曾慧娟

阳光100，一家从来都很低调的房企，今年夏天突然不再沉默，在不到十天的时间里，该公司成交了三宗交易，在北京CBD牵手毛大庆做阳光100优客工场、收购李亚鹏中书控股丽江项目、宣布引入光大安石为其第二大股东。

这可忙坏了阳光100执行董事兼常务副总裁范小冲，和李亚鹏等人开会讨论项目的下一步运作，接受了一波又一波的媒体采访。

但再忙，范小冲总是那么平易近人，即使彼时没有时间接受采访，也会在下午6点会议结束后，给记者打来电话，就“转型、与明星的合作”等话题，侃侃而谈。

携手毛大庆打造中国版WeWork

范小冲在阳光100工作了十余年，从最早阳光100创建，他就在这里，以前参加活动见到他时，大部分时候总穿着一套灰色或者黑色西装，整洁利落地透出儒雅、睿智的气质。

殊不知，范小冲和阳光100董事长易小迪是大学室友，范小冲曾调侃说：“因为同学之间的信任感，从被易总拉下海就一直做到现在，正好也赶上了中国的城市化，房地产是一个很好的行业”。

阳光100也是房地产最早的先行者，但这次转型，似乎来得更猛烈些。其开始释放转型信号源于6月2日牵手毛大庆的发布会。优客工场与阳光100成立合资公司，8000多平方米的办公空间由优客工场独立运营，阳光100获得租金和股权收益。

谈及此次合作，范小冲显然很满意：“优客工场在北京CBD，独特的地理位置使这里非常适合成为创业团队上市前最后路演的准备基地。我们更看重的是长期合作的前景、盘活剩余资产的价值和提升阳光100品牌的意义。”

易小迪、范小冲都是毛大庆房地产圈里20年的老朋友。得知毛大庆创业，还在丽江考察的范小冲立刻发微信给毛大庆称，北京阳光100写字楼负一层有8000平方米的闲置空间，是否有兴趣合作？而此时，公司原本打算自己装修运营并在多个城市试推，当听闻毛大庆离职创业的消息后，因为看好毛大庆的创业方向和背后的创投，决定放弃“凤凰社”计划，转而与优客工场合作经营。之后，公司将空间原计划全部推翻，配合毛大庆打造“阳光100·优客工场”。

对于毛大庆“将名气杠杆运用到最大化”的属性，范小冲也是深有体会。其对记者坦言，“毕竟毛大庆有更大的影响力，他的平台更大，比我们自己做更好。不论住宅、商业，现在都涌现出越来越多新的需求，客户不仅需要房子，也需要平台，在这里成长、成功。我们一直在寻求新方法，不仅能盘活存量的资产，又能走出成功的商业模式。”

据悉，阳光100·优客工场计划在8月份开业，包含影视、传媒等不同类型的企业，都是发展相对成熟的企业。

“与李亚鹏合作是强强联合”

与毛大庆的发布会结束一个星期后，6月10日，阳光100公告宣布，拟以1.938亿元收购云南丽江雪山艺术小镇项目51%股权。这则消息带动地产圈和娱乐圈一阵喧嚣，原因便在于，上述项目是昔日娱乐明星李亚鹏唯一开发的地产项目。

资料显示，该项目位于丽江市束河古镇，总占地面积达408亩，总建筑面积19万平方米，计划总投资35亿元。据悉，项目分为3个产品板块，包括了雪山书院酒店、雪山大宅（别墅）、亚洲青年艺术现场（院落商业及住宅、公寓）。

值得一提的是，该项目是中书控股董事长李亚鹏唯一开发的地产项目。项目地块于2009年取得、2012年交地，土地资金总计1.6亿元。项目已于2014年6月开盘，其中公寓有50-100平方米的产品，均价1.8万元/平方米；院落式商铺面积在190-370平方米不等，均价2.2万元/平方米。

据此前赢商网的报道，雪山艺术小镇项目一期共130多套别墅，到去年底只售出30%，商业院落售出十多套。

但作为买方，范小冲则显得信心满满，“我们是强强联合。李亚鹏的本行应该是搞文化植入，而不是房地产开发，他的精力也顾不上来，所以我们将会全面接手项目的运营和销售，李亚鹏先生为阳光100旗下地产项目提供文化内容的增值服务。”

根据披露，李亚鹏一直想将该项目打造为具有鲜明文化特色的旅游地产类项目。范小冲表示，丽江这两年的旅游市场较之以前有了变化，这里的旅游资源、气候资源、文化资源非常丰富，是许多文艺界人士的理想目的地。“但简单的产权别墅仅是初级度假产品，没人愿意买。所以我们不光是盖房子，同时还要有文化和服务的植入。”

雪山艺术小镇易手之后将如何打造？“现在开发权和主导权给了我们，我们将和束河古镇结合在一起，既服务游客，也服务商家，并满足实际招商需求。预计未来将打造成一个阳光100街区综合体项目，并伴有文化商业街区的特点。”范小冲说，和李亚鹏先生开过几次会议讨论了项目的具体销售节奏，其它的都还在讨论中。

追溯起来，这并不是阳光100首次进入旅游地产领域。早在十多年前，该公司便开发了在广西桂林阳朔项目中的商业街区——西街广场。该项目总建筑面积是3万平方米，于2004年开工、2007年全部完工，是集酒店、客栈、旅游商业步行街、酒吧及商务中心等于一体的多业态商业组合。

截至目前，阳光100已拥有阳朔西街，以及后来的平乐原味漓江项目、柳州窑埠TOWN项目等多个旅游地产项目。

“李亚鹏虽然名气很大，但没有一点明星架子，很好沟通。除了丽江项目外，未来还会在山东、广西等项目展开合作。”范小冲表示。

不一样的轻资产转型

这两件看似没有关联的事件，其实背后都是阳光100正在谋划的一场大变革——转型。

“房地产市场已经从供不应求转向供大于求，产能过剩，这是一个大趋势。”范小冲说，我们必须提早转型。未来最大的机会不再是房地产增量的发展，而是如何盘活存量。而阳光100的轻资产模式正是要盘活这些存量的资产。

这也就不难理解阳光100与李亚鹏、毛大庆的合作，由开发大型城市综合体转向街区综合体，开放的街区、三四层的小楼，销售周期也在缩短，投资回报快，相对毛利也较高，不会占有很多资金。而面向体验、社交和创业的优客工场，本身这种开发模式就是新经济下的轻资产模式。

不同于其他轻资产公司用别人的钱干自己的事，阳光100是用自己的钱干别人的事。阳光100团队接手操盘后，先自己拿出一笔钱来启动项目的运营，等到项目打开销路进入良性循环后，阳光100有购买该项目一定比例股权的权利，为保障交易对手的利益，阳光100享受劣后级收益。也就是说，如果没有完全盘活，阳光100也承担一定的风险和后果。

这一合作模式将协助阳光100以最低的资金成本快速进入核心城市，参与优质地产项目，将自己的产品、销售和服务优势的影响力最大化，实现主力产品——街区综合体和“凤凰社”的快速发展和公司整体经营规模的大幅提升。

更进一步的是，阳光100与光大安石、中信国安基金这些财团结成了同盟。

6月12日，阳光100中国公告称，以每股3.4元配售最多3.75亿股新股，较停牌前折让约16.67%，占扩大后股本约15.79%。配售股份中的2.14亿股由光大控股旗下光大安石团队牵头的投资财团认购，持股9.03%，该投资财团也由此成为阳光100第二大股东。

同时，阳光100还与光大安石签订一项战略合作框架协议，双方将发挥各自优势实现全面深入合作，充分结合公司的房产销售能力以及街区商业运营能力和光大安石在地产、金融等领域的资源优势。

具体合作包括光大安石将协助阳光100在未来进一步提高融资能力、业务规模以及资本回报率。另外，光大安石将给阳光100在未来项目层面的合作中安排提供约50亿元人民币规模的融资，并以股权及债权模式投资公司项目，支持阳光100主力产品如商业街区、凤凰社等进一步快速发展。

“50亿元的融资可能会做100个项目，或者是50个项目，参小股，去操盘。例如我们投2亿元，促进物业升值，获得8亿-10亿元的收益，我们就可以获得收益部分的50%。”在6月15日举行的阳光100与光大安石的战略合作发布会上，易小迪说道。

转型的两类产品

在高库存同质化的今天，寻求合作的项目很多，范小冲并非来者不拒，他说：“阳光100现在主要接的是符合自身产品能力的两大类项目：一个是街区综合体项目，另一个是是凤凰社+阿尔勒小镇模式项目，阳光100擅长的青年白领时尚社区。而且还要看双方合作的价值观、合作理念都要合得来。”

租售结合的“街区综合体”是阳光100近些年转型后的主力产品。在少量持有，主导经营，做大做实服务配套的情况下，依靠溢价销售回款支持自身持续发展。

在上市前，阳光100便开始明确以“街区综合体”来概括其商业地产模式，并以主打街区综合体的概念在2014年初实现港股IPO。上市后，阳光100明确提出了未来的战略方向：留守二三线城市，彻底放弃住宅产品，转向租售并举的街区综合体的打造。

除了雪山艺术小镇，今年春节后，阳光100的团队还进驻了重庆长江国际原墅项目，更名为“阳光100阿尔勒”。

阳光100进入后，主要做了两件事：一是借鉴法国南部著名小镇“阿尔勒”为规划蓝本，增加商业街区面积至5万平方米，引入阿尔勒的市镇规划、街道尺度、特色商业和文化元素等资源，将长江国际原墅从原来的纯别墅转变为生活平台型别墅。

二是将目标客群进一步聚焦到“在成功路上的年轻人”，广告语是“36岁买别墅”。年轻的时尚人群，这本来也是阳光100多年来最主要、也最了解的客户群体。

在住宅地产方面，阳光100的主打产品是创新社交型服务公寓“凤凰社”，以服务配套来增加项目溢价空间是产品主思路，试图通过更丰富的社区配套和公寓服务来满足市场需求。

这次与毛大庆的合作，就是凤凰社的一个尝试，早在合作之前，阳光100就已经在行业内率先推出了凤凰社系列产品，其中凤凰社是一个激情、活力、正能量、支持成长创业社交型平台社区。“随着房子的过剩及90后成为购房主体的改变，仅满足舒适居住已不能满足时代需求，还要让他们在社区里成长。”

凤凰社系列还包括凤凰公社，定位社交创业分享型办公空间，就是We Work模式。最近在武汉又推出了凤凰社villa，定位为大V凤凰别墅，边享受生活边创业。

7月3日，范小冲当选黑马会房地产分会副会长，黑马会是中国最活跃的、覆盖13个行业24个省市的创业者社群，在鸟巢成立大会上，范小冲说：“房地产是互联网新经济最大的载体，因为所有的事情最终都要落实在空间里。互联网创业最需要的是找到客户，而房地产社区最多的就是住户；创业需要钱，房地产只要买块地，动辄就是几亿甚至几十亿。”

理想虽美，但转型的道路从来不是那么平坦舒畅的，存量房市场这么大体量的蛋糕如何真正吃到嘴里，又如何创建起一个牢固的“护城河”？是阳光100和范小冲未来要接受考验的地方。