李伟舵

摘要：学术界通常把房地产资产价格和物业价值看作是房地产价格的决定因素，但在我国房地产的资产价格是决定房地产价格的唯一因素；土地资产的重置成本和房地产的重置成本又决定了房地产资产价格。因此从根本上讲，土地重置成本对房地产价格具有一定的决定作用。要想有效的抑制房地产价格上涨，就应对于房地产重置价格中的土地成本予以剔除，通过减少房地产交易次数来削弱其投资品属性，进一步减少投资性的土地资产。

关键词：房地产价格 土地重置成本 资产市场

一、问题的提出

现如今国内的学术界对于地价与房价的关系研究正逐步深入。200年左右徐艳、杨慎、包宗华提出房价是由地价决定的；刘润秋、蒋永穆、朱道林、董玛力则持相反意见，主张房价影响地价；刘琳、刘洪玉（2003）主张房价与地价二者密不可分，互相影响；高波、毛丰付（2003）按时间进行分段阐述，认为房价决定地价适用于较长的时间周期，在短时间段内二者相互作用、相互影响；“房价是影响地价的主要因素，而地价对于房价几乎没有影响”是李珍贵在2005年提出的观点。同年况伟大提出，从短时期看，房价和地价的决定作用并不明显，二者相互影响；而在长时间段内地价影响房价是毫无疑问的，但是房价是否影响地价他认为还需进一步研究和限定。

由此我们不难发现对于地价和房价的关系我国的学术界并没有达成共识，形成这种现象的原因是多样的：

第一，土地出让用途多样，主要有住宅、商业等，就同一块土地而言，他既可以是公开出售的商品房，同时也可以作为公共配套建筑。竞价地租很大一定程度上会受到土地用途的影响；而土地用途还会受到时间和空间的影响，如果不能详细的界定土地的用途，就会导致地价缺乏可比性，不够稳定。

第二，受土地开发强度的影响，楼面地价多样。受此原因限制房地产价格中所呈现的土地成本往往不等同于土地价格信息。

由于房地产行业的不可确定因素较多，因此很难掌握土地价格和房地产价格问的关系。为了使前文中提到的问题得到缓解，本文以房地产空间和资产市场空间的联系为切入点，结合辽宁省沈阳市房地产的典型案例，创新的对房价和地价的关系进行探索研究。

二、房地产空间市场与资产市场的关系

（一）房地产空间市场与资产市场的有关界定

从本质上讲房地产其实是一种高档耐用品。空间市场的生活生产资料属性和资产市场的资产属性是房地产最基本的属性。下面我们将分别针对这两个属性进行深入研究。

房地产空间是生活生产要素的典型代表，主要是指以使用为主要目的采用承租或购买等方式获取空间市场，在该市场环境下，空间的使用者产生强烈的需求。以使用该空间所产生的租金费用为成本的衡量方法适用于生活要素空间，房地产作为资产被交易的市场称为房地产市场。如想要拥有房地产资产的投资人和可以分配的房地产资产总量都是影响房地产的价格的主要因素。房地产的资产价格和重置成本决定了房地产新增资产的供给量。土地供给缺乏弹性以及房地产建设周期较长导致房地长供给远远不能满足人们需求，由此就会导致房地产的资产价格上涨。而当大量的新房源在市场上出现时，就会使投资需求迅速下降，因此这就会自然地导致房地产价格向重置资本回落。

（二）土地重置成本对房地产价格影响

房产的重置成本是指房产建造成本是由建筑材料和人工成本决定，其波动程度较小，在很长一段时间内都会保持稳定，而土地的重置资本受土地市场价格的干扰会产生波动。因此，本文将影响房地产价值的因素总结为以下两个方面：一是把承租租金水平作为标准的物业价值，这一标准主要适用于空间市场。与此相对应，资产市场把重置成本作为资产价格。物业价值与资产价值达到平衡是市场所追求的最终目标。若物业价值高于资产价值，则人们购买物业的愿望会更加强烈，因此就会产生用所有权占据居住空间的现象；若物业价值不足资产价值，人们开始用低价承租大量的物业，以此来占据空间市场。

“经营性土地使用权出让必须一次性缴纳出让期间的所有土地资金”这是我国法律的明文规定。就住宅来讲，70年的土地资金是被要求一次性收取的，所以这70年的土地使用权租金价格就大大的提高了住宅的土地资产价格。但是，使用空间是物业价值的主要计量标准，且使用空间在核算的过程中往往被划分为年或更小的单位，物业价值若按年进行划分也就只含有1年的土地使用权，而资产价值则涵盖了70年的土地使用权，我们不难发现这两种价值衡量标准在计量时间方面存在差异，由此就会产生资产价值远高于物业价值，因此市场上的人们会增加资产投入，导致资产市场不良发展。

按居住空间的效用和需求对房地产进行划分，以廉租房、经济适用房为代表的保障性住房是商品房的主要构成；商品房在房地产资产方面发挥着重要的作用，特别是对土地资产的投资与投机。目前我国对于商品房的需求主要集中在两个方面，一方面是为了满足自己的居住需要，另一方面则是为了满足投资需求，把商品房作为投资品，进一步达到土地投资和投机的目的。

资产市场会对商品房和土地资产进行投资和投机，现有的市场运行机制尚未形成价格向价值回落的自我调整机制。在市场中，若物业价值占优，即物业价值较高，人们往往能够比较客观的分析出市场形势，核算出资产价值的低估，并开始大量的占有物业权。由此就会导致资产市场市场呈现强烈的需求，这将会导致资产价格逐步回升，直到和物业价值达到平衡。若市场中资产价值占优，即投资价值较高，影响的因素众多，我们很难一一去判断分析，因此我们很难明确的判断和掌握土地在使用权出让期间的真实价值，资产价格在很大一定程度上还受到投资者和投机者的个人想法影响。同时，作为一种主要的不可再生资源土地会有一定的升值空间，资产的重置资本虽是开发商在定价时的主要参考因素，但其也总强调土地资产价格的高估基础和未来趋势。

通过前文的分析研究，我们把房地产的价格波动归类为两种：第一种是空间使用权、租金收益变动而引起的物业价值波动；第二种是由资产市场对土地资产投资而引起的资产价格波动，可以呈现出土地资产在使用权出让期间内收益的变化。

（三）案例分析

我们把沈阳市房地产市场作为典型的案例，来进一步说明房地产价格与土地重置成本的关系，更深入的分析土地重置成本与商品房价格的关系。

1.同一公司相邻地段不同时期项目比较分析。由房地产上司公司恒大地产集团有限公司开发的恒大御景湾和沈阳恒大城两个项目隶属于相邻街区，周边的设施和环境都完全相同，也并不存在严重的地租差。两处楼盘均由恒大地产集团开发，因此忽略销售和服务等原因对价格的影响，但由于时间差异，所以两次房产的土地成本并不相同。我们将两项目楼面地价、商品房预售价格以及二手房价格总结如下表：

从表1的数据我们可以看出，两项目的楼面地价即土地资产从2008年最开始的1087元/m²到2013年涨到了1292元/m²，上涨幅度仅为20%，但两项目的预售价格却从4600元/m²涨到了7000元/m²，上涨幅度达到了53%。仅从数据结果来看，房价水平受地价水平的影响非常小。但实际上，恒大城2009年的预售价格是由当时土地资产重置价格确定的，2014年恒大御景湾的预售价格也进一步印证了这一道理。恒大御景湾在2014年预售价格为7000元/m²，绝不是土地资产初始价值（1292元/m²）所决定的，而是参考2014年的该区域土地的重置资产价格，并结合本时期内的市场形势，综合考虑进而确定出合理的预售价格。

2.不同公司相近地段不同时期项目比较分析。表2为相近的路段、不同的时期有不同公司开发的恒大绿洲和宏发英里两个项目的基本数据。两项目路段只有500米之隔，周边环境和设施基本一致，可比性较强。

2006年恒大绿洲项目，土地资产初始价格为987元/m²，而在恒大绿洲预售阶段并没有实际的土地资产重置价格可以参考，因此开发商只能依据市场形势对土地重置资本进行评估，确定价格为6500元/m²。2010年宏发英里的楼面价值上升到1123元/m²，土地重置成本就为恒大绿洲2011年二手房转让提供了价格依据，2011年恒大绿洲二手房市场交易价定为6000元/m²，其也影响了2011年宏发英里的预售价格，定为5700元/m²，这样在房地产市场我们又达到了新的平衡，即新小区的预售价格和已建成小区的二手房转让价格。

三、结论及政策建议

通过前文的分析研究表明，房地产资产价格和物业价格是影响房地产价格的两个主要因素，房地产资产价格的决定地位在我国得到了更明显的体现，而土地资产的重置价格又决定了房地产的资产价格。因此，土地资产重置价格的变化会引起房地产价格的波动，并在不同时期体现出不同的特征。即在繁荣期体现更加显著，在衰落期土地的未来预期收益会在一定程度上对这一现象有所缓解。

空间市场对于居住物业的需求和资本市场对于房地产资产的需求是目前我国最主要的房地产市场需求，在空间市场，廉租房、经济适用房可以大大的降低物业需求，具有一定的积极作用。但是其也存在一定的弊端，如审核手续冗杂，审核时间长，同时数量也比较少，难以满足消费者与日俱增的需求。商品房的出现可以很好地缓解这一问题，在满足空间市场物业需求的同时，也可以满足资产市场的投资需求，尤其是在土地资产投资方面。人们对于资产未来增值收益的预期是影响房地产价格的又一重要因素。

受我国房地产现行体制中土地出让制的影响，房地产价格受到土地资产价格的影响，土地是一种不可再生的稀缺资源，因此土地资产重置价格在长期内一定会保持稳步上升的势头，房价也会依据宏观的经济形势实现周期性上涨。因此为了使房地产的重置资本减少，本文将从两个角度提出建议，以期改革我国现行的房地产机制。

1.改革过去一次性征收土地出让金的方式，可以用物业税代替。这种方式可以削弱房地产中的土地资产价值占有率，从而降低房地产的重置成本。同时，通过加重房地产保有环节的负担来抑制空间市场内的物业需求，最终实现控制房价的目的。

2.严格限制房地产交易次数，为了有效的抑制由投资性需求带来的房地产价格上升，就必须在市场交易的过程中减少房地产的投资属性。新加坡的公共组屋与香港的公营房屋是其最好的实践例证。我国所实行的以廉租房和经济适用房为主的保障性住房政策虽具有类似的性质，但是地方政府往往更重视经济利益，关注商品房开发，进而获取土地的让进收益。为了使地方政府的社会作用更加明显，可以采用收取物业税并取消土地出让金制度；大力效仿香港、新加坡等国加大保障性住房建设，但在这一过程中一定要把房地产的投资品属性降到最低，这样才能缓解房地产市场的供求矛盾，从根本上解决房价增长过快的问题，使中低收入人群也能在偌大的中国房地产市场中获得合理的居住空间。