任志强

经济在下滑之中，大家都在预期央行会“降准”，果然超出预期的央行提前采取了降准的行动，但降准0.5个百分点就能改变经济的下行趋势吗？不能，至少一次降准拉不动。

许多人在预测降准之后会对中国的经济起到刺激作用，尤其是对房地产市场是一种利好。其实一次降准几乎对房地产市场没有丝毫的影响。但如果降准能促进整体经济的活跃，倒有可能缓解民众对经济下行的担忧，增强预期消费的信心。

单纯就房地产的消费市场而言，降准远远不如降息的作用大，降息直接影响到消费者的实际支出，等于降低了房价。

一是，从总量的支付上看，降息影响到因利息支付而增加的房价总量，让实际的房价下浮的实惠落入消费者的口袋。

二是，降息会让按月计算的家庭收入用于还房贷的比例会发生变化。个贷低息时，家庭支付月供的比例也许只在40%左右，但利息的上升有可能让月供的比例超过了60%，即可能让消费者失去了购房贷款的资格，也让月生活的压力难以承受，或放弃购房的交易行为。

而降准并不会直接影响消费者的支付能力，尤其是当住房市场中的投资行为在多年的限制与打击之下，逐步退出市场时，降准提供的资金并不会直接或大量地流入市场。

降准会给开发商提供更多的周转资金吗？一定会有一部分资金流入房地产市场，但也一定是让资金本就不十分困难的好企业、大企业获得的更多，而中小企业难以获得。

中小企业是否需要大量的流动资金支持？是。市场中由于2014年销售情况回落，库存大量增加，确实部分企业捉襟见肘，资金周转困难，开发商的资金增长率已经降到了几乎为零，但银行会将开发资金大量贷给那些销售不中用且看不到前景的企业吗？不会的。于是钱只会流向扩大再生产的能力之中，而具备这种能力的恰恰是那些好的企业。

中国的房地产承担着多重的任务，除了解决居民住房、改善城市面貌之外，还被当作支撑中国GDP增长的经济支柱。在一个长期靠基本建设推动经济增长的国家，几乎所有经济波动都是用扩大或抑制基建来调控的。经济下滑时放松货币、减免税费、扩大投资，经济上涨过快时，限制信贷规模、限制市场交易、加大税费，尤其是价格上涨时，更是限制消费行为和个贷。

于是当调节经济运行成为首要任务时，解决住房、改善城市面貌就被当成次要功能。当市场无力扩大投资时，政府就用计划任务的保障拉动经济增长，而根本不管市场中的供应量变化和对消费行为的冲击。只要拉动了经济的增长，这些盖出来保障房有没有人住就不重要了。

如果降准希望用货币增量支持保障性住房的上马，以拉动经济的增长，那么这对市场化的商品房而言，只能是灾难。

被扩大化的棚户区改造已经从早期的工矿区进入到成市的核心区，从普遍需要用实物住房安置变成了大部分可以用货币安置。但棚改的改革中仍以住房实物安置为主。原本房改时就希望彻底改变实物安置的方式，实现货币化、市场化转换，但棚改区中的政策补偿无法用货币支付，这就又回到了砖头补贴的老路，变成了实物补贴与安置。

当这种政府行为的“棚改”（并非真正意义上的居住权利保障）力度越大时，对市场的冲击与破坏性威力越大。不但转移了消费群体的消费欲望，而且打乱了市场中的价格信号、供给信号和需求信号，让完全市场化的开发行为成了政策的牺牲品。

今年1月份的外贸出口和CPI、PPI的数据都显示了经济下行的压力在加大，下行的趋势并未改变。一次降准既不能改变下行的趋势，也不可能让房地产的投资增长和上升，尤其不会改变市场中的供求关系。

真正要解决房地产市场中的问题，更多的不仅是靠货币的宽松，还要改变非市场化的行政干预，改变社会与民众对市场的预期，才能让市场的经济规律发挥自我调节的作用。