任蕙兰

涨价提前透支

经过两个多月传谣、辟谣、确认的纠结过程，静安闸北并区的靴子终于落地了。被丈母娘要求在静安置业的女婿们不再发愁，“彭浦第一炸”也华丽转身为“静安第一炸”。最有理由因这一消息心情指数“涨停”的，就是闸北区的房地产开发商和二手房东了。

8月坊间开始讨论二区合并的可能性时，舆论就已经被闸北房东跳价50万、带看量翻几番的新闻淹没。虽然大幅跳价是个别案例，但并区传闻对闸北房价的利好却是切切实实的。

根据中原地产的数据统计，闸北区房地产均价在今年7月只有57281元/平，8月消息一出，立即涨到60268元/平，此后一路上扬，经过“金九银十”的发酵，10月攀升到63002元/平。

与此同时，娶了闸北的“高富帅”静安，房价并没有因这一消息出现明显波动，7月静安区均价在94117元/平，这几个月小幅徘徊，10月在94739元/平。可见“豪门”静安对这门亲事的心态相当淡定。

在上海中原地产研究咨询部总监宋会雍看来，闸北房价上涨“有理有据”，因为从市政建设的角度来看，闸北和静安相差并不遥远，只是缺少一个涨价的理由——而现在这个理由从天而降。

“静安和闸北两区合并，不像早些年浦东和南汇并区，两区之间有一个显著的社会落差，而这个社会落差直接反映在房价上。静安和闸北之间房价的落差，不是因为市政建设水平上面落差严重，而是心理因素。”

尤其从静安和闸北两区的临界地带来看，隔河相望的北静安和闸北不夜城板块，市政建设水平相差不大。只是在历史概念中，人们对闸北的心理定位和目前的发展产生错位。合并之后，这个落差会在房价上得到一定的消解。

换句话说，闸北各个板块中涨势最猛的，正是与静安相邻的不夜城板块。“并区对闸北房价带来的影响，主要是在靠近静安的交界地带，也就是不夜城区域。闸北核心就是在不夜城那一圈。因为在火车站附近，使得它的氛围受到大量人群的冲击，整体水平低一点，对房价有很强的压制，并区后这一块房价会抬升。闸北现在发展比较好的大宁区域，不会受到两区合并很大的影响。”宋会雍说。

静安区房价坚挺。

强弱明显的两区合并以后，“先进带后进”的效应总是最先发生在弱区邻近强区的板块，再逐渐向内部传递。从横向比较来看，2009年浦东新区和南汇区合并，南汇邻近浦东的板块最先上涨，最有代表性的就是周康地区。

从前一条苏州河划开了静安和闸北两个区，从房价来看，静安北部一直低于静安南部，是整个静安的“洼地”;而和北静安隔河相望的闸北南部不夜城，则是闸北最贵的区域。隔河相望的两边，一是凤尾一是鸡头，那么不夜城有没有可能凭借并区利好“奋起直追”，赶上北静安的房价？

目前北静安和闸北不夜城的房价相差大致为5000元/平。举个例子，苏州河畔的静安苏堤、天鼎花园均价在6万/平左右，而与之隔河相望的闸北河滨花园均价只有5.5万/平，几个楼盘“年龄相仿”，一条河划出了5000元的单价差距。

宋会雍认为，闸北不夜城板块“一飞冲天”的可能性不大。“从此前传闻两区合并到后来辟謠，在这个波折的过程中，不夜城区域的房价已经上涨。消息一出，二手房板块连夜单价涨了2000多元，涨上去后辟谣了，房价也没有往下掉。因为大家觉得虽然辟谣了，但这事假不了，各大媒体都报道过，这事是靠谱的。现在来看，虽然消息落实了，但房价上涨已经没有多大空间了。”

靴子落地以后，市场感受确实没那么热切。《新民周刊》致电中原地产在闸北的各家门店了解到，消息出台普遍没有引起带看高峰。“不夜城这次不可能拉到和北静安完全等齐，因为临近火车站、棚户区扎堆等诸多原因导致的地块硬伤短期内是没办法弥补的，不可能马上逼近北静安，房价始终要比北静安弱，但会比原来的基数要高。”

从浦东和南汇合并的例子来看，在当时两区的交界地带，南汇那一边以周康为代表涨了很多，浦东没怎么动。但周康虽然上涨迅速，始终没有和浦东平齐，还是保持一个房价的落差。在浦东南汇并区的大格局中，浦东的重心仍然在北面。房价依然是北高南低，只是原来是阶梯式落差，现在到了周康那一块，比较平滑地向下过渡。

2000年黄浦区和南市区合并，两者“强强联手”，经过十几年的磨合，目前两个区域房价已经基本一致。但在静安和闸北并区的样本中，闸北想要赶上静安的房价，只怕过程会很漫长。从目前的态势来看，闸北除不夜城以外的其余板块，受到的影响都很有限。

“闸北要再大涨的空间很小。闸北发展不太均衡，重心在南边，北边到彭浦就比较落后了，市政发展也比较差。要闸北跟静安平齐难度是很大的。对闸北的北片区有没有市政规划铺开来，未来是值得期待的。如果闸北有新的规划，先不急着要和静安平齐，先让北边和南边不夜城、大宁平齐，还是有机会的。”宋会雍说。

闸北发展不均衡，外围负担比较重，市政规划存在短板，财政力量不足。如果并区以后静安能把一部分财政力量放到闸北，带动闸北的发展，北部比较窘困的局面会得以改观。

当然，解决了硬件落差，历史记忆会在多大程度上影响闸北房价，乃至闸北发展，也是个未知之数。早些年，黄浦江东岸原属于杨浦、黄浦和南市三区的地块，一齐划归浦东新区，但多年以来，几个区域的“起点”依然左右着后续的发展。从目前的情况来看，原黄浦区域（陆家嘴）在整个浦东板块发展最好，原南市区域（塘桥到世博）发展次之，原杨浦区域（北洋泾）发展较差。这样的落差也体现在了几个区域的房价差距上。

房东高调涨价，开发商偷偷跑量

并区消息传出后，二手市场应声而涨，相比之下，一手市场反应淡定，虽然也有开发商跟风涨价，但幅度并没有之前想象的那么大。

但宋会雍认为，闸北一手楼盘的小幅上涨，未必全是靠并区概念的那一针鸡血。“不夜城的一手盘均价就涨个两三千，个别涨得多的，是和开发商推盘节奏有关。以金茂府为例，早期推盘价格只有6.8万/平，后来放出来大标的产品，价格有小幅上涨。这轮涨价是以项目自主的价格抬升为主，并不见得是受两区合并的影响。”

静安区某房产中介正在为客户介绍重点学区房。

静安区拥有南京西路商业中心。

而闸北楼市均价这几个月一路挺进，甩出周边普陀、杨浦等区一大截，除了并区利好之外，也有结构性因素的影响。“从最近新房成交均价来看，闸北是不低的，拉到6万多元/平了，但是有相当大的结构性因素左右，主要是不夜城的东海等几个高端项目推起来的，除此之外没有太像样的新盘了。就这几个盘，走完就没了。”

二手房东对并区消息的敏感直接体现在跳价上，而一手盘开发商对并区利好的运用，与其说是高调涨价，不如说是偷偷跑量，打枪的不要。

根据中原地产的数据，9月上海新房供应量达到180万平，10月达到170万平，创8年以来历史新高。今年的“金九银十”分外火热，开发商急于推盘走量的心态十分明显。

“二手房跳价比较明显，在传闻刚出来的时候就出现过跳价，现在落实了，还会有跳价的。但是能涨多少不超过我们之前的预期，也就两三千，多不了了。一手开发商为什么对于涨价很理性？因为它们还受到另外一个压力。开发商对明年楼市走向的判断是比较谨慎的，今年楼市刺激政策很给力，但明年未必市场还会这么好。所以开发商都在加快推盘，赶紧走量。它们倾向于把并区的利好放在走量上，而不是涨价上。”

最近几年市场走向和政策介入之间的关系发生了逆转。在2013年之前，政策主要是打压楼市，一松开，楼市就往上走。2013年之后，市场风向改了，政策不打压，市场也往下滑，政府不得不出台政策刺激一下，否则市场就陷入疲软。

“从2013年到2014年，上海没出台楼市刺激政策，到2014年底，市场快撑不住了。2015年初政策一出台，楼市就上去了。市场能往上走，背后是政策在撑着，但只能撑几个月。市场能顶多久，看政策储备有多少。今年最主力的是信贷政策，二套房首付比从七成降到四成。对改善需求是一大波释放。这一波释放过了，慢慢就往下掉了。明年有什么政策可以出？即便是二套房首付从四成降到三成，对购买力刺激也不会很大。现在一看武器库弹药不多了，所以开发商趁着今年利好赶紧出了。”宋会雍分析。

学区资源摊薄

并区之后，在闸北买房就能拥有一纸静安户口，新出生的孩子也会获得“310106”的身份证开头。那么，以闸北的价格买静安的房，除了满足丈母娘的要求，获得面子上的优越感之外，能用一纸静安户籍捆绑住多少实际利益？购房者开始盘算。

静安户口长期以来都是香饽饽。当年静安区拆迁，一大批居民被安置到闵行区，为了满足这些“上只角”居民的故土情怀，闵行的还建房被命名为“静安新城”。更重要的一项补偿是，当时拆迁户的户口都挂在静安区，享受静安的学区资源等等福利，后来才逐渐划归闵行区。

学区在静安户口附加值项目中，排名并不靠后。以“静安户口”来吸引业主的闸北楼盘，最大的卖点在于享受静安区的教育资源。那么两区合并以后，是不是闸北区真的会冒出一批“学区房”？

先来看一下静安和闸北的教育资源现状。静安区总面积7.62平方公里，区内人口约33万人，静安区的优势教育资源包括示范园3所，公办重点小学3所，重点初中（前12名高中预录取人数超过6人）5所。闸北区总面积29.19平方公里，区内人口超85万人，教育资源包括示范园3所，公办知名小学5所，重点初中7所。从人均优质教育资源占有量来看，静安无疑胜过闸北。

静安房价平均值接近10万/平。

宋会雍分析，并区以后一时半会儿对于闸北学区房刺激不会很大。“教育资源在两区内的共享程度，现在还很难说。师资力量并非是一下子就能完全共享过去的。浦东南汇合并，共享也不是马上就实现了，短时间内教育资源很难拉平。但是在市政发展上，并区后自然会调配资源，慢慢把静安资源向闸北覆盖过去，我感觉是一个缓慢的过程。”

不过，即使静安的老师未必马上会来闸北授课，至少闸北的孩子考静安名校方便不少。

从基础教育来看，原静安区域内的公办幼儿园和公办小学，如果是按学区划片就近入学的，受静安闸北“合体”的影响不大。而静安和闸北一些原本就是面向全区招生的示范幼儿园、民办小学，可能仍然维持面向全区招生的模式。也就是说，家长在选择上多了一倍，但竞争也增加了一倍。举个例子，原本有100个孩子竞争老静安某个示范幼儿园的名额，现在可能有200个。好處是，原本老静安的家长只能选三所示范幼儿园，现在可以选六所。

在小升初阶段，两区“合体”对于就近入学影响的孩子影响不大，但如果要在本区内择校，对老静安的考生冲击会比较大。原本静安考生少，重点学校多，考生上重点的几率就比较大，合并之后虽然考生可以选择的重点中学也多了，但是面临的竞争者更多。粥没多几碗，和尚多了好几个，竞争必然更激烈。

尤其是到了高中，并区对老静安考生来说弊大于利。静安的市重点中学有市西、育才，闸北有市北。从这三所学校在“重点圈”的江湖地位来看，如果以一本率来衡量，市西和市北属于仅次于“四校”和“八校”的第三梯队，育才一般是在第四梯队徘徊。从中考录取分数线来看，市西的“身价”比育才和市北要高上10来分。也就是说，闸北家的市北，教育水平介于静安家的市西与育才之间。

两区合体之后“一山不容二虎”，为了争夺本区的“头把交椅”，市西和市北不可避免会展开竞争。记者高中就读于大同中学，当时黄浦区和南市区合并不久，原南市区的“一哥”大同中学和原黄浦区的“一姐”格致中学之间，竞争态势十分激烈。有一个印象深刻的例子，两校学生一起参加军训，会在篝火晚会中向对方学校推送的文艺节目喝倒彩。后来黄浦卢湾合并，向明也加入了竞争。

并区以后，静安学子可选择的重点中学从两所变为三所，增加50%，但竞争者数量多了不止一倍，形势比过去严峻。因此原本打算在静安区购置学区房的家长，希望孩子从幼儿园到高中一路名校上过来，眼下要重新盘算，甚至可能转攻徐汇区或黄浦区。

“并区以后，等于把原静安区的教育力量摊薄了，而不是把其他区的往里面灌入。不是在维持静安区原有水平基础上，使得闸北区有个抬升，而是原来这些资源，摊薄摊匀。因此可能对闸北学区房有一定抬升，但静安学区房或许会有一定回落。”宋会雍说。

就像教育资源一样，静安户口配套的其他资源也不可能一蹴而就实现。“闸北户口换成静安户口，可能会心理上有些优越感，但对于户籍所捆绑的内容，是否有对等的升级，要慢慢来了，真的是非常缓慢的一个过程。就像城市往外围扩张，不断划入一些外围区域，但是郊区人民生活水平未必马上能和市区平齐。户籍都是这么个户籍，但是资源慢慢均衡之后，才能享有同样的待遇。”

链接

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