文/周粉莲 云南省曲靖市麒麟区房地产管理处 云南曲靖 655000

中小城市的旧城改造与房地产开发

文/周粉莲 云南省曲靖市麒麟区房地产管理处 云南曲靖 655000

由于我国中小城市固有的内在特点，如旧城的历史文化问题，使得城市建设中出现了各种复杂的问题，本文通过分析描述中小城市的旧城改造、房地产开发的特点以及它们之间的关系，分析房地产开发企业逐渐向中小城市中转移的原因以及旧城改造过程中的复杂问题等，并通过综合分析，提出能够解决中小城市的旧城改造与房地产开发问题适合的策略和方法。

中小城市；旧城改造；房地产开发

我国正处在快速发展的阶段，城市建设是发展进程中不可忽略的一环。目前我国很多城市的建设已经达到了相当大的规模，而中小城市的城市建设需要进一步加快发展进程，但由于我国中小城市旧城历史文化、经济发展水平、消费者水平等多方面问题的限制，使得中小城市的旧城改造与房地产开发面临着较多难题，而且每个城市所面临的问题都有它独有的特点。旧城区在一定程度上代表着一个城市的根，也是这个城市人民的文化传承的根，所以说在现代化城市建设进程中，必不可免会出现各种矛盾。中小城市的劳动力市场充足且费用较低以及市场需求相对较大等优点吸引了越来越多的房地产开发商，这些房地产开发商的商业化运作，又更进一步的带来了中小城市的旧城改造问题。

1、房地产开发像中小城市转移

中小城市经济发展较为落后，在一定程度上，中小城市的劳动力成本相比于大城市要低很多，同时中小城市的市场潜力较大、原材料资源丰富等特点都吸引了较多房地产开发企业，并且一些大型的房地产企业不单单满足于大城市，开始向中小城市谋求利益。主要有以下那么几个原因使得房地产企业重心向中小城市转移:

1.1 房地产开发成本

中小城市在我国数量较多，拥有数量庞大的土地，同时相比大城市价格较低，使得房地产开发的土地成本大量降低；此外中小城市农民工较多并且劳动力价格低廉、原材料丰富，节省运输和加工费用，因此总体上使得房地产开发成本大大降低；房地产企业的运行需要大量资金运作，而中小城市城府为了当地经济的发展，普遍选择给房地产开发较多优惠政策，从而减少房地产企业的压力；由于中小城市经济发展落后，生活水平较低，相比于在大型城市中进行房地产开发，在落后的中小城市往往要求更低，不需要花费过多成本即可满足人们的需求。

1.2 房地产市场变化影响

房地产行业是个极为复杂、极具综合性的行业，它需要多方市场配合，如房屋商品市场、建筑劳动市场、建筑技术市场等，因此稍有操作不慎，便会对房地产市场造成较为严重的扰动。大城市目前由于市场过剩、竞争力多大等，使得房地产企业将眼光瞄向市场更为稳定以及利润更高的中小型城市。我国处在一个城市化进程快速发展的阶段，中小城市的市场需求更大，同时由于一些当地企业达不到人们的需求以及当地政府积极的推行引进政策，这些都是对房地产开发企业极具吸引力的因素。

2、中小城市中旧城改造中面临的问题和矛盾

在城市化全面推进的进程中，由于中小城市充足的市场吸引力，使得房地产开发企业开始逐渐将眼光瞄向中小城市，同时加上中小城市固有的一些内在矛盾和问题，如存在保持城市结构稳定不愿发展变化的情况以及城市历史文化保存等问题，都使得中小城市的旧城改造进程中面临较多问题。主要有如下几个方面的问题：

2.1 旧城改造进程中房地产开发没有统一的规划开发

总体来说，我国中小城市的旧城改造普遍存在着开发混乱，没用统一的规划改造计划的问题。一般都是主要对城中心的大中型工厂改建或者进行向郊区迁移，各进行自独立的地产开发，谈不上统一的开发计划，甚至很多工厂员工的生活设施水平并没有得到提高。这种零星混乱的改造开发，远远没有达到城市建设发展的要求。

2.2 房地产大量开发造成环境破化

毫无疑问房地产开发企业都会将企业的经济利益放在首位，在中小城市的旧城改造中也是如此，旧城改造中的超高强度的地产开发，虽然保证了房地产企业的经济利益，但是这种为了利益使得建筑密集度偏高的行为，进一步造成了人口密度较大等问题，给城市环境带来威胁。

2.3 中小城市改造中历史性建筑保护意识不足

现代化的城市建设，不可避免的会对旧城中历史悠久的建筑造成一定程度的破化，甚至会造成珍贵的历史遗迹的消失。总会有房地产开发企业以及当地政府，为了企业利益以及刺激当地经济发展，往往选择忽视历史文化建筑，从而造成不可挽回的彻底破化性后果。

3、适合中小城市的旧城改造和房地产开发策略和方法

中小城市中的房地产开发不同于大城市，应结合当地旧城改造具体的内在特点，两者相互促进，从而共同更好地进行城市建设发展。房地产开发需要土地，需要旧城改造提供，同时房地产企业则负责开发中的资金技术等必要条件。此外，当地政府还可以发挥一定的宏观调控作用，如将城市资金用来投入到城市建设中，来进一步推进旧城改造和房地产开发进程。两者结合，还需要整体进行统一的规划、统一的管理，使得旧城改造合理科学，充分发挥城市土地以及地产市场的作用。为了促进旧城改造进程，中小型城市可以通过各种优惠政策，吸引房地产开发商加大项目力度。旧城改造中，还要重点关注拆迁人们的生活问题，妥善安置拆迁人民，保证人民的切实利益。

房地产开发企业向中小城市转移以及当地房地产企业的发展壮大加快了旧城改造进程，反过来旧城改造又会促进企业的发展，提倡旧城改造和房地产开发协同发展的政策，不仅仅提高当地居民的居住环境，同时刺激了当地消费、发展了房地产市场，最终实现了加快经济发展的目标。

结语：

中小城市城市建设进程中，对旧城区进行改造是发展过程中的必经之路。目前，房地产开发商逐渐将重点转移到发展潜力更大的中小城市中，同时结合旧城改造，两者相互促进、统一规划、共同发展，促进城市的科学发展。同时，还要关注到旧城改造中所出现的各种问题，并且要让当地受到直接关系的广大群众参与进来，在旧城改造和房地产开发中关注人民的需要和利益，促进社会主义和谐社会的构建。

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