邢丹

今年1月1日，《新华每日电讯》刊发了一篇题为《2015年，这些新规将影响我们的生活》的记者述评。在记者列举的八项新规中，“不动产登记：合法财产更有保障”排在第一位。

新年伊始，国土资源部发出《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》，要求各地各有关单位加快完成不动产登记职责整合工作，做好各类不动产登记资料移交整合，尽快设立统一的不动产登记受理窗口，保障《不动产登记暂行条例》的顺利实施。

据媒体报道，《不动产登记暂行条例实施细则》已经形成初稿，目前正在征求意见阶段。随着不动产登记制度实施日期的临近，公众对这一制度的揣度、疑惑与期待也在升温。在诸多议论中，有三个关注度比较高的焦点问题。

任何一项新政都会产生“一石激起千层浪”之后的“波纹效应”——由落石的中心逐渐向外延展水波。对于不动产统一登记制度可能导致的连锁反应，许多人首先想到的是房价走势。

2014年4月，针对社会舆论的种种猜测，承担不动产管理职能的国土资源部地籍管理司登记局有关负责人曾公开回应：“不动产登记的主观出发点不是出于对反腐、抑制房价的考虑，尽管客观上可能多少有关联。”

“不动产登记制度出台，对房价的影响不会有想象中的那么大。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，影响房价的因素很多，最主要的是市场供求关系，还有税收法律、国家宏观经济走向等，“不动产登记制度并不直接影响房价。”

除了官方的看法，一些业内专家也认为，不动产统一登记并不会直接影响房价。地产界“大腕”任志强认为，楼市下行跟不动产统一登记没什么关系，“美国早就有了，中国香港也有了，谁都可以查哪个人的房子多大、违章没有，但人家该买大房子还是买大房子，只要收入合法就可以。”

但在这个问题上，有些判断截然相反。《不动产登记暂行条例》出台后，地产界大腕潘石屹在微博上留下五个字：“终于出台了。”在他看来，这一新政会增加二手房市场的供应量，导致房价下跌。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授进一步分析称，不动产登记对于房价走势的影响，主要还是通过对消费者心理预期的影响表现出来，“不动产登记会使少量权贵和富人抛售房屋，也会影响官员今后购买房产的积极性”。不过，董藩教授也表示，这种影响只是短期的，一段时间过后冲击效应将会逐渐减弱。

“一个明显的变化是，过去十年，房产被当作财产的主要藏匿形式，这在将来会出现变化。”中原地产首席分析师张大伟认为，不动产登记的启动“标志着中国经济包括中国房地产进入存量调整阶段”。一方面，过去以灰色资金购买的房产将可能转变投资形式;另一方面，正常投资房产的群体可能由于对未来税费提高的预期（房产税、遗产税）而减少房产的持有量。

舆论声中，《不动产登记暂行条例》的第23条规定被频频提起。这条规定的内容是：“各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。”

那么，四级登记信息的实时共享意味着什么？对于市民来说，不动产统一登记就意味着自家拥有房屋情况的“全透明”。

举例来说，在哈尔滨市的房屋交易登记中心就可以查到市民在外地的房产（如果权限下放到市级的话），这与早已全国联网的银行征信系统相类似。在这种情况下，对首套房、二套房乃至多套房的认定将更容易。根据各地限购政策，异地炒房客不再是“漏网之鱼”。

从长远角度看，统一的不动产登记制度施行后，可以更清楚地了解全国不动产的基础数据和分布、闲置情况，也将成为楼市调控长效机制的权威资料。

经济学者马光远在微博中表示，《不动产登记暂行条例》出台，意味着中国究竟有多少房子这个问题可能搞清楚了，也将意味着有此基础数据之后，房产税等问题的征收有了基本依据，“当然，也意味着有太多房子的官员将不得不想办法处理自己的房产，除非将官员房产界定为国家机密”。

北京四季房展组委会副秘书长郑向东认为，不动产统一登记后，包括房产税在内的各项政策可能会在适当时机陆续出台，“总体思路是抑制炒房，加大持有成本。从长远来看，如果房产税出台，会促使存量房进入市场交易，增加供应，会在一定程度上控制房价继续上升，在局部地区或区域，房价甚至有可能跌落”。

有学者指出，国家有关房产税改革的思路还是比较明显的。正如中国政法大学民商经济法学院教授符启林所说，不动产登记可摸清全国房地产底数，有助于确定有关税收制度的走向，“征收房地产税可起到缩小贫富差距的作用，但哪些人拥有多处房源，哪些人是自住房，各自比例有多大，这些基础信息都需要通过统一登记来获取，也将影响到未来房地产税的立法。”

有媒体指出，房产税是针对房屋持有环节的税费，目前社会各界对是否开征分歧较大，未来几年全面征收房产税的可行性很低。因此，不动产登记工作虽然有了明确的时间表，但并不意味着房产税也会加速推出。

首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池认为，是否征收房产税，需要看将来的政策制定，“房地产税收改革不光指房产税要不要征的问题，而是关于土地出让金、交易流转各环节中房地产税统一安排的问题。”

这就是说，不动产登记是全面开征房产税的必要条件，却非充分条件。至于房产税何时开征、如何开征，还有待观察。

《羊城晚报》联合新浪网做的微调查显示，超七成网友认为“不动产登记能起到反腐作用”。这种乐观的判断在一定程度上反映出民众的心理期待。不过，一个需要正视的事实是，建立不动产登记制度的目的本身，并不直接指向反腐败。

对此，《瞭望新闻周刊》的评论员文章《理性解读不动产登记》指出，统一的不动产登记制度，不能因为公众的美好意愿而承担不能够也不应该承担的功效和责任。对不动产登记制度，不应抱持超出其功能的寄托。

湖北省社会科学院哲学研究所研究员、《预防职务犯罪研究》杂志执行主编唐坤认为，不动产登记制度与财产公开制度有显著差别，不能混为一谈，也不能相互取代。而且，从目前设计的登记技术来讲，以人查房或者以房查人都存在漏洞，并不能轻易将腐败官员的房产状况摸清。“如果贪腐官员将不动产登记在他人名下，只要手续合法齐全，登记部门就应将其纳入产权登记，即使反腐部门查询起来也不易察觉。”

也有舆论认为，一项制度的本身自有其核心价值，同时也会导致衍生价值。从这个角度来看，不动产登记制度包含的衍生价值与派生功能，也能与反腐败手段形成技术性对接。

今年1月4日，《北京青年报》刊发了一篇题为《不要贬低不动产登记的反腐功能》的署名文章。作者认为：“据报道，国土资源部起草的《不动产登记暂行条例实施细则》已形成初稿。实施细则特设‘登记资料的查询、保护和利用专章，规定司法机关、纪检监察机关、国家安全机关、公安机关有权查询与调查、处理案件有关的不动产登记结果和原始登记资料。”“现在制定的实施细则，是基于《条例》的顶层设计而出台的配套法规，以确保《条例》的实际操作与顺利实施。细则明确司法机关、纪检监察机关等公权机关有权‘以人查房，这是对不动产登记制度的反腐功能的一种肯定。”

有专家建议，未来不动产登记制度还需继续深化，与官员财产申报制度结合起来，加强对官员申报情况的核实力度，这一制度才会彰显反腐效应。

在《不动产登记暂行条例》颁布的第二天，新华社的一篇短评提出这样的观点：“与‘阳光立法性质不同。《不动产登记暂行条例》属于私法范畴，包括公务人员财产申报制度在内的‘阳光立法属于公法范畴。我们希望《不动产登记暂行条例》能成为一块‘砖——不是拍人的砖，而是把阳光立法那块‘玉引出来的‘砖。”