农村房屋流转法律问题研究
——以宅基地使用权市场流转性为视角

*本文为扬州大学大学生创新项目“农村房屋流转法律问题研究”课题研究成果。

蔺继琴

扬州大学法学院，江苏扬州225000

摘要：“三农问题”一直以来都是我国所面临是世纪性难题，其核心是人的问题，即农民的问题。以人为本，切实保障农民的根本权益是解决三农问题的终极目标。在广大的农村还未建立起健全的社会保障体系，土地成为农民最重要的依靠，其中宅基地作为农村土地的重要组成部分关系着农民基本的生活保障，农民在宅基地上建造房屋，根据物权法原始取得了房屋的所有权，然而因为宅基地的集体所有权的存在无法实现充分所有权的权能，这在很大程度上造成农民利益的损害，农村房屋流转中的法律问题是当前我国农村经济发展中一个不可忽视的重要问题。

关键词：宅基地；流转；所有权；农村房屋

我国作为一个农业大国，农业经济从新中国成立到改革开放经历了曲曲折折的发展，农民的生活也随之波折起伏。近年来，“小产权房”，“城中村”，“空心村”俨然成为了一个个热门词汇，农村房屋流转已经成为发展农业经济的一个不可忽视的问题，而谈及此问题，则宅基地又是其中不可回避的一个因素。建于宅基地上的房屋是农民的财产，农民原始取得其所有权，而农村宅基地的所有者是集体组织，农民只享有不充分的用益物权，因而在这两种权利的碰撞这下形成了如今农村房屋流转的困境。

一、我国农村房屋流转的现状——流转市场隐性存在，交易无序

在我国广大农村地区房屋流转市场的存在具有隐蔽性，其交易更是无序。在经济发展缓慢的农村地区，农民实现其对房屋的收益权和处分权最主要方式就是买卖。但我国物权法规定，农村宅基地限制流转。农村房屋是建设在宅基地之上，根据房地一体原则，农村房屋流转也存在着一定的限制性，从市场经济学角度来看房屋买卖是一所有权的自由交易，追逐利益最大化是卖家的目标，对于农村房屋来说，农民作为卖家，打破宅基地流转的限制性，追求更多的利益，农村房屋流转市场呈现出隐蔽性。同时由于缺乏相关法律的规制，这一隐性市场交易也呈现出无序性。

二、我国农村房屋流转困境成因分析——宅基地使用权市场流转风险性与限制性

(一)农村宅基地使用权流转的风险性

农村宅基地因其负有的特殊使命，盲目的将其完全的推进入市场进行流通具有一定的风险性。首先，宅基地的福利性。通过对我国的宅基地的立法历史的了解，宅基地最典型的特色就是其福利性。其取得的无偿以及使用时间的不确定性都是其福利性的体现，保障着农民最基本的居住条件，如若允许其无限制的自由流转，其中不乏一些农民为逐利而流转宅基地使用权，这将严重背离建立宅基地使用权市场流转制度的初衷。其次，宅基地使用权进入市场流转，就会打破宅基地使用权取得的身份限制，在一定程度上满足的是强势群体的利益诉求，而真正践行“一户一宅”的本分农民因宅基地需满足基本的住宅需要而不能将其价值取现。

(二)农村宅基地使用权市场流转的限制性

如前文中所阐述的农村房屋流转困境最大的成因是宅基地使用权市场流转的限制性。对于宅基地使用权是否可以进入市场流转，有学者认为应当禁止流转，宅基地是对农民权益最根本的保障，具有严格的身份性，取得的无偿性，具有福利性质，坚持福利性就要坚持不可流转性，就像医疗保障与养老保障是不可以进行交易的。也有学者认为应当限制流转，宅基地是具有福利性，但是其并不是完全禁止流转的，在一定条件的限制下其可以进行流转的。还有学者持扩大流转的学术观点，以中国目前市场对制度冲击的视角来解析问题。

根据目前农村房屋流转现状，扩大流转的观点更加具有前瞻性。在学术研究中提出的对宅基地流转的限制与禁止明显的不符合社会发展的趋势，随着经济的发展，出现很多的农民“洗脚进城”情形，其对宅基地的依赖性已经明显的减弱，坚持禁止或限制宅基地的流转不利于其实现自有房屋的所有权，损害了这部分农民的利益。不可否认，在广大农村地区还有很多的农民依赖于宅基地，如完全的开放宅基地市场可能造成一些农民为追逐利益而买卖宅基地，最终失去宅基地的居住保障，但是现代的农民已经不是弱而愚的古代农民，其有能力来为自己未来寻一份保障。

三、农村房屋流转解困路径——构建宅基地使用权市场流转制度

(一)立法完善宅基地使用权的用益物权权能

《物权法》将宅基地使用权定位于用益物权，根据物权法相关原理，用益物权具有三个权能：占有、使用以及收益权能。对于收益权能，学者们有不同的理解，一种理解是狭义的收益，农民在宅基地上建造房屋，满足自身的居住需要，这即是宅基地收益性的体现；另外一种广义收益见解认

为，宅基地只有拥有了流转性，农民可以流转获得一定的经济利益才可以说是宅基地使用权收益权能的体现。个人认为，广义的收益更加符合现代市场经济的发展需求，其解释更加的合理。

法律命题的正当性和合理性根源于社会的现实生活。市场经济的发展以及城乡一体化的进程使得市场要素逐渐渗入农村，土地市场作为市场经济最基础的资本在农村正被逐步的唤醒。农民宅基地在满足去基本居住条件之余，作为市场要素参与到市场经济中，不仅有利于提高农民的收入，而且对于珍惜合理利用土地有着积极的意义，因此立法上应该对宅基地使用权的用益物权权能进行完善，将收益权能纳入宅基地使用权的用益物权权能中，将此处的收益权能扩大解释为获取经济利益，将宅基地使用权的收益权明确的写进物权法，可以为宅基地使用权市场流转奠定的法律基础。

(二)建立宅基地使用权的附条件退出机制

因为继承宅基地上的房屋而占有了房屋下的宅基地或者其他相似原因拥有两处以上的宅基地的情形在广大农村大量存在，以合理的方式获得宅基地，所以我们无法否认其权利，但是立法上坚持“一户一宅”的原则，如此说来保护农民的自身利益与践行国家法律出现了矛盾，如何来缓和这一矛盾，立法上未规定具体的解决之道。其次，现代社会有些农民凭借自己的能力“洗脚进城”，但是由于不肯舍弃自己在农村集体的财产，尤其是宅基地上现存以及期待利益，总是想尽各种方法来维持自己与集体的成员关系，在其比例不断上升过程中形成了典型的“空心村”。在此种情形下，没有合理的宅基地退出机制，造成了大片土地的浪费，这严重的违反的我国“珍惜合理利用每一寸土地”的国策。

见于以上问题，立法应当关注此问题建立宅基地合理的退出机制——附条件退出机制，鼓励农民退出宅基地，集体组织对于愿意退出多余宅基地的农民对其宅基地上的房屋按照市场价格作价进行回购，保障农民的财产利益。对于占有两处以上宅基地的农民，如若其不愿意退出宅基地，集体组织可以与其协商，对其占有多余的宅基地收取有偿使用费，以此来平衡多占宅基地农民与“一户一宅”农民的利益。建立宅基地使用权附条件退出机制，为宅基地使用权市场流转建立了前提条件。

(三)突破宅基地福利性限制，适当的放宽享有宅基地使用权身份限制

对于建立宅基地使用权市场流转制度最大障碍是宅基地福利性与市场化这对矛盾。福利性是指宅基地对个人生活的保障，其当然的包含身份性。宅基地福利性不可否认，我们必须坚持宅基地使用权取得上的身份性，因为宅基地使用权是保障农民居住生活条件设立的，所以我们应当尊重其本质，但是，在经济迅速发展的今天，我们应当遵循市场经济的规律，适当的放宽宅基地使用权享有是身份限制，建立宅基地使用权市场流转制度。

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作者简介：蔺继琴(1990-)，女，甘肃白银人，扬州大学法学院，2013级民商法学专业硕士研究生，研究方向：民商法。

中图分类号：D922.181

文献标识码：A

文章编号：2095-4379-(2016)10-0054-02