龚小锋

深圳楼市的上半年，一路狂奔，几乎势不可挡。前海、龙华、宝中三驾马车一骑绝尘，深圳楼市甚嚣尘上。不过，自6月以来，深圳楼市逐渐走向平静，出现了降温、平稳化趋势。

深圳房价领涨全国

开盘必日光，加推必日光，在刚刚过去的三四个月，日光对深圳楼市似乎成为一种常态。最近的一则消息是，6月20日开盘的华润城润府一次性推出700套，均价破6万元，但引发4千人前去抢购，当天消化九点五成。

价格大幅上涨更成为舆论焦点。“这阵子深圳房价涨的很厉害，之前我在深圳宝安中心区看房，二手房春节前均价四万元，六月就到了六万元，去年新房均价三万元，今年开盘到了四万元。”深圳购房人方先生表示。

近日，深圳东部龙岗区的房价一路狂飙，早已迎“3”破“4”，信义嘉御山从今年1月底的均价2.8万元到今年5月的均价4万元。老城区福田百花片区等热门片区，6月上旬的涨幅也达到近两成。

“我们家的房子，南山（南山区）一老小区，10年楼龄，楼梯房，属于片区价格涨幅最慢的了。去年11月时卖180万元。今年5月卖260万元，短短6个月涨了80万元。”深圳一名业内人士如此吐槽。

甚至有媒体报道称，深圳楼市在三个月内涨幅高达40%。“部分区域上涨40%到50%是有的”，深圳龙光地产一名负责人告诉记者，在上涨较为明显的龙华板块，万科金域华府，春节前二手房价格是每平米两万八九，后来中海锦城和港铁天颂等项目开盘价到了四万，最近星河传奇部分价格达到了五万三。

正如上述房企负责人所言，今年聊起深圳的楼市，很多人就会提到典型的涨价代表“龙华”，这个靠近深圳市中心最近的原关外片区，因为关内关外交通愈发便捷，龙华的房子才变得抢手起来，这边的房价如同坐上了火箭。

在过去的3个月里，龙华新城3个新开盘的住宅项目被迅速地一抢而空，5月，龙华的中海锦城二期开盘，719套房在两个半小时内售罄。中海锦城、星河传奇等项目均以每平方米4.5万元到5万元的价格售空。

“个别稀缺的房子可能能涨40%，但只是个别情况”，戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端表达了不同看法，据其掌握的数据，深圳全市在今年二季度的房价涨幅为11.16%，其中南山区和宝安、龙华区的涨幅最高，都超过了18%。

深圳市房地产研究中心主任王锋近期公开表示，近期深圳房价确有一定程度的上涨，部分热点片区热点楼盘上涨较多，但深圳房价总水平没有出现暴涨。

不管孰对孰错，深圳近期房价领涨全国已经是铁板钉钉。国家统计局数据显示，2015年4月，在70个大中城市中，深圳是新建商品住宅环比涨幅最高的城市，环比上涨1.8%，并且是唯一一个新建商品住宅价格同比上涨的城市，同比上涨0.7%。

另据中国房地产指数系统百城价格指数发布最新的调查数据显示，2015年6月新房价格指数中，深圳上涨幅度最大，达到了13.67%。

从成交量上看，深圳是一个典型的存量房为主的地产市场，张晓端表示，5月份一手住宅成交6106套，二手住宅成交1.3378万套，二手房所占比例非常大。

供不应求是此次深圳房价暴涨的主因。虽然深圳并没有放开限购，但一线楼市回暖之际，深圳购房人开始踊跃入市。在需求大幅增长的情况下，供应却一时难以跟上，再加深圳土地资源有限，深圳楼市都处于供不应求的状态下，这是支撑深圳楼市价格走高的重要因素。

目前，深圳市常住人口已超过1800万。其中户籍人口拥有住房率在77%左右，而非户籍人口拥有住房率不到30%，导致了住宅市场需求庞大，且都属刚需型。

上述龙光地产负责人表示，此前几个月很多人通过炒股赚到了钱，很多人开始把股市赚到的钱转投到更为保险的楼市，以小换大的改善型需求和投资需求纷纷入市，这是深圳房价近期上涨的原因。

政府干预“降温”楼市

上海易居房地产研究院杨红旭表达了为当前深圳房价的过热而担忧，“中央希望房地产市场平稳，支持自住性和改善性购房需求，绝不愿看到一个城市的楼市如此之热，房价如此之疯。”

不过，据记者了解，深圳楼市多个“日光盘”实际上有部分开发商采取“分批开、小步推”的营销策落，人为制造售罄，进而打造后期涨价的目的。这使得深圳市规划国土委公开表示，要打击故意制造“日光盘”和“捂盘惜售”等违法违规行为。

深圳楼市飙涨，直接带来了一些怪现象。首先是催生了二手房业主反价。深圳市房地产经纪行业协会近日表示，4月1日至 6月15日协会共受理投诉58宗。

该协会一名工作人员介绍说，根据他们的了解，产生投诉原因主要还在于房价暴涨，业主不愿意再卖房。而在买方投诉方面，由于房价暴涨引发的投诉则更为明显，投诉的理由主要是认为经纪机构没有尽督促、协调责任，造成卖方未继续履约。

有趣的是，深圳房价暴涨，也导致大量需求外溢，这些在深圳买不起房的购房者再度奔赴东莞、惠州抄底，无论是自住或投资，都掀起新一轮购房热潮，库存高企的惠州等地开发商也对“深圳客”大为欢迎。

对深圳楼市近期的“过火”现象引发的舆论恐慌，深圳市政府采取了相关措施，欲给过热的市场“降温”。5月29日，深圳市规划和国土资源委员会公布了《深圳市住房建设规划2015年度实施计划》和《全力保障房地产市场健康有序发展四条措施》。

王锋近日表示，要防止房价过快上涨，消除居民的恐慌购房心理，当务之急就是要保证供应的充足性，加快批售节奏，并督促开发商加快入市，打击捂盘惜售行为。在批售方面，深圳确实已经加快了审批节奏。6月明显加大了供应量。

与此同时，深圳房价大幅上涨也引发了银行对房贷的收紧。据悉，近日有中行、建行、招行、邮储银行四家银行调高了首套房贷利率。自5月底开始，中行率先将首套房贷利率从9.3折调高到9.5折后，建行也由9.5折上调到9.6折。由于房贷审批的时间也大幅延长，未来或有更多银行跟进。

据深圳业内人士介绍，深圳楼市供销两旺的态势在持续数月后，渐渐显现出一定的疲态，新房成交量开始趋稳。据深圳中原地产统计，6月15至6月21日，深圳一手住宅成交1443套，成交面积为15万平米，环比下降17%。

不过，由于二手住宅市场不会受到开发商供应因素的制约，预计今年后续的月份里，深圳二手住宅成交可能还会持续火热。

下半年难以持续疯狂

业内人士认为，无论是从政府干预层面，或是市场调节方面，深圳在下半年楼市虽然还会继续温和上涨，但不会再次出现像上半年那样暴涨的情况。购房需求在经过前一阶段的持续释放后，目前供需失衡现象有所缓解。

上述房企负责人也表示，“我们是吃房地产这碗饭的，希望能看到房地产行业理性发展，不理性的涨价只会透支我们的饭碗，最后对谁都不利，还是稳一点好。”

对于深圳楼市的走势和政府可能进一步采取的调控措施，深圳住房研究会常务副会长陈蔼贫对媒体表示，深圳楼市接下来整体上会呈现出稳中有增的态势，但增长幅度很小。

深圳房地产市场的市场化程度非常高，主要还是充分发挥市场的调节作用，政府的调控措施会比较温和。

在库存方面，据世联行统计，截至2015年6月21日，深圳全市一手房可售面积为367.71万平方米，可售套数为32772套；若按近8周深圳全市新房周平均1479套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为22.2周。

杨红旭则从经济周期的角度分析认为，深圳并不具备房价暴涨的基础。他表示，上一次深圳房价暴涨是2007年。2007年深圳房价连续多个月份领涨全国。但当前的经济与楼市背景，与2007年大不相同。

2007年中国GDP增幅高达11.9%，且全国楼市火爆，是中国房地产黄金时代当中辉煌的一年。而当前经济低迷，一季度GDP增幅仅有7.0%，出口不振。市场需求趋弱，房价涨幅趋小，如今支撑深圳房价大涨的因素，明显不如2007年。

在杨红旭看来，2007年深圳房价领涨全国后，2008年转而领跌全国。在2016和2017年，虽然深圳不一定会再度领跌全国，但其调整幅度很可能大于其他三个一线城市。