徐榕梓

引子

随着房地产业的日益增大，我国开始实施一些相应的房产税政策，以便更有利的调节房地产经济的健康稳定的发展，防止出现房价虚高泡沫化程度过大，“房产税开征”和“开征房产税的试点城市”这些热词随之涌现。

从2011年上海、重庆开启房产税试点以来，国家发改委和财政部的年度工作会议上，扩大个人住房房产税改革试点范围这句话几乎每一次都出现在文件中。今年3月，全国人大常委会法工委副主任阚珂在接受媒体采访时也曾表示，房地产税已由全国人大相关工作部门和国务院相关机构共同起草。

6月16日，国土资源部正式启动了不动产登记信息平台建设的研究和设计工作。财政部财政科学研究所所长贾康解读此项举措，认为：“中央的态度实际上是再次重申房地产税改革的大方向已经锁定。与之相呼应的，正是不动产登记的实行。”

长期关注房地产市场的中原地产市场研究部总监张大伟透露，从他们得到的消息以及市场预期综合判断，房产税今年10月底到11月初扩围的可能性非常大。

在此之际，我们将目光转向国外，看看那些已实行房地产税收政策国家的情况，试图解答相关疑问：他们的出发点是什么？如何操作？起到了怎样的作用？

美国：是为增收，于是收支透明

美国在建国初期就开始征收房地产税。

征收房地产税缘于契约登记制度，房地产登记主要起公示作用和作为政府收税的基础。登记是美国房地产管理的一项基本制度。美国各州法律不尽相同，但一般而言，房地产的交易必须委托代理律师完成，在完成交易后，律师将交易的相关契据向政府的不动产登记处登记。不动产登记处负责收集、登记并向公众发布与房地产相关的各种信息。

美国不同州、不同县市甚至同一个县市的不同学区，房产税的税率都可能不一样。同一个地方，不同年份的税率也有变动。但美国大多数地区的房产税税率在1%-2%之间。通常，这个税率由政府最高决策机构根据年度预算需求提出建议，并经公开听证后确定。政府设有专门的房地产价值评估部门，按照明确后的价值，乘以税率算出房产税。政府每年会定期向房主寄送税单。这笔税可以每年分两次缴纳。比如，阿灵顿县2013年的税率是1.021%，也就是说，价值40万美元的房子，当年要交房产税4084美元。

其他与房地产有关的主要税种分别归于交易税、遗产赠与税和所得税项下，此外还有一些服务性收费项目，这些税费综合起来对抑制房市过度投机起到一定作用。总体税率大致介于1%-3%之间。

美国房产税征管严格。法律规定，房主的通信地址变化后必须书面通知政府，防止税单无法寄达。房产税逾期要缴纳罚金。房产税拖欠两年以上，房屋会被充公、依法拍卖。

使用房主缴纳的房产税是透明的，政府寄来的纳税单据会详细列明这些钱去了哪里。通常，大部分房产税用于公立学校，约占全部房产税收入的70%-80%。其他方面的用途包括公共图书馆、消防、残疾人援助、老年人服务、地区道路桥梁建设维护等，用于政府日常开销的比例很低。

房产税是美国地方政府主要的税收来源，而且是较为稳定的税源，因为相比收入税或者销售税，房产税在经济衰退时期的波动不会那么明显。加之，一个地方的人气和房地产状况，很大程度上决定了政府的财力。因此，一方面美国地方政府想方设法吸引人来购房、居住。另外一方面，对于房主来说，房产税是一笔不小的支出，是持有房产的重要成本。

新加坡：是为居者有其屋，所以差异化

在新加坡，有房子就得交税。对于小户型、低价房，对购买自用房者实行税收优惠；反之，则收取高倍的土地出让金及物业费。目前，新加坡全国大约84%的人居住在政府的安居房里，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

新加坡房产税的设计有两个关键构想：一是累进制，即富人要比穷人交的多；二是鼓励购房自住，对购房自住者抽取较低的房产税，投资购房者则抽较高的房产税，对房产投资者进行了有效抑制。

第二个构想实际上也是一种广义的累进税制，因为大部分购房投资者是富人。由于大部分新加坡国民都是自住者，他们只交很少的房产税，这使得新加坡整个房产税占整个税收收入的比重很低，也就是说，新加坡征收房产税的主要目的是为了社会公平和鼓励居者有其屋，而不是为了增加政府税收。

新加坡的房产税是按照房屋的年价值来计算，房屋年价值以年租金衡量，计算方法是年租金减去物业管理、家具以及维修的费用。多年来，政府对自住房产的房产税率是4%，其他类型的房产税率（如房屋出租者）是10%。而对于小户型的业主，政府会在自住的4%基础上再打折。如年值6900新加坡元的自住房，政府在4%的基础继续折扣，实际收缴的一般不是272新元，而仅有82新元。

2011年，新加坡政府对房产税进行了改革，新的制度进一步倾向于弱势群体，对于年值低于6000新元的房屋免收房产税；年值在6000至24000新元的，只对高出的部分征收4%的税；而对于年值超过24000新元的房子，超过的部分要缴纳6%的房产税。

2013年10月新加坡国会再次通过《房地产税（修正）法案》，为2013年财政预算案时候宣布的房地产税调整提供法律基础，修改后的法令有三项变动，包括取消空置住宅与非住宅享有的房地产税退款，区分住宅与非住宅房地产，以制定住宅房地产的累进房地产税率，以及把房地产税估税上诉期从21天延长至30天。新修改的房地产税结构，进一步体现了让多数人为自住的房子缴交较少房地产税；而高端住宅屋主，尤其是买来投资的房子，则必须缴交更高房地产税。

例如，从2014年1月起，年值8000新元的自住房屋免收房产税。年值3万新元的屋子若是自住，就是（30000—8000）×4%，每年的房地产税只有880新元，否则，就是30000×10%，每年得支付3000新元。而年值10万新元的房子，若自住，对超过8000新元的部分收9%的房产税，2015年增加到10%；若非自住，则10万×19%，2015年增加到20%。以2015年的标准与原房产税相比，年值1.2万新元的自住房屋，房产税减少33%，仅160新元，非自住的保持不变；而年值15万新元以上自住有地房产，房产税增加了69%，为12580新元，非自住更高达2.4万新元，增加了 60%。

英国：土地与房产分离，实行累进制

英国房产税按累进税率，且各个郡的税级和边际税率均不相同，英格兰的房产税分为8级，按照房产价值划分。平均来看，2008年，英格兰每个家庭缴纳房产税为1146英镑。

在英国，买房并不一定就买了土地，有的房屋土地仅有一定期限的使用权，尤其是公寓，几十户、几百户共用一块土地，房屋所有者只拥有土地的“租期”，英国法律也允许法人购买这块土地，但须该公寓2/3以上的业主同意，但一般不会有人想购买，因为英国有遗产税，如果把土地价格加到房屋价格上，那将来承担的遗产税会高得让人不得不把房子捐出去。

英国的房产税有一定的免税范围，如对只由学生、未成年人、外交人员或残疾人居住的房产完全免税。市政税全额课税的基本条件是至少两名成年人居住在该住宅内，如果只有一名成年人，市政税可减收25%等等。

俄罗斯：差别税率，改革正进行

俄罗斯1991年12月通过《自然人房产税法》，目前在全国范围内对自然人按照差别税率征收房产税。长期以来，俄存在房产估价过低导致应缴税额太少等问题，俄政府正计划对房产税计税方式进行改革。

俄房产税实行差别税率，房产评估价格越贵，税率也就越高。如果一名自然人拥有多套房产，则以所有房产评估价格之和作为税基来计算房产税。换言之，拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税。俄罗斯房产税税率由中央和地方政府共同确定，国家规定税率范围，地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定该地区的房产税税率。

俄罗斯国家规定的税率范围为：清查价为30万卢布以下（1美元约合30卢布），税率不超过0.1%；清查价为30万至50万卢布，税率为0.1%至0.3%；清查价为50万卢布以上，税率为0.3%至2.0%。俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠，如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员，等等。

法国：多管齐下，遏制逃税

在法国，房产税有几大特色。一是对法国公民的境外财产征税，目的就是要遏制一些富人到国外购置房产，转移资产到国外；二是财产税必须每年申报，根据市价，产权人对自己的住房进行估价，如果估价过低，具有逃税的企图，政府则加以惩罚；三是财产税以户为单位征收，夫妻和未独立子女算作一个居民户，这一居民户不管以谁的名义购买住房，都算作同一计征单位，有效遏制了家庭成员以不同名字购买房产逃税漏税的行为。法国房产税税率为0.55%—1.8%。

日本：房产税归入固定资产税

针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产的一种，统一列入“固定资产税”的对象加以征收。自1950年起，日本在地方税制中增加了“固定资产税”。根据日本《地方税法》，固定资产税的征收对象不仅包括土地和房屋，也包括如机械设备、汽车等折旧资产。

固定资产税是市町村（相当于中国的市级以下区域）级税，由地税机关征收管理。《地方税法》规定，固定资产税的标准税率是1.4%，但这并非是强制标准。除固定资产税之外，日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”。

在日本，对土地、房屋的课税是依据市场价值计征的，称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。

总体来看，日本居民的固定资产税负担并不重，新房头5年缴纳税较多，满 5年后，政府就会对住房的市值进行降价评估，税费就会相应减少。但是，房产税对于日本房价的影响较为有限，在东京、大阪等城市，房租较高，按照东京目前中等水平以上地段的租售比，10年左右即可收回购房成本，一些投机者完全可以把房产税转嫁到房租中。

评说

纵观上述国家的情况，我们可以得出如下几点认识：

一是房产税率要根据其市场价值而定。如在美国，房产税通过评估而定，力求反映市场价值。各州和县的房产税率不尽相同，大抵都在1%上下。美国的房产税每年都会进行评估，以力求充分反映房产在变化的市场中的应有价值。

在房产价值确定存在争议时，德国、美国和加拿大都规定了房主可以申诉的程序。为此，这些国家的各地区都设有相应的房产评估机构，来处理相应的申诉。

二是，在房产税的实施中，要规定相应的减免措施。如在日本，估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑免征物业税；政府、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑也免征物业税。加拿大政府规定，对65岁以上的老人，政府将减免房产税；如果是下岗失业人员，凭上一年的报税凭证，政府将减免房产税。

三是，房产税在一定程度上可以避免房产投机所导致的价格快速上涨。如在德国，房产税在抑制房价上涨方面起到积极的作用，使该国在最近十五年房价没有明显的上涨。在美国，房产税是一个平衡器，如果房价上涨，房主的税收就要增加。所以，尽管大家都希望房价上涨，但是一定比例的房产税套住了房价的恶性攀升，所以美国的房价不可能像中国一样连续暴涨。

四是，房产税并非抑制房地产泡沫的万能良药。不能指望其对房地产价格起到直接的遏制作用，否则，就不会有20世纪80年代兴起的日本房地产泡沫，也就不会有美国房贷危机演变成的一场金融海啸。

五是，房产税同很多税种一样，可以是体现社会平等、实现财富再分配的重要手段。如2013年新加坡政府修正的房产税，主要目标是使新加坡的房产税更具有累进制，更加强调购房自住者少交税、购房投资者多交税的思想。大部分中低收入群体的实际净税负几乎为零。政府把主要从富人身上征来的税，来补贴自住房低收入购买者，实现国民财富的重新分配，让中低收入群体买得起房屋，从而实现居者有其屋。

六是，房产税是地方政府财政收入的重要来源。如美国征收房产税的主要目的，是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，并非以此为主要手段来调控房地产市场。

如，美国地方政府的很多公共服务依附于房产税，其结果是，房产价值高的富裕社区，政府财税收入多，公立学校等公共服务好，这又反过来吸引更多居民前去居住，形成良性循环。而农村和城市贫困社区则陷入恶性循环。这客观上加剧了美国社会的分化。