易宪容

由中国人民银行、住建部、中国银监会于3月30日联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，目的是希望用信贷政策释放住房市场需求，以此救起正在快速下沉的房地产市场，及减缓中国经济增长下行的压力。

今年政府工作报告明确表示，要稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。其核心就是对住房消费进行全面的泛化，重新推出2008年131号文件所提出的“改善性住房需求”，央行“330房贷新政”基本上是围绕着这个概念而展开。

从上述政策的核心内容来看，其主要目的就是要让改善性住房需求得到释放。不过，这些房地产救市政策看上去是力度很大，甚至于远超出市场预期，但是能否达到全面释放改善性住房需求，得受到以下几个方面因素的制约。

一是所谓改善性住房需求，在当前中国住房市场的背景下，尤其是一线城市，其实质更多的是住房投资需求。因为，在房价极高的情况下，当前的住房市场早就成了一个投资为主导的市场，绝大多数住房的消费需求早就挤出市场，进入当前市场的主要是住房投资者。如果降低进入市场门槛、提高购买融资的杠杆率，当然是吸引这些住房投资者进入。不过，这些住房投资者是否进入并非仅是考虑进入门槛低、融资杠杆率高，最重要的是购买之后会不会以更高的价格卖出？只有预期购买之后能够以更高的价格卖出时，他们才能利用这些优惠条件进入，否则这种需求不会被释放出来。……