曾慧娟

今年3月份，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

时隔数月，楼市成交量已逐月增加，但银行方面却仍不愿意对二套房贷款松口。《证券日报》记者调查发现，在京城开展二套房贷款业务的银行中，仍无一家银行明确表示统一执行二套房首付4成的新政，在利率上，基准利率似乎仍是奢望。

北京首付五成为主

楼市日益火爆，监管层在3月末颁布的房贷新政遇冷。在新政颁布伊始，银行们纷纷宣布将根据政策作出调整，但如今看来，多限于纸上谈兵。

融360在7月8日监测的数据显示，北京市场在监测范围中的29家银行中，除五家停贷银行之外，汇丰银行、花旗银行、大华银行二套房首付仍然为七成，江苏银行、中信银行及南京银行二套房首付为四成，其他银行均为五成。

但首付四成，并不是所有的人都适用，有很多条件，比如要通过合作经纪机构或者开发商购房，必须每月收入达到一定额度，或征信优秀等。

从全国市场看，6月份，二套房首付表现为以四成为主流。融360统计数据显示，全国35个主要城市中，二套房主流首付比例为四成的有26个城市，占比74.3%，其他9个城市中，首付为四点五成和七成的各有3个城市；首付为五成的有2个城市。广州是全国唯一一个没有落实“3？ 30”新政的城市。

为什么银行在降低二套房首付的问题上犹豫不决？伟业我爱我家分析师吴昊表示，各机构对二套房的风险看法不一。有些商业银行认为，四成首付风险很大，杠杆率太高，如果房地产出现下行，对于商业银行来说会有很大的风险。然而，中原地产首席分析师张大伟则认为，按照正常思维，二套房业主的信用能力比首套房更好，而且还款收入能力也明显超过首套房购房者，银行降低二套房首付，贷出更多的钱，会获得更大利润。

而在实际贷款中，现在真正用到二套房贷款的购房者很少。吴昊介绍，目前购房者80%以上都选择使用首套房贷款，“即便是购置二套房，一般购房者也会将首套房贷款还清后，再来银行贷款买房，这样便可以享受首套房贷款政策了。”在“3·30”新政中，央行除了降低二套房贷款比例，还放宽了首套房贷款的限制，即如果购房者将首套房的贷款全部还清，那么即便是购买二套房，也可以享受首套房的贷款政策。

与二套房相比，首套房贷款不仅首付比例可以最低到三成，且利率方面也更优惠。目前北京市场二套房贷款利率最低是基准利率上浮1.1倍；而首套房的贷款利率有很多银行目前为基准利率的8.8折。如果贷款100万元、期限10年，二者的利息就相差12.43万元，因此对大多数改善型购房人来说，都会选择还清贷款后再买第二套住房。

链家地产经纪人田先生告诉记者，如果客户首套房贷没有还完，还想再次贷款购房，他一般会建议这些客户先把首套房贷结清再购房。因为这样操作后，购房者再次购房就可享受首套房的待遇，首付最低三成，利率可享受85折，比二套房贷划算得多。

利率不打折

根据今年3月30日三部委出台的新政，二套房贷利率由商业银行自主确定，打破了此前各家银行按基准利率上浮1.1倍统一执行的规定。然而，监管层给政策松绑，各家银行降价的意愿却并不强。

数据显示，截至7月8日，京城各家银行除了渤海银行实行基准利率外，其它银行无一下调二套房的房贷利率，步调一致的执行基准利率上浮10%。

有商业银行的信贷员在接受《证券日报》记者采访时算过一笔账，该人士所在银行的5年期存款利率为4%，如果购房者按照贷款基准利率上浮10%来算，贷款利率为6.22%，利差空间仅为2.22%，如果银行降至基准利率，那么利差不到2%、只有1.65%，这还没有算上人工成本等，这样低的利差银行显然没有动力去做。

吴昊也表示，目前房贷政策保持稳定，银行的重心还是放在首套房上，这是政策所致，二套房贷款方面即使有调整，相信也不会大幅度降低。

不过，自房地产新政出台以后，各个地区的政策出现了分化。例如重庆地区的二套房贷款利率就出现了松动。融360数据显示，重庆地区执行二套房贷个性化的银行中，厦门银行重庆分行已将二套房贷首付比例增加至七成，而相应的该行优质客户的二套房贷利率调整为基准利率基础上上浮5%。此外，还有渣打银行等六家商业银行的优质客户二套房贷利率都可以只在基准利率基础上上浮5%。

市场影响有限

对于二套房首付降至四成，未来是否会有跟进者？吴昊认为，目前北京地区对于购房政策较严格。按照目前的政策，由于各家银行的营业重点不一样，购置二套房的人群只占市场的20%，相对较小，加上降低二套房首付产生的风险较大，利润相对较薄，所以银行跟进下调二套房首付比例不会太多。

张大伟则认为，二套房贷首付下降至四成对市场的实际影响并不大。因为，二套房的购房者一般实力较强，一成的首付不会是大问题。即使首付有难处，现在也有各种机构 提供的“过桥贷款”可以帮助解决。

独立房研学者胡志刚撰文指出，房地产市场能否回暖直接关系到宏观经济能否复苏，金融是房地产的血液，银行在楼市调控中起着举足轻重的作用，如果金融政策收紧，没有银行助其一臂之力，购房者成本加大，其潜在的购房消费需求就难以转换为现实的住房消费需求，中央稳定住房消费以期拉动经济增长的目标就会打水漂。建议银监会在银行中开展执行金融调控政策的大检查，奖励执行到位的银行，处罚“掉链子”银行。