■刘云

（重庆市大足区国土房管局 重庆 402360）

浅述房地产测绘技术的应用

■刘云

（重庆市大足区国土房管局 重庆 402360）

房地产测绘是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的专业测绘，房地产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，应用好房地产测绘技术能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地、切实保护当事人合法权益。

房地产测绘技术应用分析

0 前言

房地产测绘是测绘学科的一个分支，是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段，根据房产产权确权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基础，房产的平面位置、外形、面积为重点，绘制成房产图的专业测绘，是测绘技术与产籍管理业务相结合的专业测量。房地产测绘按照房地产业管理的需要，为房产产权产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料，具有较强的技术性和鲜明的政策性及法律效力。

1 房地产测绘行业中存在的问题

社会经济的发展，人民生活水平的不断提高促使房地产开发行业得到了很大的发展，同时也促进了房产测绘行业的发展。房产测绘行业的发展使测绘行业存在的问题更加突出，因此，必需正确认识房产测绘中存在的问题。下面主要是对房产存在的问题进行了简要概述：

1.1 由于对房产测绘的认识不足，重视度不够

在房地产突飞猛进的今天，测绘数据的精确性关系着房产权属管理的公平性，也影响着房地产的有序发展。可是，目前我国房产测绘，对测绘工作没有一个科学的定位，将其视为普通的地型测量，乃至忽略测绘工作的技术性、连续性、同一性等特色。目前房屋产权测绘问题导致的纠纷比较多，处理这一问题的关键是正确认识房产测绘工作，提高测绘工作者的专业素质，保证产权管理的规范化。

1.2 关于房产测绘工作劳动量大及科技含量高

房地产测绘工作是房产产权管理、开发以及房地产交易的基础性工作，测绘工作也为房产评价、纳税、收费以及城市规划建设等工作提供基础数据。房产测绘工作任务量大，劳动强度较大，测绘工作者除了进行户外测量工作以外，还要进行数据处理、绘制测绘结果等一系列的活动。房地产测绘行业迅速发展，使房产测绘技术也得到了不断的提高，新的测量仪器与技术不断的应用到房产测绘工作，使房产测绘工作效率与精确度不断提高，房产测绘工作也逐渐技术化，科技化，使其不断提高。

1.3 关于测绘行业改革

不同资质的测绘公司对同一房产测绘可能在成果上有所不同，这在很大程度上对购房户造成损失，影响群众利益。房产测绘为房产权属登记服务，它是计量房地产总价的依据，具有一定的法定效力。在房产测绘行业改革过程中，将房产测绘行业纳入行政性事业行业，统一房产测绘规范，使其更好的为群众服务，确保群众的利益。

2 房地产测绘的技术特点

2.1 关于地产测绘采用比例尺大

房地产测绘一般在城市和乡镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素，都必需清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。

2.2 关于地产测绘的内容要素

房地产测绘的首要对象是房屋和房屋用地的方位、权属、质量、数目，用处等情况，以及与房地产权属有关的地形要素。房地产测绘对房屋及用地必需进行测定方位，查询所有权或使用权的性质，测定规模和界限，测算面积。

2.3 关于准测、补测、变更测绘及时

房地产测绘效果要及时进行修补测和改变测绘，首要体现在城市的扩展需求要及时对房屋、土地进行补测；房屋和用地特别是权属发生改变时要及时进行修测。对房屋和用地的非权属改变要及时进行改变测绘，然后坚持房地产测绘效果的现势性、现状性，及坚持图、卡、表册与实地情况一致。

3 房地产测绘过程的技术控制

3.1 关于外业数据采集

外业数据收集应运用经检定合格的、能到达相应精度的仪器进行。通常应遵循先整体后部分，先外部后内部的准则，即先收集房屋主体的数据，然后收集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。在记录外业数据的同时，对测量草图中标注数据，查看两者差值是否超出技术误差，发现问题就地复查。防止错量、漏量，以此不断提高工作效率。

3.2 关于内业图形处理及分摊计算

外业数据收集完成后应及时进行内业平差和图形处理，防止测绘时间间隔过长，造成遗忘和返工。数据处理时要顾全大局，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层户型数据的一致性。在图形处理完成后、内业核算前，应对数据处理进行全面查看。内业计算过程首先考虑是否满足核算建筑面积的条件，其次再考虑如何核算、如何分摊问题。

4 房地产测绘现代化技术的应用

4.1 全站仪在房地产测绘中的应用

全站仪是现代化房地产测量中常用的数据采集设备。它是一种集测距装置、测角装置和微处理器为一体的新型测量仪器。全站仪能自动测量和计算，并通过电子簿或直接实现自动记实、存储和输出。当今新型全站仪的测量角度和间隔测量精度相称高，可以人工操纵也可以自动操纵，可以远间隔遥控运行也可以机载应用程序控制下使用。全站仪这一最常规的测量仪器在现代化的房地产测量中发挥着越来越大的作用。

4.2 RTK技术在房地产测绘中的应用

RTK技术一出现，其在测量中的应用立即受到人们的重视和青睐。利用RTK技术进行定位时，基准站接收机实时地把观测数据及已知数据实时传输给活动站GPS接收机，活动站快速求解整周恍惚度，可以实时地求解出厘米级的活动站动态位置。房地产测量中应用RTK技术实时测定权属界址点及一些地物点的位置并能达到要求的厘米级精度。将GPS获得的数据处理后直接录入GPS系统，可及时地精确地获得房地产图。

5 总结

目前，有关房地产测绘方面的法律法规还不健全，政府相关职能部门对房地产测绘行业管理还不够重视，对房地产测绘工作人员的管理都还有待提高。通过对房产测绘行业行政性改革，再加上测绘技术的应用，特别是房产GIS的一体化集成技术，对于解决数字房产空间数据库数据的快速获取、更新、保证房产业务的正常进行具有重要的现实意义。

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P2[文献码]B

1000-405X（2015）-10-155-1