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两大投资机会：风格切换下的估值修复机会与“区域主题”和“转型牛”所带来的价值提升和估值切换机会。

基本面：波澜不惊，平稳过渡

2015年是房地产政策逐步放松的一年，预计2016年政策仍有进一步放松的空间。投资偏弱之下，政策仍可进一步放松，包括降息降准、推行资产证券化和REITs、地产项目债放开等等。

中国经济整体仍偏弱，加上通胀率较低，市场对降息降准的预期仍存。整体宽松之下，房地产资金成本持续改善。

房地产投资增速预计仍然低迷，预计2015年、2016年投资增速分别为3%、2%。预计2016年新开工面积增速为5%；拿地方面，2015年全年土地购置偏弱，市场逐渐回暖，预计2016年全年拿地同比有所改善，新增住宅供应将有所下降。

房地产市场整体仍处于去库存阶段，截至2015年10月底，12个城市新房去化时间11.6个月，较前期有所下降。

销售方面，在政策助力之下，有望继续回暖，预计2015年、2016年销售额同比增速分别达到12%、10%。

房价方面，在资金面宽松+政策托底之下，市场情绪已有所好转，预计到2016年上半年，伴随库存去化以及新增供应相对较少，房价会有所上涨。从各线城市来看，一线城市房价最先筑底回升。

房地产板块估值方面，2015年估值有一定的恢复，整体PE在10倍左右。预计2016年，房地产板块整体仍将随着市场波动，在市场风格未有明显切换的情形下，我们更加看好结构性行情的演变。

区域主题：花开直须折

在都市圈逐渐成熟、人口趋缓的环境下，房屋、土地价格指数仍然有较好表现。世界级都市圈形成过程中都会经历人口增长放缓同时房价上升的过程。

大都市圈将持续地吸引周围人口的流入，小的城市未来将面临衰落与收缩的困境。其中，京津冀、东部沿海区域、湖南和江西人口增长较好。中小学在校生能够比较真实反映区域人口变化情况，可以看到东北、中西部区域的人口增长较弱。

不同区域对房地产的依存度差别较大：北京、上海的依存度上升较慢，而且有人口增长支持，房地产市场景气可期；山西、陕西、黑龙江、宁夏、甘肃等省份对房地产依存度大幅提高，而同时人口流出较为严重，这些城市的房地产市场将来容易陷入萧条。

京津冀都市圈仍然有极大的增长潜力，未来房地产市场仍有较大空间：（1）从人口密度来看，北京都市圈的人口发展潜力巨大，吸纳力很强。从GDP总量来看，京津冀地区的经济尚有很大的发展空间。（2）从产业情况看，北京产业结构较为成熟，天津和河北第二产业仍然占有很大的比例，产业升级空间巨大。（3）都市圈形成的过程中都经历房价快速上涨的过程，房价增速最快的时期正好是人口达到饱和的时期。北京仍处于人口增长较快时期，未来房屋上涨空间较大。

珠海区域将是粤港澳一体化最大的受益区域。交通方面，港珠澳大桥形成“半小时生活圈”，建成后，珠海距香港的车程将缩短至半小时，大大加强港珠澳三地经济联系，经济社会效益值得期待。

产业方面，珠海区域正在形成“三高一特”的现代化产业体系。即高端制造业、高新技术产业、高端服务业、特色海洋经济和生态农业，后续发展动力足。

同时，横琴自贸区面向港澳，定位明确、特殊且创新，政策力度上相比其他自贸区将更为优惠，体制建设上将更为创新和先行，开放力度上将更为积极。珠海区域房价仍然远远低于深圳房价，未来仍然有巨大的升值空间。

长江中游区域，自贸区或带来新的增长潜力，而武汉则是长江经济圈核心城市。据报道，武汉自贸区总体方案研究已正式得到商务部专家组审议通过。武汉作为长江中游经济带最具潜力的城市，是长江中游城市圈的核心。其GDP增长始终高出全国平均5个百分点，需求扩张，未来房地产市场仍然具有较大的潜力。

西南区域是面向东南亚地区的窗口，贵阳高铁的开通，将使区域一体化加速，西南经济圈呼之欲出。成都、贵阳、重庆经济增长一直保持较高水平，人均GDP增长水平都高于全国。贵阳、成都两地对人口的吸引较强，有利于地产的升温。

自贸区作为国家级战略，有望引领地产新行情。继上海自贸区后，中国又设立了广东、天津、福建自贸区。有力地促进了内陆与外界的交流，带动经济发展。北部湾自贸区、重庆自贸区、武汉自贸区有望引领新的行情。

细分行业与“转型牛”标的

房地产在经过十年的高速增长后，未来将进入大分化时代，其特点主要呈现在以下几个方面： （1）强者恒强，匠心独运。房地产开发走向精细化时代。开发商将通过细节处理，以工匠心态获取更高溢价。（2）多元探索，协同发展。房地产开发商将积极寻找符合自身的创新业务模式，围绕细分市场做多元化发展。（3）弱则思变，华丽转型。小房地产开发企业由于竞争力有限，会寻求地产之外的业务转型，华丽转身。

顺“势”而为的开发商将抢占先机，多元化发展就是现在的势头之一：（1）老龄化之“势”催生夕阳产业的发展。养老地产和安乐地产将顺应老龄化之势走向舞台。（2）互联网之“势”催生地产后服务的发展。互联网增强了人与社区的互动，物业管理服务已成为众多开发商争夺的焦点。（3）轻资产之“势”催生地产商业模式的创新。随着房地产利润区域平稳，开发商更多的寻找新的盈利模式，催生了小股操盘、售后出租、共享经济等模式的诞生。

存量时代渐行渐近，地产服务大有可为。

随着主要城市的城镇化进入后期，大部分一二线城市将率先进入存量房时代。地产存量房时代，对专业化分工的要求更高，预计地产服务行业将在城镇化后期起飞。

保守估计，地产中介服务业务至少在千亿级别，如果再加上O2O等地产后服务，地产中介服务将拥有更广阔的空间。

大平台、大数据、大金融，三位一体。（1）得数据者得天下。中介服务本质是信息生意，因此好的数据处理和挖掘对信息的传递效率尤为重要。（2）金融服务解决最后一站的难题。金融服务可以变相降低首付比例，对激活地产市场、抢占份额拥有重要意义，也是新的盈利增长点。（3）大平台是中介服务的终极目标。形成买卖撮合平台，建立公司的护城河，方能立于不败之地。

随着房地产企业重心向一二线城市收缩，一二线城市的争夺将愈发激烈。小型开发商在市场竞争中仍处于劣势地位。穷则思发，越来越多的开发商正在积极寻求转型。现阶段看来，与房地产比较契合的转型方向主要有：（1）大健康产业。老龄化时代的开启以及政策的大力支持，使得大健康产业以及相应的产业链蕴含着巨大的市场空间，而这一产业成熟度也不高，如果能够得到资源支持，将是很好的转型方向。（2）大文体产业。文化体育作为高附加值产业，随着第三产业的占比加大，具有十分诱人的空间。（3）大金融产业。因为房地产开发企业的现金流优势，金融控股也是众多房地产开发商喜爱的方向。（4）新借壳公司。市值较小的开发商会成为比较好的壳资源，被借壳上市后，将会有巨大的机会。

区域主题和“转型牛”标的

在系统性机会乏善可陈的情形下，我们认为区域主题是房地产行业未来最大的机会之一。重点推荐以下几个区域：珠海区域、北京区域、武汉区域、西南区域。

转型标的也是未来机会之所在，我们推荐转型坚定、质地优良、资源丰富的地产转型标的，预计未来转型标的将持续跑赢行业及沪深指数。标的选择标准为：转型坚定、质地优良；大股东资源丰富，具有较高安全边际；其他受益者，如新借壳的公司和B股转A股公司。

作者为2015年卖方分析师评选水晶球奖房地产行业第一名