物业专项维修资金的使用管理探讨

2015-03-18台州市椒江区审计局应建永

财经界(学术版) 2015年3期

台州市椒江区审计局应建永

物业专项维修资金也被称为物业的“养老金”和“保命钱”。由于我国物业管理制度兴起较晚，与之配套的物业专项维修资金制度也发展缓慢，相关方面的法律理论研究少，论著也不多。随着我国住房体制改革的深入，房地产经纪逐步发展，商品房住宅大量兴建，物业专项维修资金制度越来越受到关注，但由于维修资金涉及方方面面、金额巨大且管理环节多，在具体时间过程中存在较多问题。

一、物业维修资金在我国的历史沿革

我国的物业维修资金经历了自主协调管理阶段、政府介入阶段、政府行政强制措施阶段。1996年前，物业维修资金主要模式为：归集由全体业主或业主委员会协商、约定进行。政府没有强制要求也未直接介入维修资金的使用和管理；1997年至2000年底，政府对维修资金的归集、管理与使用做出了明确规定,但未采取行政强制措施；2001年之后,政府采用行政强制措施,制定了一系列的规范性文件,特别《住宅物业维修资金专项管理办法》等施行后,住宅物业维修资金正式建立。

二、物业维修资金的作用

我国由于土地资源的稀缺性以及人口的急剧膨胀,导致房产住宅的供求紧张，特别是我国政府大力制约别墅、排屋房屋，大量中高层建筑成为我国物业的主流，高密度性的居住状况决定了业主只能拥有专有独立房屋权利,对于公共设施却是共同拥有所有权。物业维修资金对加强住宅共用部位、共用设施设备维护基金的管理，维护房屋产权人和使用人的合法权益，保障住宅正常的维修、使用，建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制以及维护社会的稳定都发挥着重要的作用。

三、物业维修资金的发展现状及困境

(一)物业维修资金陷“沉睡”窘境

大量资金沉淀于银行,尚未有效发挥维修资金的保障功能。根据审计部门对浙江省某区物业维修资金管理审计显示，该区物业维修资金3.47亿元，但从该区建立维修资金起，用于业主住宅维修方面的支出合计仅为350万元，仅占资金归集总额的1%。大量资金闲置“维而不修”,形成了巨大的浪费,

(二)老小区维修亟待“输血”维修

部分老小区使用年限已久，房屋的修缮需求日趋凸显，经走访了解，多数房改房维修资金的缴存者确有修缮维护的需求，但因对物业维修资金不知晓而未能动用该项资金。伴随物业维修资金的结余规模不断增长，物业维修资金也深陷“沉睡”的窘境，和物业维修资金收缴的初衷南辕北辙。

(三)规章多，细则缺

从《物权法》、《物业管理条例》,再到《住宅专项维修资金管理办法》有关维修资金使用范围的规定都较为原则化,仅做了指引性的规定,而现实是每类共用部位、共用设施包含的种类繁多、设计不同,造成业主无法判断、难以形成动用资金的决议。再如《办法》原则上规定了维修资金余额不足30%时，应及时续交，但经审计了解，“续交难”问题进一步凸显，并且已成为全国各征收物业维修资金地区的共性问题。