孙影

摘 要：REITs作为房地产企业一种卓有成效的融资工具，其有利于企业优化融资结构。目前，国内首支公募REITs及首支私募REITs均已经浮出水面，对于处于试点阶段的REITs信托基金，若能解决双重征税、获得税收优惠政策等相关问题，打破制约REITs发展的瓶颈，将会使之成为有效的投融资工具。

关键词：房地产；信托REITs运行模式；双重征税；税收优惠

一、REITs的概念及运行模式

REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资托基金）是由专业资管机构开放平台通过公开渠道募集资产，并投资于房地产行业来获取投资收益和资本增值的一种投资基金。在运作方式上，REITs和证券投资基金的模式相似，主要投资方向为稳健型房地产贷款或递延贷款支持证券（MBS）。相较于传统证券投资基金，REITs同样在治理结构中由专业的资管机构提供了基金管理人、托管人以及审计师等岗位，实现了监督制约分离的机制，并且规范了信息披露。在投资者多样性的需求前提下，REITs分为三种运作模式：

①信托计划模式：信托计划模式是由资产管理公司合理地对投资收益进行分配，保证受益人的合法权利，运用交易金额标准化的收益凭证不受份额限制地在流动的二级市场上上市。

②房地产公司模式：房地产公司模式的REITs按照《公司法》的要求规定了公司结构、经营范围、资产要求及负债的比例等，股东投资者有权行使股东权利，明确了投资的目标及收入的分配。

③封闭式的产业基金模式：由基金管理公司、房地产投资信托机构、资管公司构成了封闭式的产业基金模式。

二、REITs在我国的发展现状及运行模式下存在的税收问题

（一）REITs在我国的发展现状

“越秀REITs”是“越秀投资”（123.HK）分拆旗下内地商業物业，于2005年12月21日在香港联交所正式挂牌独立上市的首只以内地物业为注入资产的房地产投资信托基金（REITs）。国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131 号）中提出 “支持资信条件比较好的企业批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道”。央行于2009年下半年起草《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》同时成立REITs试点协调小组，首批试点采取偏债型模式。在上海、北京、天津三个城市分别初步试点城市制定方案，主要面向银行间市场。然而，由于房地产信托基金是直接与房地产有关，在2010年房地产政策的调控敏感下，工业地产物业打包、商务地产企业和廉租房等投向均能引起房地产市场波动，所有试点杳无音信。

2014年5月，中信证券推出“中信启航”专项资产管理计划突破深交所综合协议交易平台挂牌转让，增强REITs产品的流动性，但受市场交易量较低的影响，丧失REITs的交易功能。2014年9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提出了开展REITs试点工作。2015年年初，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》为了推进REITs试点而明确建立多种渠道发展租赁市场。2015年2月6日9时的深圳交易所，由苏宁联合中信金石设立的我国首只交易所场内交易的商贸物业私募REITs——“苏宁云创私募REITs”正式挂牌上市，同时也是证监会颁发MBS新规后，首只以商业物业租金为支持的资产证券化MBS产品。2015年4月22日，“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”通过受理审核，在证监会网站进行公示。这将是国内市场上首只公募REITs产品，也意味着公募REITs逐渐摆脱障碍，作为现金、债券、股票之后的第四大资产进入我国内地居民的资产配置池。

（二）REITs运行模式下存在的税收问题

国内的税收征收体系尚未开征资本利得税，所以按我国现行税制商业地产的租金收入需缴5.5%的营业税和一定比例的房产税（依照房产余值计算缴纳，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%），之后还要交25%的所得税。房地产业REITs其本质是一种信托模式，但由于我国信托业税收政策的研究和制定有一定的滞后性，没有出台针对信托业的专门税收法规。所以在房地产业REITs设立、存续和终止三个环节下均存在一定程度的税收问题：

①在设立环节，委托人将相关资产转移给受托人，委托人和受托人之间的信托财产转移并不是构成让渡行为，实质上的所有权不被受托人所拥有，因此对该行为征税是不合理的；②在存续期间，受托人根据信托合同的规定对信托财产进行管理，期间经济行为包括：不动产投资、出售、出租等，同时将其运营收益分配给投资者，而对于信托财产运营收益在REITs层面和受益人层面均征收所得税，构成了对同一笔收益的双重征税；③在终止环节，受托人根据约定将剩余的信托财产转移给受益人或委托人。对剩余收益进行分配时，公司的红利分配要在交纳企业所得税之后，发起人或须缴纳剩余收益的营业税，尔后还要交纳个人所得税。而物业资产的收购和转让，也需要缴纳高额的资产转让所得税。

基于上述双重征税的政策，最终实现的收益只有租金的60%～70%，将难以达到国际上通行的REITs收益率7%～8%的水平。同时，国内商业地产的租金收入均偏低，至少还要等到政府层面针对REITs推出免税政策，REITs的收益率才能达到7%以上。综上，目前内地REITs在相关的税收政策没有出台之前，REITs很难得到规模化发展，造成投资者的流失。

三、对我国REITs税收政策的建议

（一）信托税收立法应保持中立，妥善解决重复征税问题

REITs同时具有信托的属性和资产证券化的属性。“税收中性”原则规定投资房地产投资信托基金的受益人承担的税收负担，不应超过从事房地产投资的税收负担，否则纳税人就会直接选择房地产投资，而不会选择REITs。

（二）完善REITs法律体系及税收政策，明确各环节的税收政策

借鉴成熟的房地产信托投资基金的做法，建立完整的规章制度体系，制定税收优惠政策。我国的《物权法》坚持“一物一权”的原则，即一个信托只存在一个所有权。在信托设立环节，信托财产的所有权并未发生转移，本身就不存在视同销售征税的问题。而在信托终止环节，如果信托财产转移至委托人，那么也不构成所有权转移，依然不涉及征税问题；如果信托财产转移至受益人，那么在办理不动产产权登记等产权转移行为发生后，该项所有权转移才告成立，应由委托人和受益人分别承担转让方和受让方相应的纳税义务。（作者单位：重庆理工大学会计学院）

参考文献：

[1] 顾缵琪.我国房地产信托投资基金发展的税收瓶颈突破[J].财会月刊.2014（10）

[2] 鹏华基金REITs锐驰新资产探寻之旅（一）[EB/OL].http：//wo.cs.com.cn/html/2015-03/16/content_1025314.htm div=-1

[3] 刘天永.REITs面临的税收困境[EB/OL].http：//blog.sina.com.cn/s/blog_73b428330102vgfi.html