房地产抵押评估中存在的主要问题以及改进对策

2015-02-01汪红梅乌鲁木齐市国土资源交易中心新疆乌鲁木齐830002

中国房地产业 2015年10期

关键词：估价抵押产权

文/汪红梅乌鲁木齐市国土资源交易中心新疆乌鲁木齐 830002

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我国国内，房地产抵押评估业务伴随着经济增长逐渐增多存在着较多问题。本文从房产抵押的特点入手，分析了近几年房产抵押业存在的问题，提出了几点改善措施，具有一定的意义。

房地产；抵押评估；措施

1.房地产抵押评估的特点

1.1必须拥有完整产权

产权明晰是进行抵押房地产评估的最基础前提，并且在进行抵押房产评估之前，要对其中的风险展开合理的考量，被抵押的房产必需具有合法的房产产权证明以及国有土地使用证明。工作人员应该尽可能得去房产处进行实地考察，以保证证实相符。还应该注意的是，如果出现委托人与产权证明书上权利人不一致情况，应该由房产权利人提供同意抵押房产的证明书。

1.2使用用途必须符合城市设计股则

如果出现因为城市规划设计造成被抵押房产使用用途改变情况时，应该请有关部门出具审批意见并且根据有关部门批准的用途为最终使用用途。需要格外注意的是近期城市规划要求拆迁的房地产不得成为抵押资产。

1.3抵押房产价格能够准确得反应市场基本情况

在进行房地产抵押评估时，一名合格的抵押房产评估师必须从公平客观的角度出发一视同仁，根据真实的市场水平程度来判断房地产的真正价值并且在评估的同时遵守保守原则，尽可能得考虑贷款期内房产的收益情况以及房产可能带来的风险损失，作出能够保障维护抵押权人以及抵押人权益的一切努力。

2.房地产抵押评估过程中发现的主要问题

2.1抵押房产贷款评估目标含义不明确

房地产抵押贷款的含义是在符合法律法规的前提下对房地产以不改变所有权人的方式方法向抵押权人如各种商业银行提供贷款偿还的担保，抵押成立后银行会向贷款人发放贷款；如果贷款人逾期不还钱款，银行可以合法将被抵押的房屋产权进行折价出售或者拍卖，将其变现为流动资产，拍卖所得优先偿还构成完成抵押权的法律保证。对房产进行抵押的目的是非常直接的，即当抵押人因故不能按时偿还贷款时，能够将被抵押房产进行合理处置以优先偿还贷款保证债权人权利的行为。目前很多专业评价师会将偿还能力、抵押物变现能力的含义混淆，给整体造成一定程度困难。

2.2评估单位与银行之间缺少联系与衔接

根据调查，各个商业银行贷款工作者中明白房产评估原理、评估技巧的人很少，然而评估单位专业房产评估师对银行贷款业务也了解不多，这些问题存在会导致产生这种结果：第一，不清楚估价单位是否给银行作出准确公正的评估报告，第二，不知道银行是否可以准确得解读以及利用房产估价报告。目前在这一方面出现最多问题就是估价单位估计出抵押房产的公开市场价格，银行不对其评估价格进行准确的分析就草率得将产权价格设定为评估价格的五到七成作为实际贷款额，这种简单的连接模式增大了评估风险也使具体事务的执行受到了限制。

2.3对抵押物特性和有关内容了解不全面

能够成为抵押物的房地产必需具有以下特性，即易于交易、易变现以及产权明确，在符合上述条件后还要以不损害公众利益为基础。当对抵押房产的特性和相关反面分析不全面时，可能会出现将不合法合规的房产错作为合法抵押房产情况的出现，这种情况一旦出现不仅会使银行收到经济上的损失也会给抵押人的信誉及诚信问题带来影响。因为我国改革开放以及市场化经济等原因的影响，使很多特殊的房地产市场出现，例如很多不符合城市规划设计的房产区域等，这些不合规房产因为管理的部门不明确，管理方式不统一，也很房屋抵押带来了重大的麻烦。

3.房地产抵押评估过程中产生问题的解决措施

对于房地产抵押估价研究其实便是对房屋产权是否容易变现的探讨。根据房产变现程度的难易可以分为三种类型，即易变现房地产、不易变现房地产以及和不易变现两者之间房地产。本文分别对这三种房地产类型存在的问题作出了相关的解决措施，具有一定的意义。

3.1对易变现房地产的建议

易变现的房地产大多属于繁华地段、交通便捷的商品房、酒店以及建设用地等，对这类房产开展评估时比较简单，只用我国现在通用的估价原理和方式就可以完成，其原因在于此类产权最接近公开市场假设原理，能够找到比较公正得数据资料作为估价基础，因此对于易变现房地产的评估使用通用方法即可。

3.2对不易变现房地产的建议

不易变现的房地产通常指不可以应用于公开市场假设的房屋产权。在现实生活中，这类房产成功变现的例子很少并且成功的个例都有其本身的特殊性，因此很难准确得确定它的公平市场价值。本文认为：假设对使用用途较为单一的产权进行评估，它的单独抵押价值可以按照没有使用价值来判定，把它的土地使用价值按照最高的价值判断。使用的估价方法能够是市场法与基准地价法的综合，对产权的评估采纳成本法的内容计算出它的残余价值。最后，继续使用成本法的方式估算出它的残余价值，使用30%以内的系数作为最终残余价值。

3.3对易和不易变现两者之间房地产的建议

对此类房产产权估价时最具有难度得，房屋具体特征是有一定程度上市场的存在，最终抵押价格经常低于成本法方式下计算出的价值。此种房产的成功抵押案例也很少，不具有比较价值且事物的拍卖价值往往低于真实价格，不具有使用一般评估方法的基础。对这种房产可以用房地分估的方法，将土地的价格尽量的提高，用市场法以及基准地价调整法来评估。最后依照成本法得出市场预计变现净值。