张利霞

摘要：随着经济社会的发展以及生活水平的提高，人们对房地产的需求日益扩大，使得房地产行业发展迅速。然而由于房地产业属于高投资、高风险、高收益的行业，我国的房地产业尚不够规范化，金融体系的不完善，国家也逐渐加强了对房地产行业的宏观调控，这样，房地产业在高速猛进的同时，也承担着巨大的财务风险。以HG房地产公司为例，对房地产公司存在的财务风险进行深入的分析，并提出如何防范与控制房地产公司财务风险的举措。

关键词：房地产；财务；风险；防范；控制

中图分类号：F23文献标识码：A文章编号：16723198（2015）04010302

1HG房地产公司简介

HG房地产公司是一家大型房地产开发公司，成立于2003年10月12日，注册资本金为5900万元，主要经营范围为房产开发、销售与租赁等业务，具有二级资质。公司现有员工83人，其中高级专业技术职称15人，中级职称19人，95%以上的管理技术人员拥有大学以上学历。截至2014年12月，公司资产总额达789亿元，净资产达4.53亿元。在社会各界的大力支持和关心下，经过多年的发展与积累，公司已发展成为集房地产开发、房产销售、建筑设计、建筑施工、建材、物业管理、市场管理等为一体的综合性公司。公司秉承“诚信、和谐、创新”的企业精神，创造了良好的内外部发展环境，管理制度日臻完善，培养了一支认真敬业、团结务实、开拓创新的管理与销售团队，“创一流品牌、建百年HG”的理念成为推动公司稳步发展的力量。HG房地产公司抓住发展机遇，公司生产经营和资产经营有了新的突破，实现了比较好的经济与社会效益。

2HG房地产公司财务风险的表现

2.1政策性风险

（1）利率波动风险。

利率波动对房产企业影响很大，贷款利率的增长就会增加筹资成本，抵减预期收益。同时，购房者的购买力自然下降，市场需求萎缩。在HG公司举债经营时，利率变动必然会导致风险，包括支付利息增多、投资亏损和不能偿债等风险。加息会增加资金周转困难，资金链出问题的概率增加；按揭贷款购房者成本迅速上升，抑制了购房欲，这给HG公司带来损失。

（2）限购的风险。

近几年，政府为彻底遏制投机和过度投资，加大了调控力度，出台了限购政策，高压调控政策，对HG房地产公司影响较大，销售额严重萎缩，销售价格与利润也都双双回落。

另外，政府出台的房产税、个人所得税、营业税、存款准备金率的调整、首付比率、土地管理等与房地产相关的政策的变动，对HG房地产公司也有着直接的影响。

2.2HG公司筹资风险的表现

（1）资产负债率高，筹资能力受限。

房地产是资金密集型行业，开发一个项目需要投入大量的资金，而HG房地产企业的资金来源主要来自商业银行贷款。据统计数据表明，我国的房地产企业的平均负债率为75%，而HG房地产企业近三年资产负债率分别为80%、86%、90%，远高于国际上公认的60%的警戒水平，且呈逐年上升之势，如此高的负债率，必然会加大HG房地产公司的财务风险。

（2）资本结构不当，偿债能力不强。

HG房地产公司主要资金来源为银行贷款，且主要合作银行为农行，筹资渠道少。公司为了减轻还本付息的压力，主要是选择短期借债，但利息费用就会波动，而且由于近几年房地产调控，公司销售业绩不佳，不得不经常搞一些促销活动，推动销售换取现金，以偿还短期借款。这种不合理的资本结构，对HG房地产公司的收益产生负面影响，影响到公司的声誉，也给公司带来较大的财务风险。

2.3投资风险

（1）投资决策失误。

HG房地产公司曾在某一个项目开发前，对该项目涉及到的征地成本、投资效益等方面没有做细致、全面、系统、科学的财务分析，也没有对成本、费用等进行分解，所以，在该项目投资前期，没有进行科学的投资管理，给该项目的后期实施带来潜在的风险。

（2）购买力风险。

购买力风险通常是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作、生活、社会等影响，如果市场需求下降，将会给HG房地产公司带来损失。

（3）流动性和变现性风险。

由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需一个相当长的过程。这都影响了房地产的流动性和变现性，即HG公司急需现金时，无法将手中房地产脱手，即使脱手也难达到预期价格，影响其投资收益，给HG公司带来收益变现的风险。

2.4经营性风险

（1）缺乏现金流量管理观念。

房地产开发建设要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，要加强对现金流量的管理。HG房地产公司缺乏现金流量管理观念，在经济效益良好的情况下，盲目扩大规模，加大公司风险控制难度。

（2）成本管理不善。

HG房地产公司只注重工程进度和质量，忽视财务部门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势。为了工程进度和质量，在财务的成本核算上简单、粗糙，没有根据公司的特点进行成本管理。忽视各职能部门进行全过程成本核算的作用，财务部无法收集第一线成本管理的基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响企业效益。

3HG房地产公司财务风险的原因分析

3.1筹资决策的盲目性，筹资渠道单一

HG房地产公司缺乏一套科学、完善的决策机制，通常是按照经验做决策，且决策都是由公司几个主要领导做出的，很少通过集体讨论或评议决定。筹资的规模、筹资来源及其结构的确定都没有依据可循，而且对资金的管理过于粗放，没有把资金的使用效率最大化与实现项目利润最大化结合。公司主要是依靠银行贷款的方式获取资金，内部融资或股权融资几乎没有，筹资渠道太狭窄，制约了公司的发展，增加了风险概率。

3.2公司财务管理水平不高

前几年，HG房地产公司曾经为了做大，曾不遗余力地进行扩张，筹资有限，投资缺口很大，造成资金收支严重不平衡，成为经营的潜在风险，一旦企业未来盈利不足，必然会形成巨大的支付压力，导致财务危机。有时候公司为了赶工期，忽视了财务部门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势。没有根据公司的特点进行成本管理，财务人员简单的机械算账，致使公司成本核算无从做起。

3.3房地产开发周期较长

房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。房地产开发周期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，产品的成本和售价的不确定性就越大。如随着政府土地政策的变化，土地拍卖价格变动越大，房地产企业成本和售价变动越大；随着利率水平的变动，HG房地产公司成本和售价也发生相应变动。

3.4信息不完全性与风险管理主体的局限性

财务控制主体对客体的信息拥有量不可能完全的，随着计算的发展，管理主体拥有的信息量越来越多，但永远达不到拥有完全的信息。HG房地产公司每年都会有很多个开工建设的项目，每个项目的投资额都很大，投资决策需要很多的变量，每个变量的很小变化都可能对决策产生影响。在这些投资项目中，决策者信息的不完全性和不对称性就是财务风险的主要成因。由于风险管理主体的有限理性，在考虑限制公司决策者信息处理能力的约束，公司决策者不可能总是做出完全正确的判断。另外，公司决策者受成本效益原则的限制，如果假设掌握的有关信息越多，那么做出的决策就越正确，但受到成本效益原则的限制，通常不可能收集那么多的信息，自然会影响到决策结果。

4HG房地产公司财务风险的防范措施

4.1建立政策研究机构

成立由金融、市场与投资等方面的专业人员组成的政策与市场研究部门，重视对国家房地产政策、金融政策与商业政策等的把握。时刻关注国家在金融货币、土地供应、税收、利率以及保障性住房建设等各方面的政策调控变化，并依据相关政策的变化，及时调整相关的策略。同时，要做好商业情报的分析，研究市场与客户变化，把握市场趋势，以有效防范与控制企业财务风险。

4.2提高公司决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质

提高HG房地产公司的财务管理水平，提高决策者财务管理素质，要使得决策者通过学习和培训能够读懂财务报表，最大限度地降低财务风险。引进优秀的财务管理人员，并加强公司财务人员的培训，提高综合素质。同时，根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求，改变过去只重视房产销售而轻视财务管理的管理方式。

4.3降低筹资方式的策略

（1）建立科学筹资管理制度。

确定了企业的最佳贷款额度、科学安排合理的贷款期限，建立合理的融资结构，并有效控制了筹资成本。制定长期和短期资金需求计划，编制年度资金预算，合理确定资金的需求量，努力提高筹资效果；且每月更新滚动一次，实时预测资金的需求量，及早安排资金。这样可以保证资金的需求量和筹集量达到平衡，防止筹集不知而影响正常的生产经营或者筹资过剩。

（2）拓宽筹资渠道，丰富筹资方式。

拓宽筹资渠道，可以减少对银行过度依赖，也可降低融资成本，从而降低在筹资风险。要借助各种渠道，比如合作开发、股权合作、融资租赁、私募基金、典当融资等，待条件成熟后，还可以通过上市融资或者发行债券。多种筹资方式结合，力求最优的筹资组合，达到最佳的资本结构，达到最低的综合筹资成本，提高资金的使用效率，有效控制筹资风险。

4.4投资风险的防范措施

（1）充分的市场调查分析。

作者简介：姚远（1981-），男，辽宁沈阳人，沈阳工程学院，博士研究生，讲师，研究方向：工程造价管理。减少投资经营过程中不确定性，最好方法就是通过市场调查，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确地判断和把握市场的现状及发展趋势，把不确定性降到最低限度，从而可以较好地控制房地产投资过程中的风险。

（2）做好投资项目的可行性分析。

在每一个投资项目投资前都要做可行性研究，分析成本和收益，并根据具体情况，结合规划要求及市场情况，做好产品定位、客户定位。要预测并分析以下内容：收入、费用与利润等经营指标，资金投入、配置、流转和回收等资金运行过程；对资产、负债、所有者权益；项目现金流、净现值、内含报酬率等指标和项目收益与风险平衡关系等。分析论证投资项目技术可行性，以保证投资决策的正确与可行有效，以此降低投资风险。

（3）制定后备措施。

投资分散措施。HG房地产公司在发展阶段，应集中有限资源专注目标市场。待公司有布局全国性市场能力时，可进行区域分散投资。独立开发项目和合作开发项目在时间上错开，避免不必要竞争，便于统筹安排资源，与合作方共享利益，同担风险，充分调动各方积极性，最大限度发挥各自优势并降低风险。

投资组合措施。HG房地产公司可以考虑在民用住宅、商场、写字楼、酒店、保障房等多种产品；同时，也可以考虑房产销售与物业服务相结合；寻求较为平衡的发展模式，以此类投资组合的方式大大地降低了项目的投资风险。

保险措施。HG房地产公司可以考虑与保险公司建立战略合作伙伴关系，从建筑设计、建筑施工、抵押贷款等方面参加保险服务，确保财产安全，降低了投资各阶段存在的风险。

4.5经营性风险的防范措施

（1）重视资金管理。

要重视资金管理，制定合理的资金使用计划，保证日常经营所需资金。在财务收支上要实施严格的财务监控，合理调度资金，保障项目建设施工与营销资金需求；加速回收应收账款，调整库存结构，缩减存货资金占用，增强企业支付能力，提高公司信誉；严格控制费用支出，防止铺张浪费，杜绝费用超支，提高投资金的安全与合理，强化资金运用管理。

（2）加强成本管理。

企业要根据管理控制要求，细化核算对象与成本对象。在策划监督上，企业应对开发设计阶段、产品建设阶段发生的成本进行预先规划，使计划成本更接近于实际成本；并建立一个强大的监督机构，在各个环节，按既定制度与目标定期检查和考核。

（3）完善内部审计。

强化过程控制和主动控制，做好事前、事中与事后控制工作，重视风险管理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时消除隐患，维护合法权益，最大限度地发挥资产效益；同时，要由财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预算审计、专项审计等领域发展，评价生产力各要素利用程度，挖掘潜力，实现各资源的优化组合，全面实现监督、控制、服务与评价等职能。

参考文献

[1]陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考[J].中国城市经济，2007.

[2]桂琳.房地产上市公司财务风险评价研究[D].武汉：华中农业大学，2010.