住宅建设用地使用权期限届满续期问题研究

2016-02-01黄晓周

法制博览 2016年27期

关键词：住宅建设续期使用权

黄晓周

广西大学，广西　南宁　530004

住宅建设用地使用权期限届满续期问题研究

黄晓周

广西大学，广西南宁530004

山东青岛阿里山小区、深圳国际商业大厦建设用地使用权相继到期引发了社会对建设用地使用权期限届满后续期问题的热切关注。然而《物权法》149条仅仅是对建设用地使用权期限届满时续期问题的原则性规定，并未明确建设用地使用期届满时究竟如何续期。这不得不说是我国《物权法》修改的一大遗憾，因此建设用地使用权期限届满后续期的相关问题值得我们深入思考。

建设用地；使用权；期限届满

一、建设用地使用权的概念界定

建设用地使用权是指建设用地权人依法享有对国家所有土地的占有、使用、收益的权利。①建设用地使用权按照土地用途来可分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权，本文主要讨论的是住宅建设用地使用权期限届满问题。

二、建设用地使用权期限届满后续期方式的学说评析

一些学者认为从《物权法》规定的“自动续期”的字义出发可以推定出此处的自动续期应当指的是无偿续期，因为如果续期还必须经过一定的程序，缴纳相应的费用则有违“自动”的本意。所谓自动即建设用地使用权人无须支付相应的对价或经过相应的程序即可继续保有建设用地使用权。②笔者认为这种主张仅根据“自动续期”的字面解释便推定续期应当是无偿的观点这并不符合法律逻辑的严谨性。当然文义解释是我们解释法律时优先使用的方法，但是仅仅是优先使用，而解释法律仍需将法律置入法律体系之中，透过文义的背后窥探立法的本意，因此仅采用“自动续期”字面的解释推断续期无偿的结论并不能使人信服。

一些学者认为如若允许住宅用地建设使用权自动无偿续期则很容易导致大多数的土地资源掌握在少数人的手中的局面，加剧贫富分化。于此同时，国家作为土地的所有者，放任土地建设使用权无期限地保留在权利人的手中不可避免地会减弱对国有土地的控制权，虚化土地国有制和私有化的界限，势必导致日后土地回收之路更为艰难。③笔者认为这种观点值得商榷，根据我国有关法律规定住宅建设用地使用权的年限为70年，这70年期限的订立是综合考虑立法当下人民的平均寿命、建筑物的安全使用年限等因素而确定的。尽管有些学者认为随着科技的进步建筑物使用的材料会使其存续期限大大延长，从而不利于国家对住宅建设用地使用权的控制和支配。实际上，使用的建筑材料的先进化对建筑的使用年限诚然会有所增加，但是其主体结构、承重能力不会改变一旦建筑物自然灭失，国家自然能收回住宅建设用地使用权，并不会出现土地集中、国家对住宅建设用地使用权支配能力弱化的情况。

三、住宅建设用地续期方式的选择

对于住宅建设用地使用权期限届满后是否需要支付相应的费用问题笔者倾向于支持住宅建设用地使用权期限届满后应当无偿续期理由如下：第一，相比于其他的不动产，住宅福利、保障的特性更为鲜明，住宅期限届满后采用有偿续期的方式将有悖于《物权法》保障人民生活居住权利的立法初衷。值得注意的是房产既具有保障属性又具有投资属性，我们所指的住宅建设用地使用权无偿续期是这对房产的保障属性而言，如若房产用于投资增值、获取收益等用途则是否适用无偿续期还需谨慎考虑。第二，住宅建设用地采用有偿续期的方式在实践中操作困难。首先，根据当前的土地开发模式通常是房地产开发商买下土地后进行开发、建设商品房，之后再将商品房出售给购房者。如若法律规定由开发商承担住宅用地使用期限届满后有偿续期的义务，则开发商可以较低的成本获得土地的建设使用权，然后将收取的房款用于定期交付住宅建设用地到期后而房产并未灭失这一阶段的土地使用权续期费用，但是从开发商交付商品房到商品房使用期限届满有一段不短的时间差，在这一段时间里任何人都无法保证开发商是否会产生生产经营的变化而导致没有能力定期缴纳土地建设使用权。而如果法律规定由房产所有人缴纳相应的土地到期使用费，我们不得不考虑的是住宅建设用地不同于非住宅建设用地，一宗土地上往往同时存在着许多建筑物区分使用权人。当住宅建设用地使用权期限届满时，部分房产所有人不愿意交付土地使用续期费用，不可能因为这一部分人不缴费而将建筑物拆除强行收回建设用地所有权，这对于其他缴费的人来说也是不公平的。一些学者主张通过征收物业税和房产税来解决住宅建设用地使用权收费难的问题，他们认为住宅建设用地使用权期满自动续期时采取物业税形式而不是继续采取缴纳国有土地使用权出让金形式的原因是经济发展和社会情势等在不断的变化，使得应该根据何种标准计算出让金数额较为复杂。④但是笔者认为从《中共关于完善社会主

义市场经济体制若干问题的决定》首次提出拟开征物业税至今已逾9年，期间先后在北京、深圳落实试点而今却仍未开征这是因为物业税和房产税的作为一种新的税种其具有税收的无偿性、固定性、强制性的特点，在征收时税率如何确定既能保障政府的收益也能不过度加重纳税人的负担是物业税和房产税开征的难点之一。现今在未能解决这一问题时，认为用物业税和房产税应对住宅用地建设使用权续期问题还言之过早。第三，采用住宅建设用地有偿续期标准不符合经济效益。当住宅建设用地使用权到期而房产尚未自然灭失时，便会产生住宅建设用地使用权和不动产所有权的冲突。根据国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”可知在土地使用权到期后地上建筑物无偿收归国有，正因为国家收回的无偿性，使得一些建筑物所有权人不甘建筑物被收回而在建设用地使用权届满前对建筑物进行破坏性使用甚至对尚存使用价值的建筑物进行拆除，从而导致建筑物并没有完全发挥其使用价值还导致了资源的浪费，经济价值的流失。综上所述，笔者认为在现阶段对于住宅用地建设使用权届满后的续期问题还是采用自动无偿续期较为妥当。