石发勇

业主自治的最主要动力来自于广大业主的积极参与；通过大众参与选出的业主委员会才能集中其智慧，反映其诉求，并维护其合法权益。但现实中，由于众多因素尤其是观念方面的原因，城市社区业主参与普遍不足。

很多观察者都指出，物业管理相关政策规定不够细化、社区场地限制使得业主大会难以召开等是造成业主委员会换届选举难的重要因素。但笔者以为，除了这些因素外，造成这一难题的关键之处在于社区各方的观念问题。

开发商和物业公司的错误观念。在房产私有化改革和城市大规模改造推动下，中国各地城市成立了大量规模不等资质各异的房地产开发公司。由于发展之初相关监管的缺失，在原始的利益驱动下，很多房地产开发公司在所开发楼盘中都或多或少地侵犯了业主的合法权益，如未能严格按照规划建设、侵占社区公共设施等。为了掩盖自己的侵权行为，开发公司大多在前期物业管理中引入与自己关系密切的物业公司。除此之外，物业公司往往也采用虚报设施维修价格、降低服务标准等方式赚取超额利润。由于上述侵权行为涉及房屋产权、物业管理、城市规划、环境卫生等相关政策法规以及房屋维修、公用设备保养乃至会计等专业知识，普通业主往往根本就没有意识到被侵权，即便少数业主意识到也无法组织维权。

但是，一旦通过换届选举，组建超越了开发商和物业公司控制并且富有专业知识的业主委员会，它们就不但必须终止侵权行为，而且还可能因为后者的追讨而不得不返还前期的不当得利。……