郭菘蔺

[摘 要]当前全国房地产市场呈现下调趋势，具体到郑州市虽然表现较为良好但增长速度也有所下降。本文在分析当前房地产整体现状和发展趋势的同时，结合郑州市具体情況分析了房地产增长速度下降的原因，并对楼市“泡沫”的存在与否进行了讨论，最终为郑州市房地产市场的发展进行新的定位，找到新的增长点。

[关键词]房地产市场； 增长点 ；市场导向 ；城镇化

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.43.151

1 引 言

在房地产业已经成为当前社会经济发展的重要突破点的同时，房地产市场作为房地产业存在和发展的基本条件也越来越成为人们关注的焦点，不论是进行投资、建设还是出租、交易都离不开房地产市场这个重要的基础。郑州市作为我国中部重要的交通枢纽，在房地产发展上有着得天独厚的地理优势。正因为有着如此的区位优势，使得郑州市的房地产业在最近的几年中得到了极为快速的发展，同时也带动着房地产市场的大面积扩张。但伴随着房地产市场的快速发展，也涌现出了越来越多的问题，而这些问题在当前房地产业阶段性不景气的时期则变得更加突出，已经成为了制约郑州房地产业进一步发展的重要问题。所以我们的任务就是在分析全国房地产市场现状的基础上对郑州房地产市场的现状进行进一步分析，进而结合具体情况探索出郑州房地产市场所可能面临的新机遇和新的增长点。

2 郑州市房地产市场现状

郑州市自2011年1月和3月两度出台“限购令”后，当年房地产市场交易量处于低位；2012年楼市出现小幅回暖，市场交易量上升明显；2013年郑州房地产市场基本维持2012年的运行态势，直到9 月份，郑州的限购政策对年龄、居住期限等进行了调整，随之商品房销量受到一定影响。2014年1—6月，受国家房地产信贷政策从紧等因素影响，郑州房地产市场未出现往年同期的小幅回暖现象，主要指标增速见缓。从总体来看，郑州市房地产市场表现比较平稳，没有像其他城市一样出现大起大落。总体来看，当前郑州市房地产市场态势好于全国，开发投资、投放销售等数据好于全国同类城市；房价没有出现明显松动迹象，项目未出现因降价导致的社会事件，市场库存量较小，市场压力小，截至2014年6月底商品住宅累计可售面积为513.55万平方米，按照当前月销量需7.1个月去消化。但是郑州的非住宅库存压力较大，截至2015年6月底还有879.69万平方米，按照当前月销量需40个月去消化。

3 对当前房地产市场状况的分析

与2014年整体上涨的趋势不同，2015年以来我国部分一线城市的房地产市场出现了明显的转向，使得房地产业和市场进入了一个新的发展阶段。这可能与我国经济发展进入调整期有直接关系。因为我国经济呈现高速发展的代表是房地产行业，我国经济进入调整期的代表也是房地产行业，预计未来通过一系列的调整、分化与优胜劣汰，房地产行业的开发商将会进行一次大洗牌，一二三线城市的房地产也将会出现明显的分化趋势。此外，楼市的主要矛盾也在发生着明显变化。从过去增供应、抑制过热转为促进消化、稳定发展的新阶段。对于如何稳定市场，笔者认为强刺激不会再有，出台某些宏观调控政策是可能的，但更多还是需要靠市场来解决。因为，政府的救市只是治标不治本，只有从根本上去调整房地产行业，才能使其更加健康的发展。

综上所述，有的学者认为在政策还持续限购的情况下，没有理由谈供求关系的平衡，或是供过于求的问题。任志强的观点是没有数据能够证明今年楼市已经进入拐点，楼市要有拐点也是被银行打垮的。从整体数据来看，中国房地产的成交金额仅下降了几个百分点。在中国经济增长率至少保持在6%时，楼市没有泡沫。中国农业银行首席经济学家向松祚则认为中国房地产市场已经出现了严重的供过于求，在相当长的一段时间内中国的楼价将持续下降。笔者认为目前中国经济确实处于下行状态，靠什么来拉动中国经济的增长呢？调整经济结构、发展科技产品以及创新都需要一个过程，唯有房地产是最为有效的方式。因为其相关产业多、需求量大，最能有效地拉动中国的经济增长。

4 郑州市房地产市场的新增长点

中国房地产行业经过20多年的高速发展，粗放式发展的时代已经结束，现在必然会经历创新和变革。随着行业结构的深刻调整，市场展现了很大的机会，未来房地产企业必须要重新认识市场，从市场的角度做定位并寻求发展新机遇。

4.1 新型城镇化

未来10～15年，郑州地区的房地产市场整体上仍有较大的发展空间。郁亮曾说房地产行业轻松赚钱的时代已经过去，中国的城镇化却远远没有结束，不动产的精细化才刚刚开始。就目前情况来看，做房地产确实不像前几年那样容易，分化、调整是必然的。笔者预估，房地产分化、调整期保守估计要2～3年，同时无论是分化还是调整都会对房地产市场造成压力，甚至严重影响市场，但是这并不是市场的全部。市场是通过供需关系来决定的，需求还是决定市场的主要因素。

人口的变化与房地产有着千丝万缕的关系。因为人口就代表着潜在的需求，代表着消费能力。人口未来的发展趋势更对未来房地产业发展有着重要影响。根据《中原经济区郑州都市区建设纲要》，到2020年，郑州市总人口达到1500万以上，占全省的1/5左右，由此对应的房地产发展空间可以推算，河南省的房地产仍然有很好的发展时机与前途。

2013年全国的城镇化率是53.7%，河南约为44%，在国家提出每年城镇化率要提高1个百分点后，为了保证城镇化率的持续发展以及要保证紧跟国家城镇化率，所以河南每年要提高城镇化率2个百分点。2个百分点就代表着每年要有200万人进入城市，如果人均所需住房面积以60平方米来计算，那么将新增住房需求6000万平方米。城镇化是持续向前发展的，也许现在进城的人没有买房的能力，但5年前进城的人通过自身财富的积累已经有了购房的能力。同时，城市中的改善型需求大概有4000万平方米，二者相加就有接近1个亿的需求，按照2013年河南省房地产市场4000元/平方米的均价，就有4000亿元的销售额，基本与2013年全省房地产销量总值吻合。

4.2 合村并城

加快推进可持续发展的合村并城改造是新型城镇化建设的重要抓手和切入点。2011年10月郑州市启动了此项工作。按改造设计的区域划分，郑州合村并城改造是指城市建成区以外、城市规划控制区范围内的村庄，即郊村改造。根据郑州市四个管委会村庄土地利用情况调查，合村并城改造可节余6.3万亩村庄建设用地，用于基础设施建设和产业发展。可以说，通过合村并城改造，可以有效地节约使用土地，提高土地利用使用效率。

4.3 新型农村社区

2012年，郑州市委、市政府出台《郑州市新型城镇化建设三年行动计划》，把新型农村社区作为新型城镇化建设的重要载体和依托，进行了具体的谋划和规划。截至目前，87个新型农村社区已全部启动，完成投资183.8亿元，拆迁建筑物521.9（万）平方米，回迁群众15.67万人。通过近两年的实践，郑州市新型农村社区建设取得了初步成效，主要表现为：土地集约节约效果明显，农民生产生活条件改善，农村产业发展转型加快，促进了新机制的形成。

在实践过程中，五县（市）和上街区主要采取了以下几种建设模式。

政府主导模式。以政府投资为主，或者由政府主导成立开发公司，负责规划设计、基础设施及公共服务设施建设、安置补偿等，社区建设后节约的土地由政府进行储备。如新郑市对社区建设节约的建设用地，由市土地储备中心按照每亩70万元的标准收储，原村庄集体建设用地复垦后由市财政按照每亩5000元标准予以奖补。荥阳市的部分新型农村社区是由乡镇政府和开发企业共同成立开发公司（政府股份不低于51%）负责融资建设，安置区以外的节余土地挂牌后的出让净收益全额返还公司，用于社区建设。社区建设后，经核算原村庄安置和开发求得平衡后，多余资金由政府和开发企业按股份分成。

市场运作模式。运用市场机制，综合利用土地、信贷和规费减免的优惠政策，吸引房地产开发、工程设计、土建施工及其他企事业单位参与新型农村社区建设。如新郑市孟庄镇鸡王社区（宽视界项目），原村庄占地290亩，村民安置房占地73.6亩，节约土地216.4亩用于房地产开发。开发商对符合安置条件村民每人无偿分配50平方米安置房，对拆迁房屋货币补偿，并建设占社区安置房面积10%的商业房作为村集体资产，保证村民长远利益。

项目带动模式。依托国家及省市重点工程、重大项目开发建设，借助相关政策和拆迁补偿资金，实施整体搬迁，建设新型农村社区。如上街区利用引进居易国际集团控股有限公司开发建设五云山山地生态公园项目的契机，采用异地扶贫搬迁，将南部山区4个省级贫困村、1个市级贫困村的1321户村民全部搬迁到五云山庄，改善了群众生活环境。

村企共建模式。需要有实力、有发展需求、有辐射带动能力的企业参与，把促进社区产业发展、群众就业和企业用地需求紧密结合起来，实现企业与新型农村社区融合发展、互利互赢。如新郑市薛店镇第三社区将节约的906亩土地指标置换到好想你红枣产业园，社区由好想你枣业股份有限公司代建，农民基本不掏钱即可入住社区，还可以直接就近就业。

5 结 论

與宏观经济总是处在经济扩张与经济紧缩两大阶段的周期性交替循环一样，房地产业在实际运行过程中由于受宏观政策或消费需求等综合因素的影响，也会周而复始、循环往复，由此构成房地产周期波动现象。从宏观面和基本面分析，当前我国经济正由高速增长向中速增长转变，同时仍能保持7%以上的增长率，另外2013年我国城镇化率还只有53.7%，明显低于70%。当前城镇户均住房套数刚达到1左右，尚未饱和。可见中国房地产市场正在出现明显的分化、调整。面对当前以及中期房地产市场，新的发展机遇已经展现，我们应该紧抓发展机遇，追求新的增长。

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