的首付比例提高至 70%，南京的首付比例则提高至 80% ；第三是多个城市提高购房的附加条件，例如多个城市将非户籍家庭购房缴纳社保或个税的时间提高至5年。

有鉴于此，本文作者提示，随着房地产限购令范围扩大与措施从紧，去库存将在限杠杆的趋势下继续推进，银行不良贷款正在形成并以新的状态不断积聚，需要业内外予以清晰识别并高度关注，采取必要的政策与措施，控制与化解风险。

各类房贷激增 银行风险几何？

按揭没赚钱 潜藏堆积了风险今年前九个月，各商业银行提高优惠比例，助力房地产去库存，竞争按揭贷款市场，个人按揭贷款累计新增 3.63 万亿元人民币，同比多增1.8 万亿元增幅达到了百分之百。其中以按揭贷款见长的建设银行仍保持着贷款余额、新增均居同业第一位。上半年建设银行按揭贷款增加了 4077.82 亿元，月均增幅为 14. 7% ；而 2015 年同期增加为 2165.64 亿元，仅为今年上半年新增约二分之一。工商银行新增按揭贷款规模紧随其后，达到了 3454 亿元。引起关注的是工行个人贷款大类下的个人消费贷款、个人经营性贷款均呈现下降的趋势，下降幅度在 4% —5% 左右。而按揭贷款增长了 13.7% ，导致上半年新增按揭贷款超过了新增个人贷款占比达到 104.7% ，在五大行中占比最高。

按揭贷款持续放量，既是楼市“涨价去库存”带来的行情，也是银行加大信贷投入带来的结果。其实个人按揭贷款收益率并不高，按照基准贷款利率的八五折算，实际贷款收益只有 4%多一点，已经接近银行理财的成本，按揭贷款基本没有赚什么钱。银行这样做是从综合收益的角度出发，通过住房贷款切入客户，从而带动银行其他业务有所拓展。本轮银行的新增按揭贷款，占到新增个人贷款的 9 成以上，是近几年难得出现的现象。在银行看来能够买房的客户就是优质客户。银行在资金压力很大的情况下，仍然愿意对按揭贷款大量投入不外乎两个原因：一是优质资产越来越少，不良率水平相对较低按揭贷款属于优质资产；二是银行对贷款规模有要求，以房贷客户为目标客户，为的是通过房贷开拓综合营销。

然而对于银行而言，如果按揭贷款持续放量，将同时会集聚和隐藏风险。按照银行以评估价格 7折授信计算，房价下跌 30%银行通过个人首付仍然可控风险。再者银行的风险管理体系强调的是组合管理，意味着任何产品都不能占比过高。但是，如果每家银行的房贷业务占比都出现过高，风险就会加速集聚。此前政府的平台贷款，钢铁贷款就是典型案例。目前银行按揭贷款余额从维持 30%左右占比突然提高到接近 40%，排名跃居各项贷款前三，此时的风险就应该引起高度重视。

“房抵贷”杠杆率高 刚现冰山一角2003 年至今，管理层出台房地产政策达到 46 次，房价价格上涨超过了 13倍。在房地产价格连续上行的这 13年，银行普遍开展了“房抵贷”业务——借款人以自然人房产（住房、商住两用房）作抵押，向银行申请一次性或循环使用贷款。各家银行对房屋抵押的要求有所不同，有的银行只接受还清按揭贷款的房产做“房抵贷”，有的银行对未结清贷款的房产申请“房抵贷”也来者不拒。假设购房者的房产评估价为 500 万元，客户得到的“房抵贷”额度为房产评估值 6—7 折，银行就能给予 300 万元信贷资金，购房者如果首次用 200 万元住房贷款，剩下 100 万元额度随时还可以用。此外已经用出去的 200 万元贷款，还可以继续申请抵押贷款。尽管“房抵贷”规定取得的资金只能用于消费或经营，不能用于购房，但事实上已经有相当部分“房抵贷”资金，通过“创新”支付手段流入了房地产市场。即便监管部门要求审核贷款申请人相关信息，但是实际情况是在房价上行的利益驱动下，多家银行往往是上有政策、下有对策，不过是走走过场而已。

“房抵贷”产生的金融风险不可忽视。其一购房者普遍持有“买涨不买跌”心态，一旦市场出现风吹草动，房价即使下跌5%交易量也会随之大幅减少，房地产成交量将出现萎缩，“房抵贷”出现不良就会在银行的预期下成为现实。其二银行不是房地产经营商，不具备房产经营的专业能力，不可能因抵押房产的贬值与大幅波动而高枕无忧。尤其是《商业银行法》等法律、法规规定，银行行使抵押权、质权而取得的不动产，应当自取得之日起二年内予以处分；《商业银行资本管理办法（试行）》规定，银行持有非自用不动产风险权重为 1250%。其三房产是居民最重要的财富，银行对房产行使抵押权，即便司法手续齐备，也要考虑社会责任，顾及社会稳定。银行抵押权往往难以按照预期顺利实现。其四“房抵贷”属于自加杠杆，与配资炒股无异。加杠杆是把双刃剑，收益可以翻倍，风险也可以成倍放大。在房价可能下降、杠杆放大情况下，购房者房产市值缩水，对资金不充沛、借助“房抵贷”的购房者来说，为达到抵押率的标准，将始终面临追加抵押价值、加快偿还贷款、房产被拍卖强行平仓的三重困局。

据调查农行、建行、民生、中信、平安、华夏、招行均推出了“房抵贷”产品。其中农行发放给单一客户“房抵贷”额度上限是 1000 万元；华夏银行“房抵贷”额度上限是 2000 万元。各家银行对“房抵贷”的叫法有所不同，部分银行称为“整体抵押”，或分成就业类、消费类、住房类等抵押贷款。目前“房抵贷”还没有全口径统计数据，但从部分银行公布的数据，中信银行上半年“房抵贷”余额达 2283.99 亿元，比上年末增长 48.7% ，可见投放额度之巨大。

虽然监管部门要求“房抵贷”不能用于再购房，但在实际操作要求并不严格，银行一般对30万元以下的“房抵贷”不限制贷款用途，有的银行甚至对 50 万元以下的“房抵贷”不限制贷款用途。由于“房抵贷”利率较普通住房贷款要高，可以根据基准利率上浮 10% ，促使银行开展“房抵贷”业务积极性比较高。又由于各家银行统计口径不同，目前“房抵贷”规模有多大尚不得而知。

首付贷失察 拖累银行按揭“首付贷”是购房者首付资金不足，由房屋中介或金融机构提供补助资金，让没有实际能力的购房者具有了购房资格，通过加大杠杆力实现购房。去年以来“首付贷”发展出现很多不规范现象，部分中介机构违规操作，替代银行监管买方资金，将购房款转入中介平台资金池，在房价上涨较快的城市，按揭购房首付资金出现了只需 10%甚至更低的比例，相当于将原先 5 倍的杠杆率，增加到了 10 倍甚至更高。已经远远高于股市巅峰时期“场外配资”。“首付贷”一般期限在三年以内，名义利率多为7-9%。

“首付贷”造成银行风险表现在三个方面：一是抵押房产资产缩水，风险被转嫁给提供按揭的银行。以按揭购买价格 100 万元的房产为例，正常情况下购房者至少需要首付两成 20 万元，杠杆率为 5 倍，向银行贷款 80 万元。而通过首付贷购房者只需自付 10 万元（或更低），杠杆率为 10倍，向银行贷款 90 万元（或更高）。翻番或更高的杠杆率，使“首付贷”的购房者，难以经受房价调整或资产缩水的冲击。

二是双重还贷加大借款人的压力。“首付贷”申请门槛低、费用高，以贷款 30 万贷款 1 年计算，一次性支付费用需 15000 元，一年内分期支付费用需 16500 元。对按揭购房者而言，处于“首付贷”和按揭月供双重还贷的压力之下，加大了现金流压力；投资房产周期长，短期转手变现难。无论是投资还是投机，都面临收益不足以支付贷款利息和交易税费的风险。“首付贷”购房者资质相对较差，一旦违约无法偿还贷款资金，房产价值资不抵债，风险同样会传导至银行体系，加大金融市场风险。

三是提供“首付贷”的机构存在风险。“首付贷”买房只有很少本金，或者根本不需要付出本金，赌的是房产价格持续上涨，而对房价波动与回落造成的影响，“首付贷”机构难以应对。由于“首付贷”不需做权利登记，涉及机构资金来源不确定，在央行系统查不到资金流向，无法把控真实性与合法性。一旦出现“首付贷”违约，就会影响银行按揭还款，银行拍卖、抛售抵押房产，造成资产缩水，房价出现调整下跌，可能出现断供弃房。提供“首付贷”机构面临资不抵债风险，最终也会波及到银行按揭的安全。

规范“房抵贷”排查“首付贷”未雨绸缪防风险

在“去库存”背景下，预计我国房地产市场将伴随“去杠杆”调整方向，加大治理力度，调整治理策略。监管部门对“房抵贷”“首付贷”等行为正在采取区别对待的措施。

对于“房抵贷”而言，虽然存在风险但没有一律叫停，但强调了落实监管保证交易的真实性：一是严格审核第一还款来源。即使房产价格上涨得再多也属于第二还款来源，第一还款来源始终应当作为防范信贷风险的关键。银行按照《贷款通则》规定，严格审核借款人第一还款来源，确保每月还款在家庭收入占比不高于 50%，不能把还款来源的“宝”押在房产不断升值上。同时严格落实受托支付，加强对“房抵贷”资金的流向监控，防止贷款资金回流给借款人。二是对“房抵贷”房产实行名单制，针对楼盘价格涨得猛容易演变越涨越好贷的危险循环。对允许开办“房抵贷”的房产进行限制，只能用于全款购买或者已经还清按揭的房产，对尚未还清按揭的房产，不再办理“房抵贷”业务。从源头上斩断“抵押贷款增加—房价上涨—抵押贷款再增加”的恶性循环。

经银监局稽核调查，银行违规参与“首付贷”的问题浮出水面。今年对违规利用杠杆配资已经开具了42张罚单。其中广发银行挪用个人消费信用贷款额度，签订虚假买卖合同将贷款回流到借款人账户被罚款 40万元。有 7家银行被暂停个人住房贷款业务。与银行联手开办“首付贷”的我爱我家、链家等 6 家地产中介，因通过首付贷垫资促成交易被行政处罚，暂停与银行开展合作。

防范“首付贷”的关键在银行。监管机构已明令银行等金融机构不得参与“首付贷”。要求银行强化风险防范意识，监控客户首付资金来源，加强放贷审核。评价偿付能力，坚持贷款标准。查实按揭贷款人的首付款来源，进行面谈与电话核对，审查贷款人账户流水，判断资金收入情况，查询可疑资金流入。首付款必须使用本人借记卡，发现“首付贷”即终止按揭。通过监控渠道与手段，检查银行转账凭证，监控贷款资金来源与去向。加强违规惩罚机制，对于违反规定予以惩戒，提高违规成本达到预防目的。银行与银监会加强联系，协助相关督查事务，建立督查体系。

银监部门开展专项整治，结合互联网金融专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业与 P2P 平台，开展“首付贷”业务清理整顿。在叫停“首付贷”基础上，规范赎楼贷、卖房贷、房抵贷、房地产众筹。据网贷之家统计今年 1-8月有 773 家网贷平台从事房贷业务，累计成交量1256.5 亿元，约占行业成交量 10.33% ，平均借款期限 5.24 个月，去年同期房贷业务交易量仅为 650 亿元，今年 1-8 月同比增长了 93%。掌握房地产开发和经纪机构利用互联网从事的金融业务，打击以“股权众筹”名义从事非法集资，限制垫资开展“众筹炒楼”、“众筹购房”或其它“加杠杆”行为。