巨虹

摘要：利用ESDA方法对济南市城区的157个在售普通住宅项目均价数据进行研究，通过计算Moran 指数分析了其空间自相关的显著性。并应用Kriging 空间插值方法对济南市普通住宅价格空间分布进行了模拟。研究结果表明： 济南市房價存在显著的空间自相关性，住宅价格总体上呈空间集聚性，个别地方因存在空间异质性而离散形态，房价分布格局受城市功能区划、交通以及自然地形条件影响较大。

关键词：空间自相关； 地统计分析；

引言

济南市位于东部环渤海经济圈的山东省西部，省会城市， 2014年全市常住人口突破700万人，主城区人口超过300万，城市建成区 面积310平方公里。随着经济的发展，城市化进程提高，房地产价格不断上涨，商品房交易价格连年上升，其中2012 年达到最高，销售均价为8556.5元/m2，相比2004 年（2720元/m2）增幅达到215%，相比2010年（7610/m2）增幅为12.4%。2014年均价为7989元/m2，与全国大多数二线城市一样相比2012年的峰值出现了下降趋势，目前对济南市房地产价格空间结构和分异规律的研究极少，其中赵军的博士论文《基于GIS空间统计分析的区域房地产动态预警模型》中有一些关于空间自相关的研究，但其侧重预警系统研究，对价格的空间分布未做详细的描述和解释。本文试图对济南市普通住宅空间价格数据进行统计分析，以期探明其房价空间分布的结构特征。

济南市辖六区三县一市。该文以济南市的老城区及部分近郊区域，以北园大街为北界线，二环南路为南边界，东绕城高速为东边界，西边界延伸至长清大学城。……