刘怀山

（安阳工学院经济管理学院，河南安阳455000）

1 房地产行业目前所处的形势及其财务管理的特点

1.1 房地产企业发展形势

在我国社会经济水平迅猛发展的同时，我国的房地产企业也在快速成长进步，房地产企业逐渐成为我国经济产业的重要支柱。房地产企业虽然是我国发展最为迅速的行业之一，其企业资产负债率却远远高于其他行业，因此其财务风险也高于其他行业。一直以来房地产对于民众都是“奢侈品”，高额房贷也渐渐成为生活一大压力，于是国家出台了一系列的宏观调整政策用以调整房地产行业。在这样的形势之下，房地产行业更要去完善财务管理这一重要板块。

1.2 房地产企业财务管理的特点

房地产企业财务管理，指的是在企业的生产经营活动中对所需要的种种资金的筹集、回收、支出、耗费和分配，还要进行预测、规划、控制、核算、分析和考核，进而正确而又精确处理财务关系的一种经济管理工作，它是企业管理非常重要的一个组成部分。而行业性质的不同，也使房地产企业财务管理活动有别于一般企业。房地产企业是极具特殊性的资金密集型行业，相比其他行业，房地产企业必然需要流入巨额的资金，而且往往占较大比重的是借贷资金，对于企业资金的管理尤为重要。具体有以下几个特点：

1.2.1 自主筹资金额大，工程开发周期长

由于我国房地产企业经营的特殊性，决定了房地产的施工建设有一个相当大的时间跨度，还要有数额巨大的投资，而且筹资任务也极其繁重。昂贵的地价和房地产工程造价，使得房地产企业一次注入的资金数额很大；再者，房产开发是一项长期性的工程，从一开始的项目征地、施工到后来的完工交付房产，一般来说需要2年以上的开发期，在开发期期间财务管理务必要保证工程开发必需的资金链的稳定性及其运行的有效性。

1.2.2 开发不稳定因素多，需要高精的投资决策分析

房地产建设流动资金注入量很大，还要有较长的管理周期，而在这长时间的管理周期中，存在着很多不稳定的影响因素，这对房地产企业开发项目的最终成败和房地产企业的最终经济收益有着至关重要的影响，因而房地产企业的工程开发有着很大的风险。这就使得房地产开发企业必须高标准得做好投资决策分析，进而能够更及时更可靠地为企业投资项目决策供给其需要的信息，从而更能更高效地分散风险、减小风险。

1.2.3 开发经营活动特殊，成本管理工作繁多而又杂乱

房地产企业的产品成本主要由配套的公共设施费用、土地征用费用和拆迁补偿款、开发承接费用、基础设施费用等等一系列的成本类别构成。但是，由于各个开发项目的具体开发细节以及开发要求有所不同，即使是同类型的开发项目也会随着时间、地段的变化而有不同。所以，房地产的开发成本构成十分繁杂。

2 我国房地产企业财务管理过程中存在的问题

2.1 财务管理制度不够健全

从无到有的发展过程是每一种制度都要经历的。因为国有企业和私有企业在制度建设的很多方面都有差异，从而导致了房地产企业在刚开始起步阶段许多的工作开展都没有依据，特别是在财务管理模块。房地产企业的财务管理环节中，资金分散、多头开户、私自设立小金库和资金的账外循环等问题都时常发生。

2.2 集资金额巨大，项目开发周期漫长，财务风险极高

首先，每一个房地产开发项目的启动和完成都必须有巨大的资金储备作为成本支出，所以其筹资任务是极其繁重的。再者，房地产的项目开发周期往往很长，基本上都在2 年以上，因此相对于其他行业来说也会面对更多的不稳定因素，所以，稳定的资金链是企业需要极度重视的主题。最后，在房地产企业中，资金的周转期较长，周转率相对较弱，这就更需要企业去完成更加繁重的资金筹集任务，以维持项目的滚动开发。

2.3 受国家相关政策的发布影响很大

基于房地产企业的开发周期长的特点，在这个漫长的开发期之中，国家政策往往会有所改变，从而可能造成的不稳定因素极多。

2.4 融资渠道较为单一

充足稳定的资金链是房地产企业项目正常开发完成的基本条件。国家近几年出台的房地产市场调控措施以及一再调整的存款准备金率等政策，银行对于相关的融资监管日趋紧密，房地产企业引入信贷资金的门槛也是越来越高，并且有一大部分的房地产企业因为自身的种种原因，达不到银行贷款的最低限制门槛，进而使得企业贷款较为困难，致使资金不足，导致资金链不稳定甚至断裂，极大地影响了企业的发展。

2.5 企业内部审计监督力度不够强

大部分的房地产开发企业都会主动地在内部设置相关的审计监督部门，而且也基本上制定了必要的审计监督制度与规定。但是由于种种原因，企业财务管理的相关审计监督工作没有办法得到切实开展，也就是说企业的审计监督部门对其需要实施的监控力度严重不足，主要问题有以下几点：（1）没有明确内部审计的地位，审计工作没有得到企业应有的重视。（2）内部审计被赋予的职能范围太过狭窄。（3）审计部门所使用的审计技术手段不够先进。（4）进行审计的工作人员构成不能够满足审计工作的切实需求。

2.6 销售所得与财务预算有较大偏差

一般来说，大部分的房地产企业都会在项目开发之前制定较为完善的财务预算，而且会在项目的起始阶段成立预算管理委员会，但即使这样在预算的实施过程中还是会出现许多的问题，如没有对政策调控所形成的风险形成足够的重视和认识，就会使工程的销售收入目标无法顺利完成。举个例子，某公司一个开发项目的财务预算收入为8.3亿元，在房屋的销售阶段其价格高于预计价格，但是国家出台的调控政策将其中一些商品房划归经济适用房范畴，这样就使得房产价格大幅下降，给财务预算造成很大缺口无法弥补。当然了，难免会有政策上的风险不时地出现，房地产企业可以尽量地调整预算以弥补损失，要在以后的工作中更加重视对政策风险的认知。

2.7 成本管理不够细致

房地产开发项目施工期间大量的制造成本、资金流动，细微的差别就会造成很大的支出差异。在房地产行业的行情较为明朗，国家的宏观政策环境也相对宽松的前提下，较为粗线条的成本管理与核算并不是太大的问题，可是近些年的情况是，国家一直在逐步加强宏观调控政策的力度，在这样的情形下如果还进行较为粗线条的成本管理的话，将会直接对房地产企业的利润造成损害。这个问题现在在很多房地产企业之中普遍存在。这些企业在他们的开发项目施工的过程中，也仅仅是把大幅度的精力放在了对项目施工的造价控制之上，这样就很可能忽略了对项目开发之前的投资决策阶段造价的掌控，也就更不会在工程设计阶段考虑以工程造价管理的方法开展设计，最终将会致使工程造价管理每个阶段之间相互脱节，也就无法形成一个完整细腻的工程成本管理体系。

3 对房地产企业财务管理的改进措施

3.1 完善财务管理组织体系

确保财务管理有效进行的首要条件就是要有有效的组织机构建设，如果没有一个有效的组织机构为前提去进行管理和协调，那么财务管理就会出现混乱状况，会形成孤军奋战、独立无援的局面，甚至会致使管理失控。财务预算的主要实施机构和制定部门是财务部门，而财务预算依据的相关数据和资料则需要其他的部门积极提供，这样也就能确保财务预算的顺利执行，进而更有利于促使财务预算层层分解和落实。

3.2 创造更加优良的融资环境和更加稳定的资金储备

3.2.1 创造更多的条件，努力取得在创业板上市的机会

创业板的监管制度是很严格的，由于创业板上市的公司都有着股本较小的特性，所以实行的信息披露制度相比较于主板市场要更加严格。并且，监管部门为了帮助投资者选择出高素质的企业还创立有“保荐人”制度。

3.2.2 应该推行更加多元化的融资渠道

现如今这个阶段，房地产企业应该以银行为主建立一个多元化的融资体系，直接的融资手段以及间接的融资手段综合使用。更为重要的是要努力开展房地产业的信托业务，尽力推行中小型房地产企业能够在创业板上市。而与此同时，房地产业一度成为我国国民经济的GDP 新增长点，在相关的规章制度和法规体系方面，政府应该进一步去完善健全，这样才能够促使房地产业良好的稳步发展。

3.2.3 改善公司的经营形势，努力取得与机构投资者的共同融资

随着房地产业的发展，投资公司对房地产企业越来越了解，很多投资公司都逐步进入了房地产行业。对于投资公司来说，项目的好坏，资金的快速回笼是很重要的一方面，一般来说融资的时间都在1 到2 年，资金的成本都在15%左右。根据对房地产市场的调查，这样的资金比较适合房地产公司取得的融资额度在2000万元到1亿元人民币之间。但是对于这种方法，公司股东还应根据公司的具体情况进行选择。因为，往往机构投资者首先会对他的投资对象实行专业而又严密的技术分析，去确定其是否有足够的投资潜力，去评估其领导者的能力是否足够强，而且，投资者也经常会借此机会去要求持有投资对象的部分股权。

3.3 积极应对国家不时推行的调控政策

国家政策的发布实施其实并不是无迹可寻的，所以房地产企业的领导层应该时刻密切地关注国家对于房地产业相关的一些看法以及相关政策的变动，以便能够及时正确地对公司的发展方向做出调整。房地产行业的投资周期长以及它的不可移动性等特点，都会致使房地产市场受到政策变动的影响，无论是出台了新的有利的还是不利的政策，都会对房地产市场形成很大的冲击。所以，房地产企业想要准确及时地掌握投资机会，就必须时刻深入关注国家相关政策的变动，而且还要能够根据相关的新政策做出正确的决策，以便来指导企业的相关投资。例如之前国家出台的一系列政策来宏观调控房地产市场，那就是因为房地产市场过热了，以说明房地产市场现在是处于循环周期的高峰期，在认识到这一点后，就能清楚地知道之后的房地产走势是怎样了，也就能更好地做出决策。

3.4 加强对财务管理的审计监督力度

为了切实确保企业内部财务管理工作的规范性、精准性和安全性，房地产企业还必须对财务管理工作的审计监督力度进行加强。不但要针对不同的项目执行项目财务审计工作，而且还要在不同的开发项目施工的过程中，不定时地对于各个方面进行专项审计，充分地利用恰当的审计制度对财务管理中所产生的各种问题进行及时的发掘，以便进行相应的补救改良措施。还可以借助审计功能，综合性地分析和评价财务管理的经济效益，以便对其有一个更加深入的了解和认识，这样也就可以在总结前期工作经验的前提下更加有效地提高企业财务管理的总体运转效率。

3.5 对财务预算控制进一步完善

分解财务预算编制指标，只是财务预算管理初期工作的必需步骤，而预算管理的主要环节其实是预算的执行与掌控，首先要做好前期的把关工作。预算管理的职能部门是财务部，财务部必须要严格执行财务预算的管理重点，严肃认真地实施按照企业章程批准下发的各项财务预算，而且要谨遵预算的审批签字权限，把前期工作确保认真完成。针对违反企业的财务管理制度和预算审批程序的财务支出，财务部门应该谨遵原则与规定，要坚决拒绝付款与报销。再者就是要在工程实施过程中做好各项控制。每一个与财务预算的实施有关联的职能部门以及项目的相关负责人，都必须坚决组织好自己权限以内的基层部门财务预算的执行，要不厌其烦地时常对自己部门分摊的专项财务预算进行追查、验证、核实，及时地了解和把控预算的实施情况，对于实施过程中出现的与预算报告不相符的财务变动，例如价格的浮动、市场的变动等不可预知性的问题，需要仔细分析其变化的原因，及时地向预算管理部门提请审批调整财务预算，在未经批准之前，不能私自调动或超预算。最后就是要做财务预算周期结束后的分析、复核。要综合年终的各项财务结算的编审情形，对年度财务预算的实施情况进行详尽的综合分析，而且要对各项财务预算的实施情况做出详尽准确的分析说明及其评价。另外，针对出现偏差的预算项目以及那些超预算或者无预算的项目，一定要追究其原因，并对其相关责任人做出严肃的考核意见，对其经济方面做出相应处罚。

3.6 对成本管理进行细化，加强全面成本管理

房地产行业现在已经进入了微利时代，粗犷式的成本管理已经随着历史潮流成了过去式，而更为细化的成本管理时代正在到来也必须到来。可是更加精细的成本管理并不是靠“粗制滥造”与“偷工减料”的豆腐渣工程来实现的，而是依靠开发前的成本计划、开发中的动态管控及其开发后的成本复核与评估；更不仅仅是单纯的招投标低价中标，而是涵盖有土地增值税规划、广告宣传策划、精装修成本策划在内的整个价值链的成本掌控。更加精细化的成本管理能够大大促进房地产企业形成核心竞争力。在具体的精细化成本管理的执行过程之中，关键在于需要进一步完善全面预算管理体系，积极进行成本管理信息化系统的建立，还要严格认真地完成好成本分析报告，而且对于成本管理人员的业务水平和道德标准都要进一步地严格要求。

3.7 提升项目可行性论证的重视程度以及应用水平

可行性论证是在投资决策之前，对开发项目实施全面的技术性的经济分析以及论证的科学方法。它能够帮助企业更好地实现项目决策的科学化、民主化，还能有效地减少甚至规避投资决策的失误，从而提升房地产开发项目的经济效益、社会效益以及环境效益。因此，房地产企业一定要大力提升对可行性论证的重视程度。在每个项目的实施过程中，都必须切实地实施可行性论证，从发展战略及开发细节等各个角度对开发项目的利润及其开发潜力实行总体的核算及分析，与此同时，在公司层面也要对每个开发项目实行整体的分析，这样才能明确了解众多项目的轻重缓急，也就能够使公司客观合理地选择更加有开发前景的项目。

4 结论

房地产业在我国已经经历了20多年的风风雨雨，一度不容置疑地成为国民经济的支柱产业之一。房地产行业的发展是否健康稳定，对于我国经济社会的影响重大。近几年，国家针对房地产行业出台了一系列的宏观调控政策，对我国房地产行业进行着严格的管控，我国的房地产行业一度低迷。而越是在这样的形势下，房地产业越要加强自己本身的财务管理工作，因此，房地产企业的财务管理状态迫切地需要被转化为积极的战略性财务管理。激烈的房地产竞争环境之下，对于传统的财务管理中存在的种种问题，我们应该正视，并积极进行探究，进而以科学有效的方法对其进行改善，并且，在信息时代现代财务管理更要适应新时代的要求，努力使得财务管理工作更加科学化、体系化、信息化、电子化。只有在广大财务管理工作人员的共同努力之下，我国房地产企业的财务管理工作才能稳固支撑起自己应该承担的重任。

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