邓岚

“以房养老”在是近年来我国在改革养老制度中的推行的一种新型养老模式，这一养老模式对我国的经济发展、缓解养老压力起到了重要作用。但是由于我国的“以房养老”起步较晚，该制度仍存在许多不足。本文以“以房养老”的各个主体为视角，就该养老模式存在的法律问题进行探析。

以房养老/法律制度/主体

一、以房养老的概述

2013年国务院明确提出进行“以房养老”的试点，使得原本在中国广为讨论的“以房养老”的养老保障模式得到了舆论更为广泛关注。北京、上海、广州、武汉4个城市已于2014年7月1日开启为期两年的“以房养老”试点活动。

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，①是指老人为了获取一定数量的养老金或者为了享受老年公寓服务，将其享有独立产权的商品房以抵押或出租的方式给保险机构或者银行，由保险机构或者银行为老人养老买单，而保险机构或者银行在老人去世后可以收回住房使用权的一种新型养老模式。

二、“以房养老”各主体面临的问题及建议

（一）从老人的角度分析

对于拥有房屋独立产权，但是存在经济压力或者健康问题不能自己解决的老人来说，“以房养老”为其养老困境提够了一个新的出路。目前我国各大城市中空巢老人数量越来越多，而且随着老龄化程度这一现象愈加显着，其中以北京、上海尤为显着。究其原因，正值盛年的一批年轻人基本上为独生子女，出国留学工作、在外地工作或其他原因导致独自老人居住。城市的生活使得老人并没有串门的习惯，因此老人们更加愿意呆在家里，不外出。

而近年来，随着国家经济水平的不断发展，人民的生活水平逐步提高，国家加大对公共卫生服务方面投资，医疗保险制度日益完善，人们的平均预期寿命也不断延长。不可避免的就是老年人的晚年花费特别是医疗方面的投入增加，这意味着老人需要更多资金以保障自己的生活。另外我国各区域经济发展不平衡，不同的经济条件造就了人们的需求各不相同，这也必然导致各个地方的养老需求有所不同。就我国现存的养老制度而言，其提供的仅仅是基本的生活需求，但对于老年人来说，他们并没有足够的资金来支付更好的服务于生活。“以房养老”为老人提供了一个可行方案，它可以切实解决老人们所面临的经济困境。

（二）从继承人的角度分析

“以房养老”存在着一个很大的漏洞——它解决仅仅只是经济方面的问题，即谁来为老人的赡养费买单问题，却没有解决谁来照顾老人的问题。老人在哪里养老，如何度过晚年时光，谁来照顾他们的起居，谁为他们排遣孤独，这些困扰着中国老龄化社会的核心问题并不能因为以房养老而得到妥善解决②。“以房养老”并没有免除子女的赡养义务，它只是在养老金的给付方面减轻了子女的压力。最新修订的《中华人民共和国老年人权益保障法》第十四条规定：“赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。”第十八条规定：“家庭成员应当关心老年人的精神需求，不得忽视、冷落老年人。与老年人分开居住的家庭成员，应当经常看望或者问候老年人。由此可见，作为子女，他们依旧对老人负有赡养义务，因而对老人的财产仍享有继承权。

在“以房养老”这一养老模式之下，对于已被抵押给保险公司或者银行的房屋，在老人去世后的归属成为了争议的焦点。老人的房产价值是否大于银行或者保险公司为老人支付的养老金？若是房产的价值远远大于银行或者保险公司为老人支付的养老金，那么房屋的归属应该如何处理？作为继承人的子女在老人去世后是否能参照典权制度，“以典权可以通过回赎、找贴、绝卖等行为”消除作为抵押的房屋？这将是“以房养老”推行过程中所亟待解决的问题。

（三）从保险公司与银行的角度分析

作为市场经济的主体，保险公司与银行是以赚钱为主要目的这是毋庸置疑的。作为“以房养老”这一制度中的重要参加者和资金的主要提供者，保险公司与银行必然会担心一个问题——房价下跌。房价下跌，势必会造成保险公司与银行的亏损。

保险公司与银行面临的另一个突出风险就是生命存活寿命具有不确定性 。一般情况下，在“以房养老”这一法律关系中，保险公司与银行有权利处置房产、收回贷款的前提必须是老人死亡。因此贷款期限随着老人的生命存续期延长而延长，贷款期限的延长，贷款本息金额就有可能会超出房屋本身价格，因此老人生命期延长就会导致保险公司与银行承担的风险增大。在贷款期间内，一般保险公司与银行不会规定老人偿还本息，而考虑到一般情况下，个人消费贷款利率低于资本市场的平均利率，因此如用将来的利率计算现在的资金占用成本，显然存在较大风险③。

保险公司与银行等机构面临的另一个挑战就是目前我国住宅用地使用期限仅仅只有70年年限，在老人选择“以房养老”时必然意味着其已经年迈，此时再将房产抵押，商品房的剩余使用年限已经不多，而当老人去世后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司与银行只能依靠剩下不多的商品房使用年限来弥补已支付给老人的养老金，这样就会存在两个问题：一是保险公司与银行所能承受的给付能力因房子使用年限不多而有限，二是保险公司与银行所面临的风险也较大。目前就已试点的城市来看，我国现行的“以房养老”并没有解决这些问题，为更好的保障银行与保险公司的利益，使得“以房养老”能够更好的发挥其价值，如何处理这些问题就显得尤为重要。

三、结语

“以房养老”在我国推行仍旧有许多阻力，在未来的实际运行过程中，如何应对这些问题显得尤为重要，因此，无论是法律法规还是相关制度上都应该建立一套完整的体系来规范这一行为，综合考虑各个主体的利益诉求，解决相关的矛盾冲突，使得这一行为为社会发展所带来的好处最大化。

注释：

①王字君.以房养老：一种新型的养老模式[J].时代经贸，201，22：250.

②李亚明.关于我国倒按揭实施模式研究[D].重庆大学，2007.

③杨洋.“以房养老”：银行角色如何担当[N].金融时报，2013，09，23.