刘艳艳，麦雪菁

（广东财经大学地理与旅游学院，广东广州 510320）

基于民意调查的广州赤沙村改造升级研究

刘艳艳，麦雪菁

（广东财经大学地理与旅游学院，广东广州 510320）

城中村是我国快速城市化进程中特殊的地域现象，在产业结构、物质景观、生活方式等方面逐渐呈现城市的特质，但在户籍、土地权属、行政管理体制上仍然保留农村居民点的特征，是传统农村社区与移民社区的混合体，代表着乡村与城市之间的不完全转型，城中村改造升级一直成为城市化进程中迫切需要解决的问题.本研究以广州赤沙村为例，基于问卷调查及深度访谈等民意调查基础，发现赤沙村外来人口比重很高，本地人口文化程度总体不高，其经济收入主要靠房屋出租，现状公共环境较差等，本地居民的改造意愿也比较强烈.根据赤沙未来的发展规划，从利益均衡的角度建议赤沙可以充分利用其毗邻会展中心、高校、万亩果园等独特的区位优势，改造升级成为具有衔接城市CBD功能、大学社区功能、城市生态功能的岭南水乡特色村庄.

城中村；赤沙；升级；民意调查

城中村是指在我国城市经济快速发展和城市化不断推进的过程中，位于城区边缘的农村地域被划入城区，在产业结构、物质景观、生活方式等方面逐渐呈现城市的特质，但在户籍、土地权属、行政管理体制上仍然保留农村居民点的特征.城中村是我国城市化进程中一种比较特殊的地域现象，是乡村—城市转型不完全的产物，与国外“都市村庄”、贫民窟等功能地域内涵比较相近.城中村是传统农村社区与移民社区的混合体，因此具有多重社会属性，传统农村文化与现代城市文化、外来文化与本土文化使社区结构变得复杂［1］.

目前与城中村相关的研究主要包括2个方面：①基础性的研究，包括有关概念的定义、特点、形式、评估及发展机理等，注重宏观性介绍和较为定性的描述，如张建明认为城中村的“焦点在土地、原因在规划管理、症结在体制［2］”；黎云等认为城中村的形成过程即为挤迫与封闭的过程，指出“城中村正是城市用地由外部不断地对农村聚落进行包围的结果［3］”.蓝宇蕴等认为非农化和城市化农民的利益机制、组织化的生存和发展机制及其相关行动逻辑才是城中村生成的根本［4］.马学广提出城中村空间的生产是制度变迁和社会行动者互动博弈的产物等［5］.②应用性的研究，以对其改造和升级为目的，通过对具体问题的原因进行剖析并探寻具有实践价值的政策手段和市场动力，此类研究在近些年比较广泛，偏向于针对具体案例进行分析［6］.如仝德等提出深圳的城中村改造应结合城市产业发展和不同层次居民住房需要，引导城中村空间形态理性发展［7］.张侠等认为城中村改造的难点在于利益协调，应对措施应从政府角色定位、征地制度创新、利益相关者参与及权利保障机制、安置方式创新等4方面解决［8］；运迎霞等提出“城中村”改造过程是由政府、村集体与村民、企业和社会等力量共同推进，力求多方利益均衡，建立一种超越“零和博弈”的新合作和整合机制［9］.

一直以来，城中村都是城市管理的“盲点”，城中村景观也成为“脏乱差”的代名词.广州作为我国经济发展水平较高、改革开放最早的地区之一，也是城中村现象最为典型的区域.2009年广州市政府正式开始了史上规模最大的城中村改造工程.赤沙村位于广州市海珠区官洲街道东部，是典型的城中村，整个区域面积约2.8 km2.北部与广州国际会展中心隔黄埔涌相望，南部紧临万亩果园核心区，村内分别有华南快速、新滘东路、科韵路等快速路穿过，并有广东财经大学、广州土地房产学校等多所院校，是广州城市集中建设区与城市生态区的过渡区域（图1）.本文以赤沙村为例，通过实地考察、随机问卷调查（共发放问卷150份，回收有效问卷128份，有效率85.33%）及深度访谈（村干部、村民和外来人口）、资料分析等多种民意调查方法（城中村一般都有大量的外来人口，其对城中村的改造也有较大影响，因此，外来人口也属于民意调查的一部分）进行论证，探讨城中村的改造升级问题，希望为城市规划和城市管理相关学科提供理论指导，为城中村改造升级提供实践经验.

图1 赤沙村区位示意图Fig.1 Sketch map of location of Chisha village

1 赤沙村现状特征及问题分析

1.1 人口

1.1.1 人口结构

截至2013年，赤沙社区居委户籍居民人口3 986人，共12个生产社，流动人口约36 000人，包括在校学生、务工人员和少数低收入者，约是本地人口的9倍.外来人口增加了赤沙村的人口密度，也使常住人口的结构趋向于“年轻化”.

结合访谈内容和问卷调查分析，全部受访者的平均文化程度都不高，仅有14.8%处于大专及以上文化程度（表1），而这部分人群主要为租住在赤沙村的周边院校毕业学生，因此，赤沙村原住居民总体文化素质更低，大多数为高中／中专或以下，初中及以下学历占较大比例.劳动技能也不高，大多从事低层次的制造业和商贸服务业.因此，原住村民大多呈现“一无文化，二无技术，三无特殊优势”的尴尬状态［10］.

分析发现，全部受访者中有76.56%（98人）为租住在此的外来人口，选择居住的原因主要是房租便宜，离工作地点近且交通便利.这些受访的外来人口（98人）中约有73.47%（72人）同配偶、子女、父母或朋友等共同租住，以与配偶、子女共住最多.租户大多愿意在周边有熟人的区域租房，可方便相互照应，也较易构建良好的生活环境，减少安全隐患.

表1 受访者文化程度Table 1 Degree of education of interviewees

毫无疑问，价格是外来人口选择居住赤沙的第一考虑因素，租户大多属于较低收入者，市区的房租支出无疑是沉重的负担，租住者每月支付的房租在600元以下的占58.17%，1 200元以上的占19.39%（表2）.由此可推断，赤沙村的房租价格由于相对低廉，对收入不高者比较有吸引力，但居住条件比较一般，居住环境较差.广东财经大学东门外有十多家从事二手家具买卖的商店，新“移民”可从旧“移民”留下来的家用物品当中淘到需要的物品.

租户A：“出租屋内，一般都是一张桌，一张床、一个简单的洗手台及一个独立卫生间，一个房间或客厅住一到两个人，这是最常见的配置.”

表2 外来人口居住者每月支付房租能力Table 2 Capability of floating population on paying monthlyhousing rent

1.1.2 文化

赤沙村民受本地传统文化的影响较深，村内的宗祠庙宇也都一直保留；同时由于毗邻琶洲国际会展商务区，部分程度上有辐射现代都市文化［11］；加之紧挨高等学校，也受到校园文化的熏陶.赤沙村在村落、都市和大学校园的共同影响中形成了自己的文化特点.但由于原住村民的学历偏低，受大学文化的影响较为有限.

村干部A：“赤沙村居民不是同一个姓氏的，大概有十多个姓氏，其中建有宗祠的有10个，都是近代才建的.经文物局相关考察，简氏宗祠是最早的，有100多年历史，值得保留.赤沙公园里的大庙规模比较大，也具有保留价值.”

1.1.3 社区

目前赤沙村与广东财经大学等高校已经形成了大学社区的雏形，师生在村内的各种活动促进了村与学校的信息交流，反之亦然.公共服务条件（如教育资源等）的对外开放有助于提高村民的综合素质.在赤沙出租屋的租客中，有一部分是刚毕业3 a内的大学生，即使已走上工作岗位，但收入不高使他们暂住在村中.此外，“母校情结”使一些学生在毕业后的生活中仍保留了学生时期的大部分习惯，所以毕业后仍希望在学校附近居住，这样既能继续方便地享用学校的运动设施与休闲场所，又能经常和老师、同学联系.随着这些日常生活层面上的人员活动和物资交流的不断深入，正初步形成社区关系［12］.

店老板A：“大学生带来许多如资料印刷、书籍购买、简历制作等年轻时尚的消费需求，以及校园社团活动、学生间交际对饮食消费的需要等.赤沙村不仅通过相应的供给来满足大学生的消费需求，还受到一定程度的影响、同化.”

1.2 经济

1.2.1 村民收入状况

赤沙村原住村民的收入以前一般为务工所得和自主经营.近年来，由于外来人口已大大高于原住村民人口数量，租房需求使房屋租赁业的发展得到刺激.村内大部分原住居民都拥有房屋出租，可以获得格外的经济收入.赤沙的原住村民中，几乎每家都有房屋出租或待出租，其中63.33%的本地村民房屋结构为3层以上，多为5～7层，除部分自住外，其余均出租给外来人员居住，房租月收入2 500元以下的占42.1%，2 500～4 000元的占10.53%，4 000元以上的占47.37%.因此，原住村民的租赁收入相对较高.

此外，原住村民的经济来源还有一部分来自集体分红.通过依托村集体的土地来发展商贸，经营形式包括自主经营商贸服务、纯土地出租、村集体物业出租，后2种是主要的村集体经济收入［13］.赤沙村集体经济所得主要来源于出租土地、厂房以及商铺等物业出租.赤沙村以村集体名义出租的物业有：绿洲大酒店、南兴综合市场、工业园、广东财经大学学生公寓、加油站、赤沙工业园厂房用地等.

1.2.2 产业结构

大量出租屋的存在也导致“驻村经济”的繁荣，赤沙村的产业结构发生了一定改变，果林业、纺织业、木材建材加工业、塑料制品、零售业、住宿和餐饮业等行业较为突出.住宿和餐饮业贯穿赤沙村，东约主要分布布料加工和零售商店，新滘东路路段主要分布汽车销售维护和餐饮业、酒店业、建材市场，贵荣路路段则是五金、木材、布料加工分布较为明显.第三产业所占的比例增加明显，以满足诸多外来人口和大学生群体的日常生活需求.部分村民从事小型加工业，以五金制造、纺织装饰等小作坊为主；村内经营各种小店铺、中低档的村内商品服务市场，基本以服饰、小型商店、日用百货、快餐饭馆等为主，也有一些中介等非正式部门经营现象突出.总的来说，产业结构偏低，经济基础薄弱.

1.3 空间

1.3.1 土地利用

随着广州城市化进程的不断推进，赤沙村经历过多次征地.21世纪初，共计4家高校在赤沙村征地建校区，同时地铁公司征地33.33 hm2，赤沙村委用这些留用金建了学生公寓，租给学校做配套；2010年，赤沙村已完成全村房屋实测工作，同时筹备建设咨询签约中心；2012年海珠区启动万亩果园湿地建设征地项目，征地范围包括赤沙在内的8条自然村，于2012年5月完成征地签约.赤沙村村域总面积326.31 hm2，国有建设用地为171.23 hm2，村集体用地面积为155.08 hm2，占47.53%，其中农用地79.12 hm2，未利用地3.74 hm2（图2）.赤沙原有耕地基本都已经被征为城市发展规划用地，村民基本不再从事农业生产，大部分村民主要以较为低级的制造业和生活性服务业为主.

1.3.2 基础设施

访谈、问卷及实地调查结果显示，赤沙村居民对赤沙村的现状基础设施最满意的为交通状况.

村干部B：“交通出行比较方便，有多条公交线经过，距离赤岗地铁口约4.7 km，且规划建设中的地铁11号线有2个地铁口将与赤沙村距离不到几km；届时还有黄埔涌桥可以直通琶洲.区位优势，赤沙村地处琶洲会展中心南面，会展南面的地理经济优势使得赤沙的改造更具价值.”

图2 赤沙村用地现状图Fig.2 Current situation of land usage in Chisha village

城中村的基础设施是满足原来农村的生产生活方式以及低密度的建筑和人口，但由于大量外来人口的入住、经济形态的迅速改变、更新改造的滞后和监督管理的不足等原因使得基础设施供需矛盾日益突出.赤沙村居民对现状基础设施最不满意的分别为卫生，治安及环境（表3）.可见赤沙村生活环境较差，村内很多居民点以及工厂附近有垃圾成堆、“牛皮癣”满墙的现象，生活污水无序排放.村内走街串巷的流动摊贩较多，造成环境污染，交通堵塞.尤其夜间流动食市较多，卫生问题突出（图3）.

租户B：“赤沙的环境卫生十分差，主要是因为外来‘走鬼档’太多了，遍布在道路两侧，严重阻塞了交通，垃圾随地可见.”

赤沙村内的巷道象迷宫一般交错分布，数以万计的聚居“蚁族”使村子的“蚁族经济”蓬勃发展［10］.在300 m的赤沙西街内，蔬菜、水果、服装摊位到处可见，夜市十分热闹，已有小“北京路”之称.

图3 赤沙公共环境Fig.3 Public surroundings of Chisha village

赤沙村的公共设施也不完善，主要表现在文体医疗设施欠缺，商业服务点相对不够，满足不了群众日常医疗、休闲娱乐、购物等需求.村内仅有社区医院和村卫生站2个医疗服务点，医疗水平较低；公共活动空间仅赤沙公园，很多村民不得不将大学校园的公共空间作为其休闲活动场所，一定程度上影响了学校的学习环境；商业服务点规模较小，除赤沙综合市场和赤沙南兴综合市场外，其余都为个体经营，整体文体医疗设施欠缺，公共空间以及商业网点建设不完善（表3，表4）.

村民A：“要加强建设体育活动设施和老人活动中心.给村民活动的场所太少了，只有一个赤沙公园，公园的开放时间又很短，只有上午6点半到下午5点，居民晚上没有休闲活动的地方.”

表3 居民总体生活质量满意度评价Table 3 Residents’evaluation on their quality of life%

表4 赤沙现状公共设施情况Table 4 Current situation of communal facilities in Chisha village

1.3.3 建筑景观

赤沙村内有12个生产社，约有2 500多栋房屋，高低不一.近年来，赤沙村村民对房屋进行私自改建、扩建、违建等现象严重，建筑布局混乱，质量安全难以保证.建筑密度过大，“牵手房”、“接吻楼”随处可见，造成通风不畅，采光不好.赤沙村内的工厂作坊规模小、层次低、厂房老旧、基础配套设施不完善.这些小作坊大多直接安置在村民的出租屋内，且大部分都是楼下营业楼上住人，噪声大，并常有刺激气味产生（图4）.此外，道路大多杂乱狭窄，电力、电信线路私拉乱接，存在严重的安全隐患.

图4 建筑景观Fig.4 Building landscape

2 赤沙村改造意愿调查

作为一个典型的城中村，赤沙村存在着经济结构相对落后、土地利用率低、居住与建设环境较差、公共服务职能不完善、基础设施配套不足、社会秩序不稳等诸多问题，极大地限制了村庄的发展.大部分原住村民都觉得城中村的改造对其生活产生较大的影响，主要体现在：“若将原有的房屋拆掉，失去了房屋商铺出租的收益，对生活收入来源造成较大影响；另外搬迁也要适应新的生活环境，可能会影响子女上学等”.而受访的外来人口中，由于对赤沙村的归属认同感较低，虽然觉得改造后生活环境会好很多，但也担心生活成本将大幅上升，因此对改造大多持中立态度.

原住村民C：“一定支持的.都想居住在好的环境中，你看看猎德改造得多好.”

原住村民D：“要搬家什么的，肯定会有影响，但是这些影响都是暂时的，改造了，整个环境好了才是最好的.”

在具体的改造过程中，拆迁补偿问题、居民生活保障问题等是居民在城中村改造中最关注的问题.改造后，村民也许将面临无地、无房、收入降低等问题，他们希望能得到较好的经济补偿，以保障自身的利益.

村干部B：“根据城市的发展，改造肯定要进行的，只是时间问题.村民关注的一定是补偿问题和回迁问题.村委征得民意，有99%以上的村民支持对赤沙村进行改造.但政策还没有下来，跟着政府的政策走.可以成功建设的话应该在5 a，从开始到全部完成可能10 a都不止.使得赤沙村陷入了一个进退两难的境地，一方面村民们渴望通过与开发商合作的方式使村里有所建设和发展，但另一方面由于规划过程历时太久，没有人能确定何时才可以进行改造，村民只能是自己通过一些小改造来增加收入，又不敢投资太多，处于一种守株待兔的状态.只有新滘东路沿路的汽车销售服务店随着道路的拓宽修缮而建.其它大部分都是村民自己拆旧楼建新楼，没有大规模的改造活动.”

村民E：“肯定是补偿问题了.最好当然是就地回迁和经济补偿结合在一起，如果只是经济补偿，政府1 m2只补几千块，你看看赤沙周围的房价，便宜的都要1万元出头了，我们拿着这么点补偿款怎么在广州买得起房！”

3 赤沙村改造升级建议

城乡二元社会结构是造成城中村现象的宏观制度背景，但从深层次角度看，城市化农民看重的利益、生存、发展机制和有关行动逻辑是导致城中村现象的本质因素［14］.因此，城中村改造最大的难题是利益冲突问题，建议赤沙村改造坚持“政府主导，村为主体，市场参与”的模式，从利益均衡的角度分析利益相关方参与城中村改造的影响要素，构建博弈模型，①要充分调动村民积极性，保障其合法权益；②积极引导开发商参与、保障其合理利润；③由政府负责统筹组织改造工作的推进，村集体经济组织具体负责推进本村“城中村”改造中的有关工作，确保参与改造主体的利益均衡［15］.因此，在这个过程中，政府的科学民主决策、政治智慧和发展远见能力显得非常重要.要善加利用村庄共同体资源，借助共同体的社会网络，通过与社会的有效连接来获得政策发展的主导性［16］.主要改造思路表现如下：

（1）承接城市CBD功能——与国际会展中心相邻.广交会及广州琶洲国际会展中心已成为广州乃至全国会展业的代表符号，未来通过道路桥梁、轨道交通建设等规划，进一步便利与周围地区的联系，赤沙可通过承接部分会展配套功能，发展第三产业经济.一方面可以直接从事与会展业相关的工作，另一方面对参加会展的相关外来人员进行房屋出租.

（2）承接大学社区功能——与高校毗邻.高校与周边社区环境需要相互依托和发展，以有效地降低相互之间建设、发展的机会成本，从而实现资源共享和最优化分配，最大化多方的利益.赤沙村与广东财经大学等高校相邻，且已有部分物业出租给学校作为学生公寓使用，二者在日常生活中常常自发地发生密切的关系.对赤沙村进行改造将促进高校与城中村的产业发展以及要素集聚，通过设施、服务和环境品质等的升级使二者在产业经济、空间形态、人群活动等方面均得到整体式发展.

（3）承接城市生态功能——与万亩果园相邻.结合赤沙村具有良好的生态条件和地处广州城市“绿肺”万亩果园的核心地带，是广州中心城区的绿肺，其生态环境直接影响城市的生态安全.一方面要严格保护万亩果园的生态林地资源；另一方面可以适度发展度假旅游、休闲运动、农业体验等服务，将果园建成供游人游憩与参与的都市型田园［17］.在满足居民日常公共开敞空间的使用，同时也体现生态地区的观赏、示范和教育作用，促进生态文明建设.

（4）作为岭南水乡的一部分——内部整治.除村集体经济组织自行改造外，赤沙还应立足于市场运作，通过土地公开出让招商融资，引入企业或集团资本进行改造，采取部分出让和共同开发的模式，全面改造村内环境.在改造过程中应重点提高土地利用率，提升配套基础设施与服务设施，将赤沙村改造成“集居住休闲、会展配套、旅游度假等功能于一体的具有岭南水乡特色的现代宜居村落”.

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The research on upgrading of Chisha village in Guangzhou based on the opinion polls

LIU Yan-yan，MAI Xue-jing
（School of Geography and Tourism，Guangdong University of Finance and Economics，Guangzhou 510320，China）

The“urban village”is a special geographical phenomenon of urbanization in our country，which gradually presents the urban characteristics in industrial structure，physical landscape and lifestyle，but still retains rural characteristics on household register，land ownership and administration system.Urban village is a combination of traditional rural communities and immigrant communities and the incomplete product of rural-urban transformation.The upgrading of“urban village”has become the urgent problem to be solved in the process of urbanization.Taking Chisha village as an example and based on the opinion polls of questionnaire and deep interview，this research shows that there are high proportion of migrant population in Chisha，the overall educational level of local people is not high and their economic income mainly relies on rental housing，the present public environment is bad，and the villagers express strong intense of reform.According to the future development plan and from the perspective of interests balance，we suggest that Chisha village could make full use of the unique geographical advantages of its adjacencies to the exhibition center，colleges，ten thousand acres of orchards，and upgrade the typical features of Lingnan Water Village with the connecting functions of urban CBD，the university community and urban ecology.

urban village；Chisha village；upgrading；opinion polls

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A

【责任编辑：陈 钢】

1671-4229（2015）05-0088-08

2015－03－12；

2015－05－18

广东省自然科学基金资助项目（S2013040016157）；广东财经大学校级课题资助项目（12YB79001）

刘艳艳（1985－），女，讲师，博士.E-mail：liuyyan＠mail2.sysu.edu.cn