曾慧娟

“春江水暖鸭先知”，而“楼市冷暖通州知”。前句通过描写鸭子戏水反映天气回暖的物候迹象，而后句则表明，要想知道北京楼市的整体气候，则必先考察“北京楼市风向标”——通州的房价。

从2010年开始，“把通州打造成世界级新城”的利好，惨遭爆炒，结果导致了通州楼市经历了“过山车”般的攀高与迅速衰落，房价从3万元/平方米，一路跌到了成本价万元/平米的窘境。

经历了5年时间，眼看上一次的伤疤即将愈合，借通州建成北京市行政副中心及京津冀一体化、积分落户等多重利好，楼盘涨价一直被通州各售楼员挂在嘴边。专家提醒，目前通州房价上涨，有一部分是借助炒作，但更多的是补涨，如果交通、教育等配套没有跟上，上涨的幅度和持续性都不会很强。

涨起来了

造成这波通州楼市涨价的直接原因就是北京市政府东迁的新闻。在记者的采访调查中，这也成为通州在售项目统一的广告语，几乎每个售楼处销售人员，每家中介门店的经纪人，都会热情洋溢地向看房人描绘通州建成北京市行政副中心后的种种利好。

6月30日，在武夷花园链家地产的门市内，租房组的工作人员已全部出去带人看房，对于主动来店里询问的租房客，工作人员都明确表示现在房源没有了。而二手房源，也面临断供的问题。“现在武夷花园的房子很紧俏，能卖的房源早在5、6月中下旬已基本售完，好多业主听到市政府要搬过来的消息，本来之前都说好价格的房源现在都不卖了。”房产经纪人田先生说。而一个月内，每平方米的均价已普遍上涨了3000-5000元，基本没有谈价的可能，当场加价时有发生。

涨价的还有新房市场。合生？滨江帝景有C3、C7、C8三栋楼在售，户型面积为137平方米和99平方米三居室，目前均价在30000-35000元/平方米之间，而此前两户型均价仅为24000元/平方米和28000元/平方米，涨幅达25%。

“我们项目濒临中央行政区，地铁六号线，未来升值空间非常之大”，该项目销售人员向记者说道。

绿地中央广场项目在售有写字楼和底商，写字楼户型面积110-170平方米，均价3.5万元/平方米，商铺户型面积120-220平方米，均价5.3万元/平方米。

该项目的商住产品以“悦公寓”的案名在售，销售人员介绍说：“公寓一期119套房，预计7月初开盘，预售价格3万元-3.5万元之间，精装修，户型40-80平方米，交房时间预计是明年6月底。”

首开？缇香郡自6月20日起，价格从13850元/平米微调一个点；京贸国际城从27300元/平米上调至31000元/平米，涨幅近10%。

根据北京市住建委存量房网签平台截至6月30日的统计数据，2015年6月份通州区二手房成交量在全市17003套网签量中占比12.6%，这相对于2015年5月份上升5个百分点；与2015年5月份21602元/平方米的成交均价相比，2015年6月份的成交均价环比上涨2%。

一家房地产中介机构的统计数据显示，2015年6月份通州区共成交1956套商品住宅，创下18个月以来的新高，即便剔除某项目的739套回迁房，通州区1217套的纯商品住宅成交量仍然是18个月以来的新高；纯商品住宅成交均价为25801元/平方米，相比2015年5月份的25019元/平方米环比上涨3%，而相比2015年1月份涨幅已近20%。

北京市住建委存量房网签平台的数据显示，受到通州楼市升温的影响，该区库存二手房源中下调报价的房源比重，已经由2015年5月份的75.6%下降至2015年6月份的48.3%。

曾经的爆发期

通州房价发展史上最疯狂的一次涨价，要数2009年底-2010年初，房价从均价不足万元飙升至3万元/平方米，仅用了一年时间。

2008年，全球金融危机爆发，北京楼市遭遇致命打击。这一年的9月底，通州城区核心区的新通国际花园三期“花冠”南区开盘起价为6800元/平米。龙湖地产进军通州开发的花盛香醍成交均价由8月的12000元/平米左右下降至9000元/平米左右。

“四万亿计划”在2008年年底推出，信贷政策也已经转向适度宽松，包括降低首套房首付比例、降低贷款利率在内的救市政策已经推出。开发商在2009年初已经感觉到了“小阳春”。

2009年2月，北京房地产业协会等机构还联合发起“春暖楼市”活动。北京房地产业协会秘书长陈志曾表示，2009年的“春暖楼市”就是在政策救市背景下，呼吁开发商继续优惠策略，最后推动楼市进一步回暖。

随着救市政策的作用显现， 2009年3月开始，北京楼市开始从冰点中回暖，不久便出现了强劲的反弹趋势。而回暖传导到通州并形成明显趋势，已经是下半年。

在2009年9月，通州不少项目价格超过10000元/平米，成为各媒体的报道焦点。谁也没想到，还不到年底，通州很多项目的价格已经飞速飙升到了20000元/平米以上。

2010年北京市两会，CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念出炉，这股强劲的暖风一吹，买通州楼盘，成为了当时的时髦事儿，通州地价和房价双双暴涨。

这一年2月24日，北京市土地储备中心对通州半壁店地块挂牌竞价出售，天旭运河房地产以28.2亿元竞得，折合楼面地价10635元/平方米。而在2009年，通州拍卖土地价格最高的绿城项目，楼面地价为6961元/平方米。

数据显示，2010年1月通州新房成交价格在1.4万元左右，3月成交均价超过2万元。京贸国际城曾在2010年1月23日和3月11日开盘，当时成交均价分别为1.4万元和1.8万元，随后新开盘的3号楼预售均价达到26800元。

二手房价格也短期大幅上扬。世纪龙鼎、瑞都国际二手房价格涨至近2万元，而2009年底这些楼盘的价格还不到1万元。

比较夸张的要数珠江拉维小镇，2010年3月16日开盘单价16800元/平方米，10天后上涨到18500元/平方米，但依然遭遇疯抢，到2010年3月30日，猛然调高到25000元/平方米。

在2010年4月8日召开的北京春季房展会上，通州区五河交汇处的K2清水湾、通州区梨园东路K2海棠湾等几个楼盘均价，都在2.5万元/平方米左右。

北京市房地产交易管理网过去记录显示，在通州区新建商品房可售项目中，2010年1月份成交价格每平方米在1.4万元左右，而3月成交均价已超过2万元/平方米，部分房价突破3万元/平方米。

暴涨后的暴跌

就在很多人还在预测通州的房价什么时候全面“破三”时，2010年4月，“新国十条”出台，包括二套房提至50%，贷款利率1.1倍，暂停三套以上房贷等，4月30日，北京出台史上最严“限购令”，不到半年，个别“奔三”的楼盘迅速降到一万四五左右。“通州第一降”京贸国际城在此时名噪北京，通州领跌北京楼市的报道见诸报端。

2010年11月，京贸国际城四期开盘，均价19800元/平方米，成为北京第一个降价的楼盘，“京城第一降”的称号由此而来。该项目在2010年3月底3号楼曾以26800元/平方米的均价开盘。为了稳住老业主的心，开发商主动对此前高于20000元/平方米以上价格成交的业主给予差价返还补偿。

2011年4月，北京全面限购政策实施，2011年9月，京贸国际城又以“特价房”为由，再次将均价下调至14000元/平方米，降幅达6000元。这一次，开发商没再对“割肉价”予以补偿，由此引发了老业主的集体维权。因为按14000元/平方米，88平米的两居价格算，从最高点买入的购房人，赔掉52万元。

区域内降价的楼盘还有，2011年7月，珠江拉维小镇推出约30套特价房，均价14500元/平方米，较此前一度超过25000元/平方米的价格，下调上万元。华业东方玫瑰4月底开盘报价为1.8万元/平方米，小户型实际成交价只有1.6万元/平方米。

进入7月份后，珠江拉维小镇推出了1.45万元/平方米的特价房，华业东方玫瑰下调至1.5万元/平方米左右，并因降价引发老业主维权。2009年的地王级项目“润枫领尚”，原本拟售均价定在2.5万元/平方米，其最高售价甚至接近3万元/平方米，但到8月份该项目最低定价为1.3万元/平方米。

这一年的“金九银十”，通州二手房价接连跌破1.5万、1.4万、1.3万元大关，10月份12870元/平米的成交均价更是创下了近19个月以来新低。通州房价重回2010年年初水平。

持续平稳

漫长的“蛰伏期”后，2012年下半年，北京楼市转向复苏，房价开始回调，通州房价也开始缓慢上涨，但已没有了2010年那样的疯狂。

亚豪机构的数据显示，2012年3月，通州普通住宅成交均价为15747元/平方米，4月则涨至15875元/平方米。5月涨至16728元/平方米。这是自2011年以来通州房价首度出现止跌反弹态势。

到2013年7月，通州绿城京杭广场取得新一批楼栋预售许可证，均价为29800元/平方米；K2玉兰湾的毛坯房26000元-27000元/平方米。

8月份，京贸国际城再度开盘，20000元/平方米的购房均价加上近7000元/平方米的装修价，总单价重回27000元/平方米的最高点。与此同时，第一批拿到房产证的业主，也开始将房源在中介门店挂牌，成交价达到26000元/平方米。

2014年9月，百万平米大盘华业东方玫瑰在售毛坯房报价23500元/平方米，精装房25000元/平方米，该项目从2013年下半年起，整体报价就保持在23000元/平方米上下。合生？滨江帝景精装房保持在27000元/平方米的水平。通州万达广场住宅9月开盘，均价27000元/平方米的水平，明显低于此前预期的3万元/平方米，成功换来当天开盘售罄的佳绩。

与此相类似的还有首开香溪郡、东亚尚品台湖等项目。首开香溪郡开盘2万元/平方米的均价，甚至低于东坝板块的自住商品房。

此外，通州二手房市场也证明了市场的回暖。伟业我爱我家市场研究院一份报告显示，2013年1月，通州二手房成交均价为16781元/平米，与楼市调控以来房价最低点、2012年1月的均价相比大幅上涨近35%，恢复到楼市调控前水平，与2010年4月房价相比小幅上扬2.6%。

至此，通州房价从涨1万到跌1万再到涨1万，涨跌行情犹如一部小说，情节跌宕起伏。

房价能涨起来吗？

从2014年以来，通州楼市还经历过环球影城概念出炉，通州积分落户政策的利好，但楼市一直不温不火，房价基本僵持不动。此次通州建成北京市行政副中心、京津冀一体化再次跟进，开发商、二手房市场已经蠢蠢欲动。

据搜房网数据中心显示，2015年7月，通州区共有通州富力中心、新北京中心、K2？清水湾等10个房地产项目开盘，这是今年截至目前开盘量最大的一个月。据记者了解，富力中心正在蓄客，公开报价为30000元/平方米， 通州房价会不会经历2009-2010年那样的疯狂呢？

伟业我爱我家市场研究院经理孔丹表示，随着楼市黄金十年的结束，当下的市场环境与2009年大不相同，房价很难被炒高。

第一，限购未被取消，购房需求总量有限，很难出现大规模集中入市浪潮；第二，投资客销声匿迹，房价暴涨缺失了很重要的一个因子；第三，改善型购房需求成为楼市主力军，这部分消费群体购房更加理性，购房目的更偏重楼盘品质、自住的舒适度和便利性，对房价依旧敏感。

此外，目前楼市交易量的回暖更多的是依赖于政策刺激导致的改善型购房需求的提前释放，在需求总量未大规模增加的情况下，如果未来没有新的政策刺激，不仅通州，全市各区县的交易量预计都免不了回落。所以，任由某些机构的炒作，人为地的抬高房价，只能是有价无市。

在亚豪机构市场总监郭毅看来，目前通州房价上涨，有一部分是借助于通州建成北京市行政副中心，但更多的是补涨：“2011年通州楼市从3万元/平跌下来之后，一直比较平稳，所以我觉得通州这轮上涨是补涨。”

“最终还是因为配套设施的完善、居住面貌的改善，才支撑了房价上涨。如果仅仅是因为一些新闻，那通州房价上涨的幅度和可持续性都不会很强。”亚豪机构市场总监郭毅分析认为。