■陈清波/文

城市老住宅小区拆迁改建研究
——以业主出资为主的视角

■陈清波/文

如何推动那些危旧房较多、生活配套设施较差的城市老住宅小区（亦称棚户区）实施拆迁改造？笔者认为除了对建筑容积率在1.0以下、附近区域新建商品住房价又较高的老小区，可继续采用征收、拆迁、开发模式改造之外，对现有建筑以多层住房为主、容积率已达1.0以上的老小区，宜采用像农村农民在老宅基地上翻建住房那样的新办法:将老小区内的多层住房改建成容积率较高的高层楼房，拆迁改建后每一户的建筑面积可大幅增加，拆迁改建成本基本上由业主按建筑面积分摊。这一种在诸多城市还鲜有实践的拆迁改建模式是否可行？笔者现作一阐述，提请大家研究共探。

一、以业主出资为主实施棚改既必要又合理

（一）政府财政难以大额补助多个棚改工程

以业主出资为主改造老小区的必要性在于:首先，诸多棚改案例表明，采用征收模式改造建筑容积率在1.0以上的城市老小区，其拆迁后的地块出让收入不能抵补其征收补偿支出，有些改造项目甚至要亏空资金几千万元或几亿元。其次，棚改工程较大规模的连续实施，那些缺少可机动财力的地方政府难以承受,难以每年都大量地安排棚改补助资金。所以，改造那些以多层危旧房为主体、容积率在1.0以上的老小区，尤其是在房地产业不景气的条件下，宜摒弃征收模式而另辟蹊径。

（二）以业主出资……