叶郁文

【摘 要】国内房地产市场供需逐渐趋于平衡，竞争加剧，房地产企业的并购活动日益活跃。本文在阐述房地产企业背景和并购动因的同时，从估值、财务、项目运营、管理以及法律政策等多角度分析房地产企业并购风险，并从中介机构引入、合理设计交易结构和支付时点、组建并购基金、并购后管理整合，以及加强政策研判、选择最佳时点等五个方面提出风险防范的对策建议。

【关键词】房地产企业；并购；风险；防范

一、引言

1998年，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台，我国开始进入商品房时代。起初，较低土地价格和较高行业利润率导致大量房地产企业如雨后春笋般涌现。随着土地价格一路走高，房地产行业资金密集型的特点日益凸显。大量小型开发商后续发展无力，既没有足够的资金与大开发商争夺优势地块，有了地块也缺乏后续资金开发，使得企业并购成为必然选择。

并购原因是多方面的。首先，扩大规模是并购的直接动因。大型金融机构对房地产开发商的信贷支持和资金成本与其项目开发规模和项目区位相联系。其次，土地资源稀缺加速房地产企业并购。我国土地供应偏紧以及供应不均使得即使是大型房地产企业不惜血本也面临优质土地资源获取困难的问题。此外，房地产企业业绩两极分化以及土地回收政策也成为房地产企业并购的外在动因。

虽然并购是未来发展的大势所趋，但并购过程却相当复杂，企业会面临诸如财务、管理、政策等多方面风险问题。……