徐再丽

摘 要：商品房预售，是商品房开发商与购房者约定，在商品房建造完成之前，由购房者支付一定预付款或者定金，在将来一定的日期完成房屋所有权的转移的交易行为。近年来，随着内地房地产市场的繁荣发展，商品房预售成为内地房地产销售交易的主要方式。预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用，但同事也带来了一些问题，由于对商品房预售制度的监管不利，对市场以及消费者造成了利益上的威胁。本文通过对商品房预售制度的监管的研究，阐述了商品房预售制度监管方面的不足，并提出法律上的解决对策。

关键词：商品房预售；信息披露；风险共担

一、商品房预售监管制度法律现状

目前我国规制商品房预售的法律体系比较完善，但随着经济的发展，法律的滞后性特点显现出来，商品房预售制度无法全面保护房屋预购人的合法权益。主要表现为：在签订预售合同后，不能按照法律规定进行交付登记；为盲目追求企业利润，非法使用房屋预售款勇于非建项目；非法抵押已经预售的商品房，甚至抵押后携款而逃等违规的行为。这些行为严重威胁了房屋买受人的合法权益，扰乱市场秩序等问题。

1.缺乏合理有效的市场准入和退出机制

我国商品房预售缺少合理的市场准入制度和退出机制，根据目前法律，合法设立的房地产企业就有资格进入房屋预售市场，而这种企业注册资金仅仅只限定在100万元以上，低门槛市场准入标准导致大量企业过度无序涌入市场。此外，法律上没有明确规定预售商品房的建设资金审核条件以及违规所需承担的法律责任，也没有对于开发商的信用审核制度，商品房预售市场频频出现诚信危机。另一方面，房地产开发商退出预售市场的退出机制也不完善，《公司法》规定的有限责任制度，商品房预售商在出现经营困难或者信用危机时承担责任较小，由于法律没有明规定，一些不符合国家规定以及不适应市场规律的房地产企业退出预售市场出现困难，有的甚至会利用这一法律漏洞逃避相关法律责任，最终在预售房出现相关的法律问题时，房屋买受人的合法利益无法得到应有的保障。

2.信息披露制度不完善

我国没有建立商品房交易市场信息披露制度，商品房预售信息不对称。开发商披露信息时根据本公司的情况，规避与其利益冲突的部分，仅披露有利于公司发展及利益的有效信息，甚至有的售房公司对房屋质量以及周边环境进行虚假宣传，披露虚假信息，与之相应的，商品房预购人因无法获得真实信息，不能做出合理判断，出现盲目购房的现象，这在民法上是显失公平，无法保障预购人的合法权益。因此，要维护预购人的合法利益必须建立严格的信息披露制度以及相关的监管制度。

三、完善我国商品房预售监管制度的法律建议

1.实行严格的市场准入及退出机制

为了保障预售房屋的质量与预售合同的有效实施，提高房地产开发商的商业道德及信用，严格把关商品房预售市场的良好有序进行，需要建立严格的房屋预售市场准入以及退出机制。只有这样才能保证市场良性运转，保证欲购者的合法权益。我国应该全面加强对房屋预售行为的市场管理、监督工作，严格规范房屋预售市场准入的标准，对企业的经营进行相关的信用评级管理，对信用等级较高信誉好的房地产销售开发商开放房屋预售市场，允许其参与市场竞争，对于信用等级较低，不满足相关要求的企业，责令整改，符合相关要求后再开放预售市场，企业未满足预售市场准入的要求时，仅能进行现房的销售。

《公司法》中对商品房预售法人有限责任的规定，虽然要求比较严格，但是却表现出了市场退出机制的缺陷。公司在标的商品房出现瑕疵或者相关合同承诺无法实现时，现有的法律很难追究相关责任人的责任，只有通过“揭开公司面纱”破除法人承担责任的限制，才能追究实际投资人、控制人的法律责任，使其免于逃避法律责任，真正为预售房消费者的合同权益保驾护航。

2.建立商品房预售信息披露制度

建立网上信息系统，对商品房预售行为进行网上登记，并把相关信息整合，保证商品房预售过程的公开与透明，监督商品房预售全过程，确保买受人获得及时有效地房屋信息，保障交易公平。同时，商品房预售信息披露制度，也为政府监管、社会监督等活动提供了技术支持，发现违法销售商品房预售中的违法现象可以及时采取措施。此外，这种信息披露也为银行更好地把握房地产商预售市场的情况，做出安全有效的放贷决策，降低金融放贷风险。其他房地产相关领域的管理公司及部门可以根据披露的信息做出对市场的合理分析，提出对市场安全有效进行的分析意见。

及时披露信息，完善信息披露方式。拓展信息披露渠道，建立统一信息管理平台，确保披露信息的真实性、全面性和及时性，为购房者提供安全准确的数据与信息，帮助其做出合理价值判断，提高交易效率。搭建网络平台将相关的政策、政府机构提供的统计数据、商品房的真实信息及时公布于众，统一的信息披露管理平台，将商品房开发商的所有信息统一起来，整合了消费者需要的有效信息，也帮助政府管理部门更好地实施监督与管理，避免因信息混乱干扰购房者的消费决策。

明确信息披露内容，实现信息公开化。明确信息披露的内容对于保障消费者全面了解交易信息，保障交易安全。政府应该建立健全商品房预售信息披露和监管政策，将房地产相关法律法规、政府相关部门的监管职责、开发商的信用等级、房屋建设过程中的各种报告、房屋市场价格及影响因素等信息通过政府披露的方式向消费者公开。开发商要向政府提供楼盘数量、面积、建设环境、建设蓝图等信息，将预售房的详细信息透明化与公开化。购房者可以通过在信息披露平台进行相关政策及信息的查询，解决购买预售房当中可能出现的困难，以维护自身的合法权益。

加强对信息披露的监管，建立专门的监管机构，明确其职责权限，确保监管机构的独立性。还应当规定相应的法律责任，对于信息披露不及时、不真实的行为进行惩罚，确保预购人能获得及时、真实、准确的信息。如果由于信息的不真实或者不及时而给购房者造成损失的，相关人员要承担赔偿损失的责任，以保护购房人的合法权益。对于相关机构与开发商合谋侵犯消费者权益的情况要给予严厉的处罚。

参考文献：

[1]宋庭敏.我国商品房预售制度发展研究[J].《财经问题研究》，2006年1期.

[2]阳雪雅.商品房预售中消费者的风险及保证金的适用[J].《甘肃社会科学》，2007年1期.