邹能锋，宋和平

（安徽农业大学经济管理学院，安徽　合肥　230000）

我国房地产上市公司财务风险的实证研究
——基于2009-2012年房地产上市公司的数据

邹能锋，宋和平

（安徽农业大学经济管理学院，安徽合肥230000）

房地产上市公司，作为房地产行业的领头者，反映了行业的发展面貌，代表了整个行业的综合实力。通过利用SPSS9.0统计软件的因子分析模型，对60家A股房地产上市公司2009—2012年的财务数据进行分析。结果表明：财务风险处于平均水平以上的公司，其因子得分为正。反之，亦然。房地产上市公司应该提高财务风险意识，积极开展风险评估和内控工作，优化资本结构，提高对其发展战略的调整和优化，加强对投资资金的集中管理，实现财务管理的透明化。

房地产上市公司；财务风险；因子分析

在中国经济发展中，房地产行业占有重要地位，已经成为国民经济的支柱产业。房地产行业在国民经济中占有很大的比重，利用证券市场，上市房产公司的综合竞争实力有其他公司不可比拟的优势。随着房产企业规模逐渐扩大，经营目标由实现长期企业价值最大化取代短期盈利，企业之间的竞争上升为综合实力的比拼。

房地产行业的投资额和销售额的增长速度每年都会远远超过我国GDP的增长速度。2000年以后，每年房地产行业的投资额都占GDP总量的5%以上，近几年房地产投资额更是达到GDP总量的10%以上，可见房地产行业在国民经济中的重要作用。根据2011—2012年度中国房地产行业分析报告显示，由于宏观经济增速回落，产业政策环境趋紧，使得2012年我国房地产行业的各项财务指标都有所回落，但盈利能力仍然很强，资产负债率创4年以来新高［1］（P17-43）。研究房地产上市公司的财务风险，可以更准确衡量经营者的经营业绩，从财务风险结果中找出企业存在的问题，促进房地产行业平稳发展。

一、影响房地产上市公司财务风险的因素

为了避免房地产上市公司的财务风险，需要探索上市公司各项财务运营影响因素，具体为企业运营过程中的筹资、投资等财务活动的分析。本文分析了其内部因素和外部因素。

1.内部因素

房地产上市公司自身的资本结构、盈利能力、资产质量、发展能力等是造成财务风险的根本原因［2］（P111-113）。房地产公司的资金应该多元化，但在我国，银行贷款占绝对的比重。现阶段金融信贷紧缩、人民币存款基准利率不断上调，银行贷款的发放控制越来越严格，这无疑使房地产公司的开发风险和筹资风险更为加大。国家的房地产政策，包括房贷利率的变化、限购区域、首付款比例等，对房产销售的限制，也大大影响房地产上市公司的资金回笼能力。

目前房地产开发公司存在一个普遍的现象就是房地产开发公司的融资结构很不规范，短贷较多，长贷较少，还有短贷长投的情况。房地产公司资金来源中，负债资金往往占60%以上，大部分负债又来源于银行贷款，这样造成房地产企业的融资活动受信贷政策的严重影响；另外，房地产公司的一个项目开发周期一般是3—4年，而银行贷款的时间较为有限，使得国家政策的变化对开发商紧绷的资金链冲击很大。房地产开发时间长，占用资金多，交易环节长，同时所有权、使用权转移后才能完成交易。如果缺乏合理的运筹及定位，规划不合理，开发流程混乱，就会引起财务风险。

2.外部因素

国家层面的宏观经济环境、市场环境、法律和政策环境、资源环境与政策、房地产业自身所处的行业周期，市场上房地产及衍生产品的供求关系都会影响到房地产上市公司的财务风险［3］（P151-156）。房地产开发过程中土地储备和开发是关键环节，受制于各级地方政府的城市规划、土地申报审批制度、土地出让金的高低。上市公司的资金流量的大小，取决于央行的存贷款利率的调整，土地开发自有资金最低比例的确定，以及融资方式的限定。这些外部因素的影响，通过财务收入能很好地反映出来。

二、房地产上市公司财务风险评价

1.数据的选取

本文通过国泰君安数据库行业分类检索到120多家沪深两市A股上市房地产公司，选取了2009—2012年的财务数据资料。为了确保所选取财务指标的真实性和全面性，剔除了那些指标数据缺失和数据残缺不全的上市公司，同时，还去掉了被ST处理过的房地产上市公司。最后把研究对象确定为60家A股房地产上市公司。依据财务风险评价指标选取的科学性与实用性原则、可操作性和可比性原则、关联性与独立性原则，分别从偿债能力、营运能力、盈利能力、现金流量和发展能力5个方面初步选取了26个财务指标。

2.因子分析法适用性检验

因子分析的前提是指标之间相关性较强。为了确定分析选取的26个变量是否适合做因子分析，在进行因子分析之前，对因子分析的因子进行了相关性分析，剔除一些相关性弱的变量，最后保留了19个财务指标［4］。如表1所示。

表1　因子分析的财务指标

对表1中的19个显著性高的变量进行因子分析，对原始数据进行标准化（无量纲化）处理，所采用的标准化处理方法是SPSS默认的Z-score标准化，即新数据=（原数据-均值）/标准差［5］（P69-73）使得各指标数据具有可比性。

然后进行KMO和Bartlett的球形度检验（如表2所示）结果见下表，以此确定是否适合进行因子分析［6］（P90-93）。

表2　KMO和Bartlett的检验

从上表可以看出KMO值为0.678，大于0.6，相伴概率为0.000，小于显著性水平0.05，可知筛选出的因子适合做因子分析。

3.因子解释变量总方差分析

根据提取因子的条件——特征值大于1，将原始的19个变量提取前6个主成份为公因子，如表3所示。公因子的贡献率表示该公因子反映原始指标的信息量，根据表3，当提取的6个公因子时，累计方差贡献率达到80.203%，这6个公因子已包含全部变量80%以上的信息量，能较好地反映房地产行业上市公司的财务风险，可以代替原指标。

表3　解释的总方差

4.因子载荷矩阵分析

因子旋转的目的是使公因子变量具有命名可解释性，本文研究使用的是正交旋转的最大方差法。按照最大方差法对因子载荷矩阵旋转后的结果如表4，经过旋转，可将每个公因子进行命名解释［1］。

表4　旋转成份矩阵

将提取的6个公因子分别用F1、F2、F3、F4、F5、F6表示，由旋转后的正交因子载荷阵可知:

第一个公因子F1与营业利润率X15、销售净利率X16、息税前利润与营业收入比X18、成本费用利润率X19的相关系数较大，相应的因子载荷值分别为0.834、0.952、0.931、0.826，这4个变量可以从不同角度反映房地产上市公司的盈利能力，因而将第一公因子F1命名为盈利能力因子。

第二个公因子F2与流动比率X2、速动比率X3、现金比率X4的相关系数较大，相应的因子载荷值分别为0.956、0.967、0.956，这3个变量可以从不同角度反映房地产上市公司偿债能力，因而将第二公因子F2命名为偿债能力因子。

第三个公因子F3与存货周转率X11、总资产周转率X13、股东权益周转率X14的相关系数较大，相应的因子载荷值分别为0.887、0.694、0.857，这3个变量可以从不同角度反映房地产上市公司营运能力，因而将第三公因子F3命名为营运能力因子。

第四个公因子F4与资产负债率X1、流动资产与收入比X12的相关系数较大，因子载荷值分别为0.617、0.616，这个变量可以反映房地产上市公司的营运能力，因而将第四公因子F4命名为偿债能力和营运能力因子。

第五个公因子F5与资本累积率X8的相关系数较大，因子载荷值为0.723，这个变量可以反映房地产上市公司的发展能力，因而将第五公因子F5命名为发展能力因子。

第六个公因子F6与净资产收益率增长率X9的相关系数较大，因子载荷值为0.928，这个变量可以反映房地产上市公司的发展能力，因而将第六公因子F6命名为发展能力因子。

5.因子得分系数矩阵分析

将得到的公因子作为因变量进行回归分析，对样本分类和评价，得出每个样本变量所对应的各个公因子的值，这些值称为因子得分。因子得分是因子分析的最终体现，通过因子得分可以直观的对实际问题展开研究。如表5

表5　成份得分系数矩阵

由以上分析可得各因子的得分方程为:

初选变量信息虽然存在于这六个因子中，但是，任何一个因子都不能单独地反映其财务状况，为了系统、全面地对企业内部的各项财务指标进行评价，依据表3中的方差贡献率作为权重进行加权，便于财务危机发生之前及时发现，使得风险降到最低［3］（P151-156）。

根据上表中各个主成分的贡献率，可以得到下面主成分预测函数，即：

根据综合加权公式计算出各个公司的综合得分，利用SPSS19.0软件和EXCEL软件，计算样本公司的F值，根据综合得分情况可以对公司进行财务风险评价综合排名，并按照F值降序排列。详见表6。

6.结论分析

在因子分析之前已经将分析的数据进行了标准化的处理，由上述的因子分析结果发现：所有因子得分为正，表示公司财务风险处于平均水平以上；因子得分为负，表示公司财务风险处于平均水平以下。分析结果表明，有22家房地产公司的财务风险处于平均水平以上，占总样本的36.7%，有38家房地产上市公司财务风险处于平均水平以下，占总样本的63.3%。从结果可以看出，综合得分排在前五位的房地产上市公司是:金科股份、高新发展、中关村、深长城、云南城投；这五家房地产上市公司体现了较强的盈利能力、偿债能力和经营能力，要继续注意保持公司目前良好的财务管理状况。综合得分排在后五位是：运盛实业、世荣兆业、重庆实业、丰华股份、亚太实业；这几家房地产上市公司的盈利能力、营运能力、发展能力等各项指标都很低，为了避免财务风险状况的极度恶化，公司内部管理者和外界投资者应该提高重视程度，关注财务数据变化引起的财务风险变化，同时要分析原因，并采取积极有效的对策，实现企业价值最大化［8］。

表6　60家房地产上市公司财务风险预警综合因子得分表

三、房地产企业财务风险控制及防范措施

1.增强风险意识，开展风险评估和内控工作，建立财务风险控制系统。

房地产上市公司应该从整个行业出发，提高财务风险意识，积极开展风险评估和控制工作，有必要建立一支专业的风险管理队伍，充分了解其所处复杂环境下的财务安全状况，结合企业自身特点和实力进行有效的风险管理工作［9］（P101-106），建立与本企业相关的“财务安全监测”系统，从而实现对房地产整个行业的宏观监测，及时对整个行业提出财务风险预警信息，从而有效监控和防范财务风险，减少不必要的损失。

2.优化资本结构，实现资金的供求均衡。

房地产公司要拥有合理的资本结构，资本的结构优化，首先要确定各类资本的构成和所占比例份额，使得资本和财务风险相互匹配有效协调，充分了解各种影响因素，确定合理的融资途径和规模。房地产的资本结构要具有一定的弹性，在政策允许的范围内，实现不同的筹资方式之间的相互转换，以达到资金的供求均衡，有效降低财务风险。

3.提高对其发展战略的调整和优化。

房地产上市公司要有效控制财务风险，必须拓宽融资渠道，保持合理的负债比率，调整发展战略，不断开发新项目，这样不仅可以满足企业资金的需求，合理的负债比率能够保证公司不会因为过度负债而出现筹资风险，同时也给管理层施加了到期还本付息的债务压力，使企业的偿债风险大大降低，实现持续发展。主要的战略调整措施有：多元化的项目合作开发；向二三线甚至四线城市进军；发展房地产信托、房地产基金等；探求创新型项目，非传统开发领域的进入，向旅游和养老地产探索；加大保障性住房的投入等［9］（P101-106）。

4.加强对资金的集中管理，实现财务管理的透明化。

房地产公司控制财务风险的关键是把好企业内部的财务关，集中管理资金，统一资本的筹集权、使用权和调配权，提高资金的管理效率。提高财务人员的整体素质，培养财务人员对风险的敏锐性和洞察力，以便及早的发现可能存在的财务风险，并采取措施予以应对；加强资金的信息反馈，杜绝滥用资金的现象，加强资金的事后控制，掌握资金的有效运营和调配。

［1］李艳.我国房地产上市公司财务危机预警研究［D］.沈阳:辽宁大学，2013.

［2］江斌，李琳.房地产上市公司发展能力的财务综合评价［J］.会计之友，2011，（10）.

［3］程言美，程杰.我国房地产上市公司财务风险预警模型的建立与应用［J］.武汉理工大学学报，2013，（6）.

［4］都艳斌.基于因子分析法的我国房地产上市公司绩效评价研究［D］.重庆:重庆大学，2009.

［5］吴虹，辛波.基于因子分析的土地金融风险度量［J］.井冈山大学学报：社会科学版，2014，（1）

［6］邵铁柱，于莎.基于因子分析的房地产上市公司财务绩效评价［J］.科技与管理，2013，（1）.

［7］刘丹丹.房地产上市公司财务风险控制研究［D］.西安:西安建筑科技大学，2012.

［8］刘江艳.基于因子分析法的房地产上市公司绩效评价研究［D］.西安:西安建筑科技大学，2012.

［9］李素红，陈立文.基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价［J］.河北工业大学学报，2011，（6）.An Empirical Study of the Financial Risk of Chinese Public Listed Real Estates Companies--Based on Data of Years 2009 through 2012

ZOU Neng-feng，SONG He-ping
（School of Economic Management，Anhui Normal University，Hefei 230000，China）

Public listing real estates companies are good example and representative of the situation of real estate industry.In this paper，the financial data of 60 Chinese real estate companies publicly listed in Stock Market A between years 2009 through 2012 were analyzed through factor analysis model in spss 19.0 software.The results show that companies with above-average-level financial risks are marked with positive factor，and vice versa.It is suggested that public listing real estates companies enhance their financial risk awareness，carry out risk assessment and control，optimize their capital structure as well as adjust and improve their development plans.It is also advised that they strengthen their centralized management of funds，thus achieving clear financial management.

public listing real estates company；financial risks；factor analysis

F275

ADOI:10.3969/j.issn.1674-8107.2015.02.011

1674-8107（2015）02-0070-06

（责任编辑：曾琼芳）

2014-10-08

1.邹能锋（1966-），男，安徽黄山人，副教授，主要从事财务管理研究。

2.宋和平（1986-），女，安徽铜陵人，硕士，主要从事财务管理研究。