□文/史俊华

（河南绿地广场置业发展有限公司 河南·郑州）

一、引言

商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产通常为持有物业，土地增值税不再是主要税种，房产税成为主要税种。房产税是地方税，有从价计征和从租计征两种方式，租金收入具有可分割性，这些特点为商业地产房产税税收筹划提供了空间。

二、商业地产房产税纳税筹划

税收筹划是在税法允许的范围内，为使纳税人税负降到合理范围所做的一系列的节税运筹工作。

（一）从计征方式筹划房产税。房产税的计税方式有从价计征和从租计征两种方式，从价计征是按房产原值扣除一定比例作为计税基础，税率为1.2%；从租计征是按房产的租金收入计征，税率为12%。

按照现行《房产税》规定，企业将房屋对外出租，根据规定要按租金收入缴纳房产税。如将房屋对外投资入股，参与被投资方的利润分配，共同承担风险，投资方不需要缴纳房产税，而被投资方只需按房屋余值的1.2%缴纳，通过如此转换就可以达到筹划房产税的目的。

通过投资联营方式筹划房地税，投资方会面临以下两方面的风险：其一，未来收益受被投资单位盈利能力不确定性影响，失去租金这种相对稳定现金流好处；其二，企业可能会面临缴纳土地增值税的风险。根据土地增值税相关规定：“如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征收土地增值税。……