龚小锋

不但万科换了品牌LOGO，北京万科在换帅之后，变革的动作也越来越大。

在接任北京万科总经理的几个月里，刘肖给外界的印象一直都是低调，内敛，在复杂的房地产市场环境下，刘肖将把北京万科带向怎样的发展道路，始终是外界关注的焦点。

刘肖提出的社区服务商2.0版本、购物中心阵地战，更加侧重推动区域深耕的策略，都将成为北京万科新一轮变革的契机。

打造“四有社区”

4月20日下午，万科举办了“V-LINK--社区服务商2.0发布会”，万科集团副总裁、万科北京区域本部首席执行官、北京万科总经理刘肖走到了聚光灯下，这是刘肖上任后代表万科发表重要战略的首秀。

在这场颇有代表性的发布会上，万科提出了社区服务商2.0版本，也就是V-LINK，就是要打造包括We Work（创业社区）、We Health（健康社区）、We Learn（成长社区）、We Share（共享社区）等四大方面的建设，这意味着万科的理念从“三好”升级到了“四有”。

从2012年开始，万科提出了“三好社区”的理念——好房子、好服务、好邻居，这个口号业内皆知。但鲜有人知的是，这个理念最早便是由刘肖提出来的，最早试点于杭州良渚文化村，由于效果良好并推广到全国各地万科的项目中去。

不言自明的是，万科社区服务商2.0的产品，将比以往更重视医疗资源、教育资源、邻里互助等软硬件的打造，而这旨在构建出一种全新的由业主充分参与、共建共享的社区服务平台。

万科社区服务商2.0版本的首个试验田是在万科台湖，主要落地的两大方案有万科布鲁诺咖啡馆众筹项目、CBD台湖新城创客空间众筹项目。

首个众筹的布鲁诺咖啡馆总投资额为200万元，股份由业主和万科众筹完成后成立“布鲁诺台湖店经营公司”。所有参加众筹的万科业主都将成为布鲁诺咖啡馆的股东，直接享受项目今后的盈利分红。

“在万科的社区里，我们业主在社区里创业，当你走到万科咖啡馆的时候，你请别人喝咖啡，说是到你邻居开的咖啡店去喝咖啡，你的邻居将会更有温情的接待你和朋友。这是一个更加幸福的状态。”刘肖在现场如此描述这样全新的生活画面。

在台湖落地的第二个众筹项目为CBD台湖新城创客空间，这也是万科与刘肖“前任”毛大庆的一次“再续前缘”。

原北京万科总经理毛大庆的创业公司优客工场，是首个落地CBD台湖新城的创客空间项目。与咖啡馆众筹不同的是，除了鼓励业主参加外，万科业主成立的投资基金和万科员工也可以参与创客空间的众筹。

对于之所以选择台湖的原因，刘肖解释说，经与毛大庆的共同探讨，台湖区域产业比较密集同时又离CBD比较近，吸引了不少创业企业，有创业的空间和潜质。

刘肖表示，其实首发哪里并不那么重要，因为作为北京万科区域的战略规划，各个项目都会落实这一计划。对于We Work 的发展规模，今年2季度北京区域将有2-5个项目启动。

购物中心的“阵地战”

在这场发布会后的第六天，北京万科的第二家购物中心——中粮万科半岛广场正式开业，这成了刘肖这个新官上任后的另一件大事。

在这之前，位于昌平的悦荟万科广场在毛大庆任内得以推动，并取得了不俗的成绩。数据显示， 2014年，悦荟万科广场实现销售额6亿元，客流量超过1000万。

中粮万科半岛广场的地上面积就达到了8万平米，地下4万平米。由于在长阳区域颇具地标性，该购物中心开业第一天，便引来周边居民的关注，截至开业当天中午12点，中粮万科半岛广场客流量已超过4万人。

在刘肖看来，这个新购物中心的亮相“是万科转型不断成熟的标志”，因为相对于悦荟万科广场，长阳板块的中粮万科半岛广场的操作更加自信和从容。

“做悦荟万科广场，当时的选择更加谨慎，某种意义来说是被动的转型。但是这家商场是万科主动的，非常自信的，带着操作团队去做的。这个商场一开始的定位我们就非常地有把握。”刘肖说。

这两家购物中心的不同，他认为在于中粮万科半岛广场与V-LINK的紧密接触。万科的数据显示，2013年人口统计房山区人口约110万，而中粮万科半岛广场10千米辐射圈人口将达53万。

这一项目的最初主导者之一、如今的沈阳万科公司总经理肖劲千里迢迢赶来参加了开业仪式。

肖劲曾表示，万科对周边十公里范围人群的考察，居住在这里的多为年轻人，刚结婚，有小孩，所以商场里面围绕儿童的业态比较多，体验式消费占比接近60%，餐饮比例也由20%的占比调高到28%。

据了解，万科将来要开的购物中心，都将以“阵地战”为主，开在较大的万科社区里面，以更加切合居民需求的服务来增强客户的黏性，或许换句话说，中粮万科半岛广场正是这一“阵地战”理念落地的首个项目。

刘肖称，北京万科2017年将会在旧宫开业首开万科广场，后续随着北京万科不断的投资，还有更多的万科广场将开业。“我想购物中心已经成为北京万科最主要的一个战略支柱之一。”

与此同时，万科的商业地产战略还在不断推进。

未来3年，万科在北京、上海、深圳、武汉、宁波、重庆等城市将有近20个新项目也陆续进入运营期，购物中心还将根据社区的规模进行体量适配调整，小至社区型、大至区域型，全面提升社区商业配套服务。

商业黏性推动区域深耕

谁也不可否认，在毛大庆任内的北京万科，通过高密度合作开发、深厚的政府与业界关系，将万科北京公司的年销售业绩做到200亿元。

但继任者刘肖也面临毛大庆遗留下来的一些问题，比如过少的土地储备、较低的利润率，刘肖必须寻找一条突围之路。尽管低调的刘肖并没有过多言语，不过，上任不到半年的几个动作，却可以略窥这位新掌门人的思路作风。

一个不可忽视的理念是刘肖提出的“阵地战”概念。3月30日，作为刘肖新官上任的第一把火，北京万科联合首开、千方集团以20亿元招标获取通州区台湖镇4-1-020等地块，其土地属性包括住宅、商业、综合等物业形态。

至此，北京万科已在台湖取得017、014、005等5宗地，共计建筑面积约85.9万平方米。单从体量上看，万科在台湖的土地储备已经接近长阳片区，台湖已经成为北京万科继房山长阳板块后的又一重点战略片区。

夺地的第二天，刘肖即向北京万科同仁发出一封题为《属于你的伟大旅程》的公开信，称是次拿地开启了“投资的2.0时代”，并透露万科正在从“游击战”向“阵地战”转变，“更加明确基于阵地的项目操盘思路。”

长阳半岛不但是万科深耕房山片区的重要项目，也是毛大庆的代表性作品。这一项目总规模115万平方米，被北京万科定义其为“一生之城”。4月15日开盘的中粮万科长阳半岛项目再次实现“日光”，当天推出的252套房源全部售罄，销售额达到7亿元。

刘肖再入台湖，这是否意味着北京万科会越来越倾向于的区域深耕策略？亚豪机构市场总监郭毅对此颇为认同，“从长阳就能看出，深耕区域可以平衡不同时期拿地的整体成本，获得更长期的增值回报，在当前北京土地竞争激烈、地价走高的背景下，深耕区域的战略更适合万科这种市场化的企业。”

而与主导长阳半岛策略不同的是，在台湖区域操作上，万科会更好的践行社区2.0版本。从万科最初推出的第五食堂、三好社区，到现在的V-LINK社区服务商2.0，万科更加注重通过完善社区配套、提高物业服务水平，增加项目附加值，这或许也是主政过杭州良渚文化村的刘肖所擅长的。

不仅如此，下一步，万科会根据社区的不同，有分别、有层次地对万科北方区域16个城市的大部分社区快速推广。

而在毛大庆打下的良好基础之上，刘肖在各个业务层面都有进一步推动的空间。他还称，北京万科将逐步建立行业最超前的投资能力、模式创新能力、产品能力、各项开发能力，在社区商业、养老、金融等各项新业务会迈上新台阶。