邵萍

房价太高，没钱买？这都不是事儿！走，去美国，上众筹平台筹资，让别人帮咱买房去！

这话听来，貌似有点“痴人说梦”的意思。但是，这股想要吃“霸王餐”的风，在美国的确吹得越来越起劲。

那么，这么神奇的“众筹买房”，到底是什么呢？它到底是以什么方式让美国人实现“吃白食”的愿景呢？

解密“众筹买房”

所谓“众筹买房”，大致可分为两类，产权型和债务型。

产权型，即投资入股时，便自动拥有了产权。比如，当你手里仅仅只有10万美元，但却想要买一套价值100万美元的房子，再加上装修费用10万美元，则共需110万美元。而对于你的条件，银行只能放贷60万美元，如何才能填补40万美元的缺口呢？众筹便可以帮你解决这个问题。

不过，待你众筹到资金买到房子后，这套房子的产权是和别人共有的，不只属于你个人。假设，后来由于想要改善住房或者其他原因而急于出手，以80万美元的低价抛售后，由于银行的债权优先，你须先向银行偿还60万美元，剩下的20万美元则按照产权比例进行分配，即本人能得到20%，也就是4万美元，剩下的16万美元，按照产权比例分给向你投资的人。

与按照投资比例进行利益瓜分的产权型相比，债务型又有所不同。它通常是对当初的投资金额进行锁定，并以加付利息的方式，在盈利后进行利益分配。

因此，一般来说，对于黄金地段或稳赚不赔的房产，投资人往往倾向于债务型。债务型的优先级以银行最高，众筹投资人次之，筹款人居后的方式呈现。当资金到位后，无论房屋盈利与否，筹款人每月都需向众筹投资人支付10%左右的固定利息。

比如，两年后房产牛市来临，筹款人以120万美元的价格转卖（假设当初购房价为100万美元），那么，他须先还清银行的20万美元贷款，剩下的100万美元，先按照当初的投资比例，将筹来的50万美元还给投资人，再加之10%左右的利息，共计还款55万美元，剩下的45万美元才能收入自己的口袋中。

因此，作为筹款人，在不确定风险或风险较大时，他们往往会选择保守的产权型，其获利后按照当初投资的份额，按百分比分钱。如果对该投资胜券在握，或风险较小时，他们就会倾向于债务型，以债务买断加支付利息的形式筹集资金，盈利后，归还当初融资本金加利息即可。

当然，无论是产权型还是债务型，银行因其拥有最高优先级的债券，它的风险往往最小，但是盈利也最少。

美国人如何“空手套白狼”

2012年，奥巴马签署了“振兴企业法案”，将股权众筹合法化，为网络众筹的发展提供了良好的大环境，之后，各种通过网络进行借贷的P2P网站便如雨后春笋般地茁壮成长起来，Lending Club和Prosper都是这类P2P网站的先驱。

此后，在P2P网站的基础上，又衍生出了借贷买房，购房众筹网站应运而生，又称为P2RE，Patch of Land，Realty Shares，Realty Mogul和Real Crowd都是这类典型的网络众筹网站。

网络众筹的盈利模式大抵相同，它在审核、批准每一笔贷款时，收取一定的管理和服务费，而投资人通过其网络平台，投资房产的年化收益率大约在10%～14%。由于大部分操作都在网络上完成，大大节省了公司的运作成本。

跟传统筹款方式相比，除了低廉的运营成本，网络众筹还有着两大优势：第一，网络众筹将对筹款者进行综合考量，而不仅仅参看他们的信用记录。第二，众筹购房通过网络作为消息来源，更快速有效地帮助筹款者达成购房目的，并促进当地房地产市场的繁荣。

对于投资者而言，网上简化的流程也可使他们对预审核及预注资的项目进行任意选择，实现投资组合多样化。另外，由于网络没有地域限制，投资者的投资范围不会仅集中于当地，而是全美范围内购房，而网络信息的透明公开，也省去了投资者实地勘察和来回奔波的辛劳。

除了稳定的投资回报，网络众筹作为一种新兴的投资方式，吸引大批美国的投资者的原因还在于平台的透明度，这也至关重要，它能树立投资者信心，从而放心向需要购房的借贷者借钱，并能以最少的钱，最有效地实现投资多样化。而借款人也可根据资产类别，地理位置和开发商进行分类投资。

但世上并无稳赚不赔的买卖，如若房市大跌，筹款人以低价抛出，还完银行贷款后，作为众筹投资人，或许非但拿不到利息，可能连当初投的钱也会缩水，最悲催的是筹款人，有可能血本无归。

合理控制风险

跟其他所有投资一样，网络众筹也并非万无一失。如何控制网络众筹的风险，防止借贷者赖账呢？

作为投资者，必须明白任何投资都有风险。首先通过固有的机制来保护自身的利益，比如，作为募款人，可以在自己发起的项目中也投入可观的资金，既显示诚意，又能确保跟投资者们共同承担风险，荣辱与共的态度。

当坏账发生时，投资人也可雇用讨债律师进行追债，通过法律途径解决。但若筹款人已经申请破产或压根无钱可还，在法院作出宣判后，讨债律师可对借款人的资产和银行账户进行冻结。

但这个过程比较冗长，执行难度也比较大。因此，如真摊上了筹款人卷钱跑路，或是投资失败，成功追讨欠款的概率通常只有20%至30%。所以，学会合理控制风险才是重中之重。

具体怎么做呢？其实，总体说来，还是跟其他投资法则一样，永远不要把鸡蛋放在同一个篮子中，要学会将资金进行拆分，分散投入到不同的众筹项目中，每个项目只放5000美元，并将“产权型”和“债务型”的投资进行平均分配。

“产权型”的投资因按照当初购入的投资比例进行分红，收益高，但风险大。而“债务型”有房产作为抵押，风险小，收益也低。平均分配这两种投资，可以实现风险的对冲，即使挣不了大钱，也不至于血本无归。

另外，投资前的项目背景调查也至关重要。在投资某个房产项目前，要对其周围的房产进行价格调研，以确定该房产的收购价格是否真的低于市场估值，日后能否实现低吸高抛。

除了价格，房产周围的环境也颇为重要，学区好坏、犯罪率高低、地理位置、是否靠近高速公路等，皆是考量房屋价值的基本要素。最后，还要参看筹款人的个人投资经历，查看其以往投资历史，以判断他是否“慧眼识金”。

作为身处美国境外的外国公民，想必很多人也想参与到网络众筹中，在美国的房地产投资收益中分一杯羹了吧？对此，美国某家众筹网站的负责人表示，他们现在接纳愿意投钱放贷的海外投资人，但不接手海外地产的放贷投资项目。同时，海外投资人必须通过美国法律的认证，并通过Patch of Land的‘反洗钱’和‘客户全面了解’等相关程序的审批。

看来，去美国享受“天上的馅饼”，也不是没可能哦！