刘国锋 刘 帅

(山西 太原 030001)

试述房建业主方对项目的全过程管理

刘国锋 刘 帅

(山西 太原 030001)

从房屋建筑工程项目管理业主方的角度出发，对投资管理、合同管理、质量管理、进度管理、安全管理、资料管理、信息化管理等项目全过程管理进行了分析，提出了各环节的管理意见，以促进业主方对项目的有效管控。

房屋建筑，业主方，管理

房屋建筑工程作为业主方的一种固定资产投资建设项目，其投资巨大、建设周期较长、参与单位众多、管理过程涉及的业务知识多、程序环节复杂，对于业主方来讲是一种真正的考验。整个运作过程管理好了，则工程项目进展有序迅速、资金控制在合理计划范围之内、质量达到或超越合格标准能经得起时间检验、安全生产方面能够实现无重大事故；反之，过程如果监管不力，项目的管理则会陷入进度缓慢、投资明显增加、质量低劣无保证、安全生产无保障的怪圈之中，使业主方的利益受到损害，不能达到预期的投资收益甚至于造成严重亏损，可以说是得不偿失。

业主方做好项目的管理工作，对项目发挥良好的经济效益与社会效益意义重大。因此，业主方要组建选派专业、高效的管理团队，在项目开工前期、具体施工阶段、竣工验收后期阶段均要全身心地介入，从投资管理、合同管理、质量管理、进度管理、安全管理、资料管理、信息化管理等多方面对项目实施全过程进行有效地管理，做到从宏观层面的控制到微观的抽查监督多管齐下，从而确保项目管理稳扎稳打、消除隐患问题、实现预期各项目标任务，圆满交付使用。

1 投资管理——维护经济利益

业主方投资管理就是要在各阶段采取必要的管理手段，将工程投资控制在业主方预先设定并经过上级主管部门批准的限额内。在工程的招投标阶段，业主方要采用先进科学的工程量清单计价模式，切实保证能够实现让项目“合理低价中标”，从而使项目的建设成本控制在预设的标底价之内；在施工过程阶段，遇到设计变更、技术洽商等情况时，业主方要综合考虑成本因素，比如材料的代换、施工技术的变化等要本着同等价位的原则，合理进行必要的变更，并建立材料的市场询价体系，对工程造价要进行各工序的全面跟踪控制，以确保不被过程中各种人为因素抬高工程造价；在竣工结算过程中，业主方更是要严格按照工程设计图纸精确算量，对各种设计变更、签证文件要逐一认真审核，对项目单价、取费程序等进行严格把关，以避免施工单位弄虚作假、高估冒算、高套多计等情况的发生，最大幅度地控制好工程最终结算造价，切实维护好投资方的经济利益。

2 合同管理——实现合法权益

业主方在项目管理过程中，涉及的合同文件很多，有勘察设计合同、监理合同、施工合同以及各种补充协议等等，合同协议的签订过程必须本着严谨负责的态度，进行认真仔细地反复推敲，重大合同要邀请有关专家、律师、工程技术人员进行集中评审，以明确甲乙双方各自的责任、权利、义务，切实约定好各方不能圆满完成受委托事项时的具体惩罚条款，正确估计各种风险因素并采取适当措施加以规避和转移。合同执行过程中，要在确保己方义务、责任如约完成的前提下，要求对方尽职尽责、保质保量按时完成所约定的事项，力求减少项目实施过程中各种索赔与反索赔事项的发生，遇到对方不予或延期按照合同履行任务时，要做到有理、有利、有证，并在必要时能够勇于通过协商、谈判以至拿起法律武器来保障业主方的各项正当利益不受侵害。

3 质量管理——铸就精品工程

业主方质量管理首先要保证地质勘察工作的质量、设计图纸的质量，要求勘察单位提供科学准确的勘探资料，设计单位出具的图纸达到符合现行规范、标准要求，这些前期工作能够达到高标准、高起点，为具体施工操作奠定良好基础。监理单位、监理工程师的质量也是不容忽视的，有的监理单位人员敷衍塞责、素质不高，收取了业主方的佣金负责监督，但在经济利益驱动下为施工单位大开方便之门，这就要求我们业主方在选择阶段、实施阶段加以鉴别和严控。对于施工单位的实体工程质量，业主方更要牵头加强管理，“百年大计，质量第一”，质量关系到广大入住人群的生命财产安全，作为业主方，在施工过程中要对各项质量管理制度与措施进行必要的审查，经常进行各类突击检查、观摩、总结评比活动，以增强各个施工队伍的创优意识，推广一些先进的管理经验办法，要善于利用PDCA循环(计划、执行、检查处理)、ABC分析法、因果分析法、控制图法等较为先进、适用的质量管理方法找出问题加以及时处理解决，从而提高工程的整体质量管理水平，创建出真正的百姓放心工程、精品工程。

4 安全管理——坚守文明和谐

在项目管理过程中，业主方对于安全管理同样负有不可推卸的责任，要从自身做起，如开工前报送有关安全施工措施，不得向有关参建单位提出非法要求，不得压缩合同工期，不得明示或者暗示施工单位购买不符合安全要求的设备、设施、器材和用具等等。今年3月住建部又印发了《建设单位项目负责人质量安全责任八项规定(试行)》，对建设单位的安全责任处罚变得越来越严格。这就要求业主方必须高度重视和介入安全管理，对施工单位要订立各种安全管理制度，如：安全生产责任制度、安全教育制度、安全检查制度、安全措施计划制度、安全监察制度等，使项目安全生产工作有章可依，并认真审批各项安全方案，进行不定期的安全检查、总结、评比，鼓励施工单位争创安全文明标准化工地，让项目的安全文明工作严格规范，减少各类轻伤事故，避免重伤死亡等不良事件发生，让项目施工全过程实现文明与和谐。

5 进度管理——有效控制工期

业主方作为项目的所有者与使用者，进度管理也是必须引起重视的一项管理内容，只有按期或提前竣工交付使用，早日让投资产生效益，让购房者顺利如期入住，才是项目实施的理想结果，否则必然引起购房者的各类投诉等不良反应，处理这类事件无形中必然会增加工程项目的建设成本。业主方要达到有效控制进度的目的，首先要审查施工单位编制的施工总进度计划、年度计划、月计划、周计划等，通过进行实地检查、观看统计资料、召开生产调度会议等方式来控制其执行，出现有所延后的情况要督促其采取平行作业、交叉流水、加班加点等措施突击赶工完成。另外，业主方要按照合同约定给予施工单位按期付款，或者采取早日完成进行奖励的方法，确保其组织施工作业当中的积极性，创造出保证质量、安全之前提下的最快施工进度。

6 资料管理——真实反映实体

由于建设工程具有隐蔽性和不可拆除性，工程施工过程和完成后对其分部分项工程质量、整体单位工程质量的验收评价，资料作为一种施工过程的全记录，要占到相当大的比重，竣工验收后各种改建、扩建、维修等活动也都得在已有工程资料的基础上进行，因此业主方要牵头进行资料的全过程跟踪与整理，从项目建议书阶段到竣工验收全过程，涉及的各种文件资料要按照有关归档规范做好搜集、整理，保证资料的真实、准确、有效，保证签字、盖章等手续完善，使整个项目运行全过程若干年后都具有可追溯性，成为与工程实体相伴始终的重要档案材料。

7 信息化管理——助力提高效率

信息化管理是由信息技术驱动而来的一次建筑行业的管理革命，在住建部制定的《2011—2015年全国建筑业信息化发展纲要》中，要求总承包类企业围绕核心业务和企业管理，重点建设“一个平台、八大系统”，在项目管理、财务、预算、协同办公等方面加强计算机软硬件的操作与应用。对于业主方来说，信息化管理一方面是与时俱进、顺应当今信息化时代科学技术发展潮流的要求，另一方面也是要与各参建单位实现办公的协同、管理的协同与无缝对接，如现今大行其道的BIM技术改变了传统建筑业的生产方式，可以优化施工图设计、实现无错设计，可以建立模型模拟施工、检测施工方案和工序，还可以统计工程量、实现精细预算与项目成本可视化，从而极大地提高各项管理工作的效率，增强项目整体的运行效率，大幅提高项目的经济效益。

综上所述，业主方作为项目的整体运营商、统筹者与负责者，要严格规范、富有效率地对勘察、设计、监理、施工各个相关参建单位的行为进行以上诸多方面的管理控制，真正意义上做到履职尽责，让各方面管理的效能实现最大化，达成项目的圆满交付使用，并且收获良好的经济效益与社会效益。

[1] 张彩虹，焦留群.建设工程业主方的项目管理[J].施工企业管理，2005(6)：78.

[2] 管梽瑜.BIM使住宅产业化再发展[J].城市建设理论研究，2013(10)：111.

On housing owners’ whole-process management on programs

Liu Guofeng Liu Shuai

(Taiyuan030001,China)

From the management owner in the housing architectural programs, the paper analyzes the management of all kinds of stages, including the investment management, contract management, quality management, progress management, safety management, document management, and informationized management, and points out some suggestions, so as to enhance the effective management and control over the programs.

building, owner, management

2015-05-26

刘国锋(1978- )，男，工程师； 刘 帅(1982- )，女

1009-6825(2015)22-0250-02

TU712

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