陈琦

【摘要】随着城市化进程的推进，近年来所建设的住宅数量越来越多。如何在住宅保修期内建立完善的房屋维修制度并有效处理住宅质量问题是值得探讨的重要问题。本文基于文献调研对房屋维修制度的发展进行了回顾，结合自身在大型房地产企业工作的经验，梳理出当前主流房地产开发企业的房屋维修制度模型。本文界定了房屋维修的涵义，介绍了地产、总包、物业等涉及的职责与工作。在此基础上，本文结合案例揭示了合理的房屋维修制度能够有效地处理住宅保修期内房屋维修的各种问题，为住宅质量提供保证并提升业主满意度。

【关键字】保修期、住宅质量、房屋维修、维修管理、物业管理

1.背景

据中国消费者协会统计，2008年住宅质量问题投诉数量为16642件，2009年为12954件，2010年为11878件[1]，这些还不包括投诉无门，不了了之的投诉。如何应对大量的客户对住宅质量的投诉，是房地产开发企业需要着手解决的一项重要工作。现有住宅（文中主要指商品房）的设计、建造、验收和保修主要依据国家及地方规范和行业标准。尽管我国已经制定了相关法律法规，但在实际住宅建造过程中存在着不按规范施工，监理单位质量把控失责，住宅存在设计缺陷等原因，交付后的住宅存在一定的质量问题；同时有些问题是先天设计导致，无法在房屋维修中完全修复。对于一些小型的建设单位来说，虽然安排了施工单位对住宅保修期内的质量问题进行修理，但由于部分问题难以修理，物业公司又不承担保修期内的房屋维修工作，使得业主的利益难以得到保障，导致业主维权和投诉的报道屡屡见诸报端。……