李宏伟

摘要：宅基地制度是我国特有的制度，它是中国历史与经济发展的独特产物。当前，由于农村劳动力的转移，农村宅基地闲置已经成为限制农村发展的一个重要因素。因此，处理好农村闲置宅基地，做好农村宅基地的流转工作，已经成为迫切需要解决的问题，处理好农村宅基地流转的问题，不但能够使农村的发展焕发出新的活力，同时对于土地的规模经济、提高农业生产效率有着重要的意义。本文旨在分析农村宅基地流转过程中产生的问题，并提出相应解决对策。

关键词：宅基地；问题；对策

我国的宅基地制度的发展大致经历了三个主要阶段：第一个阶段是1949年到1962年，宅基地私有制階段，土地可以进行买卖，代表法律有《土地改革法》。第二个阶段是1962年到1982年，宅基地共有私用制度确立，农村的宅基地所有权与使用权相互分离，宅基地的所有权归集体所有，使用权归农民所有，代表法律有《农村人民公社工作条例修正草案》、《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》、《农村人民公社工作条例》。第三个阶段是1982年以后，我国进入社会主义建设的新时期，宅基地流转制度与房屋处分都发生了相应的变化，尤其是大力发展社会主义市场经济之后，我国已经从开始的限制宅基地流转到现在的部分地区进行宅基地流转试点，逐步允许农村进行宅基地流转。代表法律有《宪法》、《物权法》、《担保法》、《房屋登记办法》等。

一、现阶段我国农村宅基地流转面临的问题

1.农村宅基地流转法律制度尚未完善。虽然已有的法律对农村宅基地流转已经做出了相关规定，但是由于宅基地制度是一种特殊的土地制度，在不同的地区所面临的问题也不尽相同。尤其是在经济发展程度高的城市边缘地区，对与农村土地流转的要求迫切。但是尚未有法律规定农村土地流转的实施规定以及相关办法，这就使得一些人钻法律制度的空子，为以后的农村经济发展埋下了极大的隐患。

2.农村的宅基地流转主要存在于隐形市场。我国的现行法律规定农村的宅基地只能在集体内部进行流转，国务院曾发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，其中有规定禁止农村居民将房屋出售给城市居民。但是在实际的操作中农村居民将房屋出售给城市居民的情况不在少数，尤其是在一些城市的近郊村转，这就形成了农村宅基地流转的隐形市场。同时一些城市房地产开发商为了追求利益，私自同农民达成协议，将农民的宅基地开发为商品房。还有一些农民由于有进城发展的需要，将自己的宅基地私自出售给集体外的人，这些行为都是法律所不允许的。这种隐形的宅基地流转市场的出现并不是个别的，全国各个地方都存在，这种隐形的市场也表明农民的对农村宅基地流转有一定的迫切性。

3.农民对宅基地流转的意愿不强烈。虽然有一定比例的农民由于自身原因愿意放弃自己的宅基地进行流转，但是相当大部分的农民对宅基地的流转意愿并不强烈，归其原因主要有以下几个方面：1、农民祖祖辈辈依靠土地生活，一旦离开土地，大部分农民将会失去生活的保障，无法维持现有的生活，虽然宅基地流转后有一部分费用，但是满足不了农民养老、医疗、教育等费用。2、生活方式改变之后农民将会适应新的生活，这对于放弃宅基地的农民来讲，这是一种激烈的变化。3、农民对乡土是有着浓烈的情怀的，这种人文情怀也是造成农民不愿意进行宅基地流转的一个方面。4、对于农民来讲，宅基地是具有升值潜力的，保有目前的宅基地比直接获得一笔流转后的费用更划算，因此不进行流转是符合自身利益的。综上由于这些原因，大部分农民是不愿进行土地流转的。

4.流转缺乏监管制度。农村宅基地流转是市场经济发展的必然要求，随着城市化的逐步推进，城镇化水平逐步提高，土地的经济价值增长的十分迅速。并且随着城镇化水平的提高，宅基地的流转还会加快。在一些村庄治理和土地开发的项目中，由于补偿措施不到位，一些农民不愿意搬迁，也有一些农民为了获得更高的补偿费用，私自搭建房屋或者将原有的房屋进行扩建，造成村庄整体环境变差，整体布局杂乱无章。农村宅基地流转是一种民事经济行为，如果流转过程都需要政府监督，那么必然会造成管理成本提高，而且由于政府的监督不能面面俱到，也会造成管理上的空白，因此，需要建立一种合理的监管机制来管理农村的宅基地流转，既可以保护农民的合法权益，也能降低政府的监管成本。

二、解决农村宅基地流转问题的相关建议

1.完善宅基地流转法律制度。农村宅基地流转为土地市场带来了新的机遇，但是因为宅基地流转没有规范的制度保障因此各种问题频发，这就需要合理的农村宅基地流转制度作为保障。这就要求在流转的程序、手续、还有实施上都要严格把关。现阶段农村宅基地的主要流转方式转让、出租、出售等，在涉及到具体流转必须严格把关手续，每一次的流转都必须建立在流转手续齐全的基础上，做好相关备案。同时，宅基地权属发生变化的，相关部门及时做好登记并办理相关产权证书。完善在基地流转法律制度，不仅是确保宅基地流转合法、合规的根本保证，更是完善我国土地法律制度的重要环节。

2.建立宅基地流转市场。宅基地流转在一些地方已经是迫在眉睫的问题，如果不能解决好，将会给地方发展带来严重的阻力。现有的隐形的农村宅基地流转市场已经不能满足社会主义市场经济下的发展。因此必须建立适合的宅基地流转市场，使宅基地的流转在阳关下运行。农村宅基地入市已经在全国33个省市都进行了试点工作，一些地方也正在探索农村宅基地流转的模式，例如天津滨海新区推出的“宅基地换房”模式以及浙江的“联众模式”以及成都最先实行的“指标捆绑挂钩”。其中，重庆市推出的“地票”模式取得了很大的成功，这些探索都是宅基地改革的宝贵经验，对于建立宅基地的流转市场与模式，都具有很重要的意义。

3.完善社会保障制度，解决农民后顾之忧。农民在进行宅基地流转时，一个重要的考量因素就是宅基地流转后的生活问题，宅基地的流转费用虽然可以解决一时生活问题，但是对于农民来讲，失去了宅基地等于失去了生活保障，由于大部分农民都是没有技术的，因此，解决好宅基地流转之后农民的生活问题是应该在宅基地流转之前考量的。为流转宅基地的农民提供一份社会保障，不仅能提高农村宅基地流转的意愿，也是社会保障的一大进步。并且应该农民进行技能培训，使农民能够在进入城市后可以谋生，对于想创业的农民给予资金和政策支持。对于国家征收的农村宅基地，要保证补偿合理，不得压价。

4.完善宅基地流转的监管机制。“无规矩不成方圆”。建立必要的宅基地监管机制既可以保证农村宅基地流转的有序化，也可以使政府的管理费用降低。对于农村利用村庄规划和土地整治乱搭乱建以获得额外补偿的，要及时制止并作出相应的处理，不承认非法建筑面积。对于房地产开发商与农民私自打成交易协议，取得农村宅基地使用权的，村集体有权不承认这种交易方式。合理的监督机制不仅可以促进农村宅基地流转的有序进行，并且对于农民合法权益的保障至关重要。

三、结语

随着社会主义市场经济的发展，现有的农村宅基地制度已经不能满足当前的经济发展，并且在实践的过程中出现了诸多的问题，及时解决好这些问题，不仅能够为社会主义市场经济扫清障碍，同时也是整个社会的一大进步，当前我国的农村宅基地流转主要面临法律制度不完善、宅基地隐形市场的存在、农民对宅基地流转意愿不够强烈以及监督机制缺乏这些问题，为了解决好这些问题应该完善我国宅基地的法律制度、建立宅基地流转市场、为流转宅基地的农民做好社会保障工作并且建立我国农村宅基地流转的监督机制，保障好农民的权益。（作者单位：河北经贸大学）

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