雍 玲

（淮滨县国土资源局 河南 信阳 464400）

研究小城镇基准地价的评估的方式

雍 玲

（淮滨县国土资源局 河南 信阳 464400）

随着社会经济的快速发展，一些乡镇企业的经济迅速崛起，但是小城镇的 土地区域的差距越来越大，因此，要对小城镇土地进行基准地价评估，且以客观的方式进行。小城镇与大城市相比较，有一些基本性的特点，比如，土地基准评价方式较少，有些分布局势不能够统一等，针对这些条件对小城镇进行科学合理的地价评估。本文对小城镇基准地价的评估方式进行了分析，在此基础上探究出一些方法，促进小城镇的发展。

小城镇；基准地价；评估方式

基准地价是指土地的初始价，在小城镇计划的范围内，根据城镇的现状发展（地质的分布、地形状况、土质等级等），按照各行各业的用途进行评估土地最高年限的土地使用权价格，并且由相关政府公布国有土地使用权的平均价格。因此，基准地价具有一定的时效性，小城镇在进行土地规划的过程中，必须对基准地价的评估方式进行更新与完善，从而促进小城镇快速稳定的发展。

一、基准地价评估的必要性

小城镇企业与经济的飞速发展，给我国的经济发展带来了一定影响。但是与大城市相比较，仍然存在一定的问题，比如，对城镇的土地经济质量缺乏横向比较[1]，市场规划不规范等，使小城镇的投入量大，资源利用率较低，从而造成了资金与物力的大量浪费，比如，有些土地资源处于闲置状态。

因此，为了促进小城镇科学合理的发展，必须对其基准地价进行评估，不仅可以为小城镇节约大量资源，而且可以促进小城镇快速稳定的发展，为其以后的规划奠定良好的基础，同时可以合理利用城镇土地资源，科学性的计算各种基准地价。所以对小城镇的基准地价进行评估具有一定的研究意义和必要性。

二、小城镇基准地价评估的方法

为了使小城镇的管理更加先进，必须科学系统规划地价评估，以适应新时代经济发展的要求。以下根据不同条件的小城镇采用不同的评估方式，对城镇的基准地价进行了评估，以供参考。

（一）收益还原的评估方法

在小城镇基准地价评估的方式中，采用收益还原法，可以正确评估出土地使用权的价格，在《估计规程》中用有限年金法来评估地价公式来计算[2]，在此公式中，包括城镇土地的纯收益、城镇土地的还原率、其中的收益价格以及使用年限，如果使用年限越长，则城镇土地的所有权价格与土地的使用权才能相等（土地所有者地所有权所获得的收入），然后根据城镇土地收益还原评估法计算出地价，如，根据城镇土地的纯收益与其土地的资本还原率的比率，可以得出土地价格的结果。

一般在一些使用方法中，城镇土地基准地价的评估方法都是以收益还原法为基础，此方法在应用中经济且实用，为小城镇的地价评估带来了一定的方便，但是收益还原法仍然有一定的不足，比如，在计算过程中，需要对其他服务业的地价水平做出相关的反映，一般而言，商业利润远远高于其他各行各业，因此，从其中的计算结果中可以看出，商业服务业的地价水平最高，所以小城镇在进行地价评估的过程中，以市中心为焦点，从而使城镇基准地价分布差距较大。根据以上的分析结果，可得出离城镇较远的地区以及上层需扩建的位置可以使用收益还原评估法。

（二）路线价的评估方法

路线价法用于城市土地地价的评估，而且不是标准深度图的的价格。它对一些特定的街道以及一些使用价值一样的市街地制定一个离道路远近的一个标准，计算出其中土地的平均价格，从而可以有效的获得该区域的路线价。因此，此方法适用于道路排列整齐，且道路的结构科学合理以及规划较系统的小城镇，其中该方法可以用数学方法计算出其他宗地地价的方法。

（三）剩余评估法

基准地价评估过程中，利用剩余评估法可以计算出来的土地价格，有一定偏差（较低或者为负值）。这种方法一般是本地政府为了获得大量外用资金投入到土地的一些开发项目中，因此会降低一定的土地价格，导致大部分的地产商出现亏损现象。在小城镇应用剩余评估法不会出现负值，但是相对的收益相应较低，因为在小城镇的建设中一般对一些年限较长的旧宅进行拆除后，进行重新规划建设，而原住户也需要买房，从而不会使房地产的房屋建筑处于闲置形势（有优惠政策或者土地价格较低）。因此，剩余评估法适用于房屋买卖或者商品房买卖[3]。

结语：

综上所述，由于小城镇的地形分布不均匀，在进行基准评估的过程中，会使工作程序复杂化。因此，在进行小城镇评估时，一定要根据其发展的现状进行科学合理的评估（城市条件、分布状况等），且评估人员必须具备一定的专业素质，为小城镇做出规范化的评估方案与评估方法，才能促使小城镇稳定顺利的发展，为城镇未来的发展规划提供良好的条件。

[1]王占岐，杨俊，余强.小城镇群基准地价评估研究[J].中国土地科学，2014，08：72-79.

[2]姚继兰，聂宜民，张海燕，张开瑞.小城镇基准地价更新方法研究[J].西南农业大学学报（自然科学版），2006，02：244-247.

[3]黄小兰，杨小雄，何杰模.小城镇基准地价更新方法研究[J].资源开发与市场，2007，06：500-504.