浅谈房地产高速发展存在的问题

2015-04-16李秀仪

建材与装饰 2015年31期

关键词：设计院建筑设计设计

李秀仪

（江门市建筑设计院有限公司　广东江门　529000）

浅谈房地产高速发展存在的问题

李秀仪

（江门市建筑设计院有限公司广东江门529000）

通过观察现在房地产的发展状况，及根据笔者的设计经验，比较一些合作房地产的情况，了解房地产业中的开发过程中问题日益突出，亟待解决。本文提出现在房地产高速发展存在及带来的一些问题。

房地产的发展；房地产开发存在的问题；建筑设计的影响

1　房地产的发展情况

我国房地产经历了一个“从无到有、从有到优”的历程。从1998年开始中国进入了商业住宅时代，个人购房渐成主流，住宅建设发展速度惊人。其原因：①国家政策的支持，城镇住房政策发生了较大的变革；②为了应对金融危机的时期，国家财政的积极支持，使得房地产行业成为我国经济的主要支柱，这多方面的原因使得房地产行业形成了发展的高潮。

2　房地产高速发展存在的问题

近年来，房地产发展蓬勃，开发利润的提高，使得更多人投入房地产开发的行业中，但并不是所有开发者都能做到“健康”开发，导致市场混乱，产品质量良莠不齐。并且部分开发商过渡追求利益的最大化，使得部分住宅开发者急功近利，只追求利益而忽略了产品的质量，只想在各方面各环节中对资源进行压缩，而忽略产品精品化。种种因素导致房地产的存在着诸多的问题。

2.1前期研究不够深入

开发前期对于地块及市场要求的研究不够深入，定位尚未有足够成熟的理论，加之时间较短，规划阶段并不能足够的理清各方关系，随着开发进度和项目运营的不断深入，一些影响项目继续开发的障碍因素开始陆续浮现。从土地定位、目标客户群定位、产品定位这些都是房地产投资成败有着至关重要的作用。这些都是决定一个楼盘规划的方向问题，如果没有研究透切，某一方面的改变都可能导致整个规划的重来。或者开发过程中才发现一些本不该此阶段产生的问题。此时，再调整整体规划方案，就会严重影响了开发的进度，并产生一系列的恶性影响。

2.2“水土不服”之不接地气

随着房地产市场越来越开放，有越来越多的房地产商逐步进军全国各省各市，但是每个城市的市场环境都有其的特殊性的，也使得部分房地产在异地开发的过程中总会遭遇各种各样的问题。例如，近几年又较多房地产进入江门，虽然外来房地产在定价策略和销售策略上确实能引起一阵的热潮，但是外来大鳄不接“地气”的做法也为其增添了不少麻烦。不可否认，这些外来的房地产在外地确实有傲人的业绩，但是事实证明，不切实际的搬硬套也完全有可能让成功的经验变成失败的教训。

江门属于三线城市，整个城市的生活步骤较慢，人们的生活观念跟大城市有很大的区别，这里的人更注重生活的舒适性。某房地产在楼盘根据自己住宅设计的一套标准用在此处，就显得“水土不服”。某些房地产已较为成熟，基本形成一套自己的操作标准，对设计、施工、造价等方面都有详细的要求。从大体来说，这是一个很好方面，但开发商在制定此标准的时候并没有根据各地域的具体情况设置不同的标准，而是根据在某地有了好的业绩就生搬硬套，这显然是不可行的。

住宅设计应要求精品化，要摒弃那种照套图纸的陈旧设计手法，通过深入的市场调查，对各类住宅设计进行对比研究，多方面应用科技成果，设计出价值更高的精品。

2.3开发顺序混乱

任何项目都存在一个依次进行的逻辑顺序，房地产项目当然也不例外。项目开发全生命周期中，需按照开发价值链和开发流程，确定各大阶段，这些阶段可能有同时进行的交集部分，但总体上要符合基本程序。在每个开发阶段都存在它所必须的开发时间，特别是勘察、设计、施工这些阶段。如果在某阶段并没有完成就开始下一阶段，这种无视项目开发中的客观规律，肆意改变开发程序，完全打乱正常的开发节奏。比如，在项目可行性研究未完成就进场勘测；在业态定位不明的情况下就开始进行初步设计乃至施工图设计；再比如，冒着违规操作的风险，未获取施工许可证，就进行基础和主体施工。为了追求表面的速度，而并没有根据房地产开发所固有的逻辑顺序进行开发，造成的后果就是，一旦与前置工作的要求相悖，就必须否定已进行的工作，重新来过。于是乎，设计变更，停工改造等接踵而来，完成打乱了开发节奏，开发进度严重滞后。接下来，当出现工期延误后，赶工的情况在所难免，建筑工艺自然无法保证，从而影响到建筑质量和产品品质。

2.4对建筑设计行业带来的影响

在房地产开发中，建筑设计是生产力，建筑设计所产生的市场效应对开发商的市场营销有着重要的意义。反之，设计不以市场导向为设计理念，不重视工程质量，再好再华丽的设计成果，也会事开发企业的经济效益打折扣。本应是相辅相成的两个行业，但在现在的市场发展情况下，却变成了房地产主导了一切，设计院及设计师在整个房地产开发及设计过程中并没有起到其应有的作用。对于一些较小规模的设计院，房地产的设计成了设计院主要的产业重心，他们主要的设计任务都来源于房地产的产品设计，这种情况下，导致这类设计单位为了迎合房地产商而在设计过程中主要以房地产商的意见和喜好为主，并没有切实根据市场为主导和发挥自身的专业特长来做设计。

在房地产急功近利，盲目追求开发速度的情况下，不断压缩设计阶段的工期。设计院在不正常的设计周期下进行设计，使得各设计师日夜加班赶图。在这情况下做出的设计效果并不理想，由于时间的关系很多本应考虑的问题并没有考虑全面，并且可能各负责人对图纸的审核、校对不够细致。仓促的出图，导致施工现场发现图纸问题较多，拖慢施工进度。种种问题的产生，是的设计院的整体口碑下降，难以形成品牌效果，对设计院的后期成长带来不利的影响。对设计师，特别是新人来说更加不利，在设计行业中，本来属于一种师傅授业解困惑的模式，但现在大多数情况是新人还来不及学习就被赶鸭子上岗了，导致这类新人在懵懂的情况下就开始做设计，更多时候需要自己摸索前进，缺少了不少前辈们的经验授予，加长了成长的时间。